Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, mặc dù đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, song thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua 5 vấn đề tồn tại.
Tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Ví dụ tại TP. Hồ Chí Minh, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.
 |
| 5 tồn tại khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu bền vững. Ảnh: TL |
Tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá đất tại nhiều địa phương. Môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp.
Trong đó, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Bởi lẽ, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế. Ngược lại, thị trường bất động sản bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế.
Thực trạng tình hình trên đây có nguyên nhân khách quan do dịch Covid-19, hoặc do xung đột địa chính trị, hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu; nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, HoREA kiến nghị, thứ nhất cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.
Thứ hai, đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.
Thứ ba, đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chứ không dấm dúi chỉ định nhà đầu tư như đã có một số trường hợp đã xảy ra trước đây. Nhưng cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để không xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", đấu giá có "quân xanh - quân đỏ", đấu thầu "cuội", đấu thầu "chân gỗ" hoặc thông đồng dìm giá... để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.
Thứ tư, cần quy định cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại.
Thứ năm, đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.
Về lâu dài, HoREA đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.
Thứ sáu, xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.
Thứ bảy, tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm) để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội.
Việc xử lý nhà chung cư hết tuổi thọ, nguy hiểm cho người sử dụng thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (có tính khả thi).
Thứ tám, bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách ưu đãi một phần để phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội đi đôi với đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.
Thứ chín, kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của trung ương sớm xem xét, có kết luận dứt điểm các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Và cuối cùng, HoREA kiến nghị các địa phương ban hành, chuẩn hoá quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp sổ hồng cho người mua nhà./.
