Bất động sản công nghiệp đón làn sóng chuyển dịch sản xuất

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã ghi nhận hiệu suất ấn tượng trong những năm gần đây. Ảnh minh họa

Điểm đến đầu tư công nghệ cao

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2025 sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp bùng nổ, khi làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu thuê đất dần dịch chuyển sang các tỉnh thành cấp 2 do khu vực trung tâm khan hiếm, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp mở rộng quỹ đất tại những khu vực mới.

Dòng vốn FDI thế hệ mới (công nghệ cao, bán dẫn, năng lượng xanh) từ các nước đối tác lớn dự báo sẽ gia tăng đáng kể đến năm 2030. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp chuyên biệt, có tiêu chuẩn cao hơn, mở ra thị trường mới cho các doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp.

Số liệu từ báo cáo quý I/2025 của Savills cho thấy, nhu cầu đối với đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn vẫn duy trì ở mức cao, với tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp trên toàn quốc đạt 86%. Nhờ nền tảng sản xuất vững chắc và khả năng tiếp cận các tuyến vận tải biển quốc tế, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chiếm tới 70% nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn trên cả nước, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%. Trong khi đó, vùng kinh tế phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 78% nhờ vị trí chiến lược nằm gần Trung Quốc và các thị trường Đông Bắc Á và hệ thống logistics phát triển.

Mức giá phân khúc này cũng tăng trưởng tích cực. Giá đất công nghiệp trung bình trên toàn quốc đạt 167 USD/m², trong đó khu vực phía Bắc đạt 132 USD/m² và phía Nam đạt 183 USD/m². Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt 4,6 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu bền vững và niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường.

Chất lượng các khu công nghiệp đang từng bước thay đổi, với nhiều dự án mới được quy hoạch bài bản hơn, tích hợp thêm không gian logistics, nghiên cứu và thiết kế, thương mại. Phát triển bền vững cũng đang dần trở thành ưu tiên trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Ông John Campbell - Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn công nghiệp, Savills Hà Nội nhận định: “Được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành sản xuất, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã ghi nhận hiệu suất ấn tượng với tỷ lệ lấp đầy cao và mức tăng trưởng giá thuê tích cực trong những năm gần đây. Khu vực phía Nam có lợi thế nhờ nền tảng sản xuất phát triển và khả năng tiếp cận hệ thống vận tải quốc tế, trong khi khu vực phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược gần Trung Quốc cùng hạ tầng logistics hiện đại. Trong thời gian tới, với các yếu tố nền tảng vững chắc, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư, được hỗ trợ bởi nhu cầu ổn định và các động lực tăng trưởng thuận lợi”.

Sẵn sàng cho sự thay đổi để thích ứng

Ông John Campbell cho rằng, việc tập trung vào các lĩnh vực có giá trị cao không chỉ nâng cao năng lực của ngành công nghiệp Việt Nam mà còn thúc đẩy chuyển giao tri thức và công nghệ. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những thách thức mang tính cấu trúc. Dù hạ tầng đang được cải thiện, khả năng kết nối hạ tầng giao thông và công suất cảng nước sâu hiện vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn tới hạn chế hiệu quả hoạt động.

Bên cạnh đó, bối cảnh thương mại toàn cầu cũng đang trở nên phức tạp hơn. Thông báo gần đây về khả năng áp thuế đối ứng 46% từ Hoa Kỳ tạo ra mức độ bất định nhất định cho thị trường. Tuy vậy, ông John Campbell cho biết việc Việt Nam chủ động tham gia đàm phán và là quốc gia đầu tiên đối thoại với phía Hoa Kỳ về vấn đề này cho thấy sự chủ động của Chính phủ để giải quyết vấn đề. Bất chấp trở ngại này, các yếu tố nền tảng của Việt Nam vẫn rất vững chắc, với cam kết duy trì mặt bằng lãi suất thấp, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tận dụng biến động tỷ giá để giữ lợi thế cạnh tranh trong xuất khẩu.

“Chiến lược đa dạng hóa này đang giúp Việt Nam xây dựng một hệ sinh thái công nghiệp toàn diện và cân bằng, đủ sức vượt qua những tác động ngoại sinh và duy trì đà tăng trưởng dài hạn. Với nền tảng vững chắc, niềm tin gia tăng từ các nhà đầu tư và đồng hành chiến lược từ Chính phủ trong phát triển bền vững và công nghệ cao, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sẵn sàng vươn lên dẫn đầu khu vực trong kỷ nguyên thịnh vượng bền vững” - ông John Campbell cho hay.

Còn bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhìn nhận, bất động sản công nghiệp là một khoản đầu tư dài hạn. Việt Nam từ lâu đã định vị mình là trung tâm sản xuất của Đông Nam Á, nhờ vào vị trí chiến lược và chiến lược “ngoại giao cây tre”, giúp đất nước nhanh chóng tham gia các cuộc đàm phán và ký kết hiệp định thương mại tự do. Hơn nữa, các nhà sản xuất tại Việt Nam đã xây dựng được chuỗi cung ứng chặt chẽ, do đó, kế hoạch đầu tư của họ thường có thời gian dài hơn so với độ trễ của tác động từ chính sách thuế, trong khi việc dịch chuyển chuỗi cung ứng cần ít nhất 3 - 5 năm.

“Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã hoạt động tốt dưới nhiều bối cảnh khác nhau, vì vậy, các nhà đầu tư có thể tập trung vào xu hướng và kế hoạch dài hạn. Các nhà sản xuất có thể tận dụng những cơ hội tốt hiếm có về bất động sản, áp dụng công nghệ và thu hút lao động, đồng thời tiếp tục thận trọng và quan sát diễn biến đàm phán tiếp theo”, bà Trang cho hay./.