Phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Sơn Tùng - Chủ tịch Công ty Luật TNHH Legal United Law, kiêm Tổng giám đốc Mua bán nợ Royal Capital Corp về những vấn đề pháp lý bất động sản (BĐS) có liên quan đến dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu.
PV: Thưa ông, pháp luật chuyên ngành BĐS có quy định gì riêng biệt không cho việc kiểm soát, quản lý về dư nợ tín dụng và trái phiếu đối với các chủ đầu tư dự án BĐS?
Ông Nguyễn Sơn Tùng: Về pháp luật chuyên ngành BĐS, có thể nói đến Luật Kinh doanh BĐS, luật này có quy định về vốn chủ sở hữu, tổng vốn đầu tư đối với dự án. Vốn chủ sở hữu được xác định trên kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm gần nhất, hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động năm gần nhất. Trường hợp doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp.
Riêng về tỷ lệ dư nợ tín dụng trên số vốn chủ sở hữu, Luật Kinh doanh BĐS có hướng dẫn thực hiện theo quy định của pháp luật về tín dụng, về tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).
 |
| Khi 3 luật được thông qua, nhiều kỳ vọng cho thị trường bất động sản trong chu kỳ mới. Ảnh: Kỳ Phương |
PV: Xin ông cho biết pháp luật hiện nay quy định về kiểm soát nợ trong hoạt động tín dụng của ngành BĐS như thế nào?
Ông Nguyễn Sơn Tùng: Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2024 (Luật TCTD) hiện đang chờ có hiệu lực có quy định khá chặt chẽ các trường hợp không được cấp tín dụng, hạn chế cấp tín dụng, giới hạn cấp tín dụng, giới hạn góp vốn, mua cổ phần. Tất cả những quy định này nhằm giữ, đảm bảo tỷ lệ an toàn để đạt về tỷ lệ khả năng chi trả và tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu 0,8%, hoặc tỷ lệ cao hơn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước trong từng thời kỳ.
Đối với các tổ chức tín dụng phi ngân hàng: Về tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng là không được vượt quá 15% vốn tự có và tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng, người có liên quan của khách hàng đó không được vượt quá 25% vốn tự có.
| "Sở dĩ có những quy định trên là bởi kinh doanh BĐS thuộc ngành nghề mà Chính phủ có tham gia điều tiết thị trường và dùng các công cụ điều hành là chính sách tài chính, tín dụng hay hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi phù hợp tình hình kinh doanh của thị trường trong từng thời kỳ để điều tiết" - ông Nguyễn Sơn Tùng nói |
Đối với các ngân hàng thương mại, theo Khoản 1, Điều 136 Luật TCTD năm 2024 thì tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó không được vượt quá tỷ lệ và lần lượt theo thời gian, tỷ lệ này được điều chỉnh giảm theo như sau:
(i) Đến trước ngày 1/1/2026: 14% vốn tự có đối với một khách hàng và 23% vốn tự có đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó;
(ii) Từ ngày 1/1/2026 đến trước ngày 1/1/2027: 13% vốn tự có đối với một khách hàng; 21% vốn tự có đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó;
(iii) Từ ngày 1/1/2027 đến trước ngày 1/1/2028: 12% vốn tự có đối với một khách hàng; 19% vốn tự có đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó;
(iv) Từ ngày 1/1/2028 đến trước ngày 1/1/ 2029: 11% vốn tự có đối với một khách hàng; 17% vốn tự có đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó;
(v) Từ ngày 1/1/ 2029: 10% vốn tự có đối với một khách hàng; 15% vốn tự có đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó.
Tỷ lệ giảm bắt buộc theo các mốc thời gian này, theo tôi sẽ giúp cho thị trường tài chính được ổn định về mặt vĩ mô, nhưng rõ ràng đang đẩy áp lực trả nợ về phía khách hàng, trong đó có các chủ đầu tư dự án BĐS.
