Đồ họa: Ánh Tuyết

Dữ liệu do phóng viên tổng hợp cho thấy, trong quý I/2025, 12 ngân hàng niêm yết đã công bố số liệu cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận tổng dư nợ lên tới 781.084 tỷ đồng, tăng 35,74% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng 9,2% so với cuối năm 2024. Mức tăng trưởng này cao gấp 2,3 lần so với tốc độ tăng tín dụng toàn ngành (3,93%). Trước đó, vào cuối năm 2024, có tới 22 nhà băng công bố dư nợ cho vay bất động sản, ngoại trừ 3 "ông lớn" quốc doanh đã niêm yết cùng NCB và VietAbank, với mức dư nợ gần 850 nghìn tỷ đồng,

Nhiều ngân hàng tăng dư nợ bất động sản hai chữ số

Trong quý đầu năm 2025, Techcombank tiếp tục dẫn đầu toàn ngành với quy mô dư nợ bất động sản 214.782 tỷ đồng, tăng 10,67% cùng kỳ, song tăng tới 14,8% so với cuối năm 2024. VPBank tăng mạnh 53,35% trong một năm, đưa tổng dư nợ bất động sản lên 185.900 tỷ đồng, đứng sau Techcombank về con số tuyệt đối.

Dữ liệu cho thấy không chỉ nhóm ngân hàng lớn, mà cả các ngân hàng tầm trung và nhỏ cũng đẩy mạnh hoạt động tín dụng vào bất động sản. Bên cạnh 2 ngân hàng dẫn đầu, nhiều tổ chức tín dụng cũng ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao trong quý I/2025 so với cùng kỳ như: KienlongBank gấp 5,6 lần; VIB gấp hơn 3 lần; PGBank tăng gấp hơn 2 lần. Bên cạnh đó, hàng loạt nhà băng tăng trưởng mạnh 2 con số như: BVBank tăng 68%; MB (58,98%), TPBank (39,56%)... Chỉ có số ít ngân hàng lại chứng kiến sự sụt giảm quy mô cho vay bất động sản.

Còn so với cuối năm 2024, chỉ sau 1 quý, hàng loạt nhà băng tăng trưởng 2 chữ số về dư nợ bất động sản như: PGBank tăng mạnh 34,45%; VIB tăng 24,91%; KienlongBank (20,54%); Techcombank (14,8%); HDBank (12,29%), MB (12,2%)...

Về tỷ trọng, có thể thấy bức tranh tín dụng bất động sản vẫn ghi nhận xu hướng tăng tại nhiều nhà băng lớn. Techcombank dù sụt giảm dư nợ những tháng cuối năm 2024, song tăng trở lại đầu năm 2025 và tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng cho vay bất động sản tăng mạnh trong 1 quý, từ 29,6% lên 32,36%. Điều này cho thấy ngân hàng này vẫn đẩy mạnh chiến lược tập trung vào phân khúc bất động sản. VPBank đứng thứ hai với tỷ trọng giảm nhẹ từ 26,95% xuống còn 25,47%.

Một số ngân hàng khác có tỷ trọng dưới 10% cũng điều chỉnh tăng, như TPBank (tăng từ 8,53% lên 8,62%), MB (từ 8,26% lên 9,02%), PGBank (tăng từ 8,56% lên 10,46%), cho thấy xu hướng mở rộng tín dụng bất động sản vẫn được duy trì.

Nhìn chung, tín dụng bất động sản trong quý I/2025 tiếp tục tăng trưởng tại nhiều ngân hàng, trong đó nhóm ngân hàng vừa và nhỏ tăng mạnh, phản ánh kỳ vọng hồi phục của thị trường địa ốc năm nay, song cũng đặt ra yêu cầu giám sát chặt chẽ hơn đối với chất lượng tài sản và khả năng thu hồi nợ.

Cần thận trọng chọn lọc dự án

Thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu chững lại vào nửa cuối năm 2022, hàng loạt các biện pháp liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, cùng với việc một số lãnh đạo doanh nghiệp bị vướng vào các vấn đề pháp lý, khiến tâm lý thị trường trở nên e dè. Điều này dẫn đến việc các giao dịch bị đình trệ và nhiều dự án phải tạm ngưng dù đang triển khai. Trong bối cảnh đó, nhiều quyết sách và chủ trương được ban hành nhằm tháo gỡ các khúc mắc và hỗ trợ thị trường phục hồi.

Trao đổi gần đây, lãnh đạo VPBank cho rằng, bất động sản vẫn là lĩnh vực trọng tâm trong chiến lược phát triển tín dụng của ngân hàng, song từ những bài học trong quá khứ, đặc biệt là với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, VPBank đã rút ra kinh nghiệm và sẽ lựa chọn tham gia vào những dự án có chất lượng tốt, được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín trên thị trường.

Riêng đối với phân khúc bất động sản công nghiệp được theo dõi sát sao, bởi chính sách thuế đối ứng có thể làm chậm dòng vốn FDI, gây ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch mở rộng đầu tư tại Việt Nam thời gian tới.

"VPBank tập trung hỗ trợ cho người mua nhà, trong dư nợ cho vay cá nhân khoảng 250.000 tỷ đồng thì dư nợ cho vay cá nhân cho bất động sản của VPBank là 100.000 tỷ đồng, chiếm khoảng hơn 40%. So với nhiều ngân hàng khác thì tỷ lệ này của chúng tôi còn thấp" - lãnh đạo VPBank cho biết.

Lãnh đạo ABBank cũng nhận định rằng, bất động sản sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế và là lĩnh vực giàu tiềm năng phát triển trong dài hạn, với dư địa tăng trưởng có thể kéo dài hàng chục năm tới. Xuất phát từ quan điểm này, lãnh đạo ABBank ưu tiên các khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản, trước khi xem xét đến các hình thức bảo đảm khác như nhà máy.

Theo ông Lê Hoài Ân - Chuyên gia nghiên cứu chiến lược ngân hàng, trong nhóm ngân hàng bán lẻ, nhiều đơn vị từng thận trọng với tín dụng bất động sản đã chuyển hướng rõ rệt. VIB ghi nhận mức tăng gần 150% dư nợ bất động sản năm vừa qua, KienlongBank tăng gần 160%, trong khi BVBank, Eximbank và Nam A Bank cũng tăng từ 30 - 40%.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, việc các ngân hàng thương mại quy mô nhỏ đẩy mạnh cho vay bất động sản cũng đặt ra rủi ro không nhỏ, đặc biệt nếu thị trường phục hồi chậm trong giai đoạn 2025 - 2026, dễ dẫn đến nguy cơ nợ xấu nếu các khoản vay không được sử dụng hiệu quả.

Trước thực trạng trên, việc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản, thẩm định chặt chẽ pháp lý dự án, giám sát tiến độ và định giá tài sản đảm bảo sát với giá trị thực là điều cần thiết. Cùng với đó, định hướng dòng vốn vào những nền kinh tế thực cũng sẽ góp phần đảm bảo cân bằng hệ thống tín dụng và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.