Đề xuất mới về thuế từ chuyển nhượng bất động sản: Không làm tăng mức thuế, áp dụng có lộ trình

Đề xuất cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có thể có lợi cho người nộp thuế. Ảnh: Đức Thanh

Mức thuế vẫn tương đương, thậm chí thấp hơn

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất phương án tính thuế mới theo hướng đánh vào phần lợi nhuận ròng, thay vì doanh thu, đồng thời bổ sung cơ chế thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản.

Cách tính thuế mới đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lợi nhuận (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý), thay vì thuế suất 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện hành. Trong trường hợp không chứng minh được giá mua và chi phí, dự thảo đưa ra thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản: thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế càng cao. Cụ thể là mức thuế suất 10% nếu thời gian nắm giữ dưới 2 năm, 6% nếu từ 2 – 5 năm và 2% với bất động sản nắm giữ trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế.

Quy định mới này trong dự thảo thể hiện định hướng quản lý rủi ro đầu cơ. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản, tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, từ áp dụng chung một mức 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, nhằm vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, “lướt sóng”. Mức thuế đánh cao nếu bán ra sớm sẽ khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại mục tiêu "lướt sóng" nhà đất.

Với đặc trưng đầu cơ ngắn hạn - thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức và sử dụng đòn bẩy tài chính - việc bị kéo dài thời gian nắm giữ sẽ tạo áp lực lớn về dòng tiền và giảm đáng kể biên lợi nhuận. Chính điều này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ bất động sản, từ đó, hạ nhiệt thị trường, đồng thời tăng tính ổn định và bền vững. Từ đó, tiến tới định hình lại thị trường, theo xu hướng bất động sản không còn là "sân chơi dễ dãi cho đầu cơ", mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.

Đây là cơ chế đánh trực tiếp vào tâm lý "lướt sóng" và đầu cơ ngắn hạn, một trong những nguyên nhân gây sốt đất liên tục thời gian qua. Theo nghiên cứu của Batdongsan.com, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích "lướt sóng" kiếm lời, với thời gian nắm giữ tối đa trong 1 năm. Trong đó, 50% nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng và 36% giữ từ 6 - 12 tháng. Trong khi chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm.

Bên cạnh nhiều ý kiến ủng hộ, cũng có một số quan điểm cho rằng, cách tính thuế mới có thể làm tăng giá nhà, bởi người bán khi phải nộp thuế cao hơn sẽ "cộng" tiền thuế vào giá bán.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, so với mức thuế hiện đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Thậm chí trong một số trường hợp, khi chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế theo đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cũng chỉ ra, phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh.

Ví dụ, nếu chủ nhà mua một căn hộ với giá 4 tỷ đồng, chi phí liên quan là 800 triệu đồng, sau đó bán lại với giá 5 tỷ đồng, thì thuế thu nhập theo phương pháp mới là 40 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 200 triệu đồng). Trong khi tính theo cách cũ, mức thuế phải đóng sẽ là 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng). Theo cách tính này, những người bán lỗ nhà đất cũng sẽ không phải đóng thuế, điều không xảy ra với cách tính hiện nay. Sự công bằng này là động lực giúp người bán kê khai đúng, minh bạch hơn và không có lý do để tăng giá bất hợp lý nhằm bù đắp thuế.

Không nhằm tăng thu mà hướng tới minh bạch, điều tiết thị trường

Ngoài ra, theo kinh nghiệm quốc tế, một số quốc gia, vùng lãnh thổ đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có việc áp thuế với lợi nhuận từ giao dịch bất động sản theo tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Bên cạnh đó, một số nước cũng có chính sách miễn thuế cho người bán nhà ở chính, nhà ở duy nhất nhằm đảm bảo nhu cầu sử dụng thực sự của người dân, tương tự như Luật hiện hành của Việt Nam và được kế thừa trong dự thảo mới.

Như vậy, có thể thấy, quy định mới tại dự thảo không nhằm tới mục tiêu tăng thu, mà hướng tới thu đúng, thu trúng, đảm bảo công bằng hơn và điều tiết thị trường. Sự quan ngại cho rằng cách tính thuế mới có thể làm thị trường chững lại, đình trệ hay giá nhà bị đẩy cao là không có cơ sở trên thực tế. Ngược lại, khi điều kiện hạ tầng dữ liệu, quản lý giao dịch và định giá bất động sản được hoàn thiện - như định hướng tại dự thảo, thì chính sách thuế mới sẽ giúp thị trường minh bạch, ổn định hơn, từ đó hình thành mặt bằng giá hợp lý hơn.

Đây cũng chính là điều kiện cần thiết để có thể thực hiện hiệu quả chính sách mới. Theo lãnh đạo Bộ Tài chính, việc thu thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp 20% trên thu nhập sẽ cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như mức sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng tiền thuế phải nộp.

Hiện tại, dự thảo đang được lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, các tổ chức. "Trong thời gian tới, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp ý kiến các bộ, ngành, địa phương, tổ chức, cá nhân để có đề xuất chính sách phù hợp, báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định” - Thứ trưởng Cao Anh Tuấn cho hay.