"Tôi tin rằng, cùng với niềm tin của thị trường sẽ được củng cố và có luồng sinh khí mới qua hàng hoạt các văn bản quan trọng trong lĩnh vực BĐS lẫn trong ngành tín dụng sẽ có hiệu lực, thị trường BĐS có lẽ sẽ thật sự bắt đầu vào chu kỳ mới vào đầu giữa năm 2025, nhưng để giảm được dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu thì sẽ cần thời gian dài hơn và áp dụng bộ các giải pháp mang tính tổng hòa hơn nữa" - ông Tùng nói. |
PV: Tỷ lệ dư nợ vay và kiểm soát nợ vay đối với trái phiếu doanh nghiệp trong ngành BĐS, pháp luật có những quy định như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Sơn Tùng: Trong phát hành TPDN, theo Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, hay Nghị định 65/2022/NĐ-CP có quy định một số các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp trong 3 năm liền kề trước năm phát hành và sự thay đổi sau khi phát hành như vốn chủ sở hữu, tổng số nợ phải trả, chỉ tiêu về và các hệ số cơ cấu vốn, tổng dư nợ vay trái phiếu, lợi nhuận, khả năng sinh lời, các chỉ tiêu về an toàn tài chính…
Trong thực tế, với phát hành trái phiếu, nhất là các TPDN riêng lẻ, việc thẩm định và thông qua phương án do nội bộ doanh nghiệp tự thực hiện, còn các công ty chứng khoán hay ngân hàng tham gia dịch vụ tư vấn phát hành, đại lý phát hành. Trước đây, dư nợ trái phiếu không được vượt quá 3 hay 5 lần vốn chủ sở hữu, đấy cũng là hình thức, khó xác định trong thực tế nếu hồ sơ chuẩn bị phát hành thiếu đi yếu tố minh bạch trước đó từ doanh nghiệp và công ty kiểm toán.
Riêng về tỷ lệ cụ thể của dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu, mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có quy định chung, nhưng hiện nay chưa có quy chi tiết về những tỷ lệ và con số nào. Thực tế do khác về bản chất với nợ ngân hàng, nên với nợ TPDN riêng lẻ, việc quy định một tỷ lệ cụ thể theo tôi là chưa cần thiết vì giá trị của những gói phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong từng thời kỳ.
Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 với mục đích nhằm giảm tỷ nợ trái phiếu, cũng đã đưa ra quy định sau 12 tháng kể từ khi bán TPDN chưa niêm yết, tổ chức tín dụng được mua TPDN chưa niêm yết mà tổ chức tín dụng đã bán, hoặc được phát hành cùng cùng đợt phát hành.
PV: Theo ông, dư nợ ngân hàng hiện nay trong ngành BĐS, hay liên quan đến BĐS như những thông tin được thể hiện vào cuối năm 2023 có đáng báo động không?
Ông Nguyễn Sơn Tùng: Trong các dư nợ tín dụng, đáng lo nhất dư nợ quá hạn, nợ xấu khó đòi, rồi các khoản nợ gần đến hạn nhưng khó có khả năng thanh toán, chứ các khoản nợ chưa đến hạn hay còn trong kỳ hạn thì không đáng lo.
Tỷ lệ nợ xấu trong những năm gần đây liên tục có chiều hướng tăng, ví như tháng 7/2022 là 1,8%, tháng 7/2023 là 2,58% và dự kiến vào cùng kỳ tháng 7/2024 có thể sẽ ở mức 3% là mức đạt ngưỡng cho phép. Trong các nhóm nợ thì nhóm 4 và nhóm 5 đang tăng nhanh.
Trong quý I và gần hết quý II/2024, dư nợ toàn ngành Ngân hàng tăng trưởng âm. Theo các số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 29/2/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 1,114 triệu tỷ đồng, tăng hơn 20.700 tỷ đồng so với cuối năm 2023, nghĩa là thêm tương đương tăng 1,86%. trong 2 tháng đầu năm, riêng cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng dư nợ thêm ước khoảng hơn 20.000 tỷ đồng.
Dù có những dấu hiệu tích cực trong trong tăng trưởng tín dụng về cho vay của một số ngân hàng trong ngành BĐS, nhưng cá nhân tôi nhận thấy nếu không kéo được dư nợ tín dụng trong toàn ngành xuống, thì con số dư nợ thể hiện đến quý I/2024 là đáng báo động.
 |
| Khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Các Tố chức Tín dụng 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/8/2024 sẽ là luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản phục hồi. Ảnh tư liệu |
PV: Xin ông cho biết, ngân hàng trong hoạt động xử lý nợ, nhận bàn giao tài sản nhằm giảm dư nợ tín dụng có được coi là hoạt động kinh doanh BĐS ngoài ngành của ngân hàng hay không?
Ông Nguyễn Sơn Tùng: Theo Điều 139 của Luật Các tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng không được kinh doanh BĐS, trừ một số trường hợp. Trong số ấy có quy định chỉ được kinh doanh BĐS do việc xử lý nợ với quy định “trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là BĐS, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại BĐS này”.
Ngoài ra, tại Khoản 3, Điều 1 của Luật Kinh doanh Bất động sản cũng có quy định sẽ không điều chỉnh đối với trường hợp tổ chức tín dụng, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.
PV: Ông đánh giá như thế nào về khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư dự án từ các tổ chức tín dụng trong nước sau khi Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực?
Ông Nguyễn Sơn Tùng: Nếu tính từ nay cho đến hết năm 2025 cho việc hình thành các khoản vay mới, tôi nhận thấy vẫn tiếp tục khó khăn.
Khó có thể tiếp cận được nguồn vốn lớn cho đầu tư, phát triển dự án như những gì đã xảy ra trong 2 năm vừa qua, thì các rào cản và trở ngại về pháp lý lẫn các quy định trong cho vay, giải ngân tín dụng đối với dự án vẫn còn nguyên bế tắc, dù rằng lãi suất cho vay có giảm hay các chỉ thị của Chính phủ trong việc kéo giảm lãi suất nhằm kích cầu cho để tăng trưởng co vay tín dụng.
Tuy nhiên, với các dự án đủ điều kiện giải ngân, hay với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đủ điều kiện để được vay, các quy định này theo thời gian đã không được gỡ bỏ, lại còn quy định chặt chẽ hơn trong Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024.
Trường hợp Chính phủ và các tổ chức tín dụng có thể “tạm chưa cho áp dụng” một số các điều kiện quá chặt chẽ trong giải ngân khoản vay cho chính dự án, cho doanh nghiệp phát triển dự án, lẫn cho người mua các sản phẩm BĐS trong một khoản thời gian nhất định. Ví như trong 2 năm đầu kể từ ngày Luật TCTD có hiệu lực, thì khi ấy khả năng về tiếp cận, hấp thụ nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo đó sẽ có tín hiệu sáng sủa hơn.
PV: Cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 thì Luật Các Tố chức Tín dụng 2024 dự kiến cũng sẽ có hiệu lực vào ngày 1/8/2024 tới đây, ông có thể nhận định, với các luật này có dấu hiệu tích cực gì hay không cho việc giảm dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu?
Ông Nguyễn Sơn Tùng: Tôi nhận thấy, Chính phủ đang gấp rút hoàn hiện và chờ ngày Luật TCTD 2024 có hiệu lực thì sẽ cho ban hành các văn bản dưới luật, quan trọng là Quyết định của Thủ tướng Chính phủ quy định về điều kiện, hồ sơ, thủ tục đề nghị chấp thuận mức cấp tín dụng tối đa vượt giới hạn của tổ chức tín dụng.
Đồng thời, Nghị định quy định về đăng ký thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu.
Ngoài ra, Nghị định quy định về đăng ký biến động đất đai đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của khoản nợ có nguồn gốc từ nợ xấu. Hiện các văn này đã hoàn thiện tờ trình và các dự thảo đang trình Chính phủ.
Tôi đánh giá, dư nợ tín dụng trong toàn ngành BĐS sẽ được kéo giảm trước so với dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng sẽ nắm giử vai trò tích cực trong hoạt động mua trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết theo Thông tư số 03/2023/TT-NHNN.
PV: Xin cảm ơn ông!
