Sửa đổi Luật Đất đai bổ sung nhiều nội dung liên quan đến tài chính đất đai, giá đất. Ảnh tư liệu

Nhiều điểm nghẽn cần tiếp tục tháo gỡ

Tại Dự thảo Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai của Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Chính phủ, Bộ này cho biết, sau 1 năm thi hành Luật Đất đai đã giúp cải thiện quản lý, đẩy mạnh phân cấp, minh bạch hóa thông tin đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn có một số vướng mắc, bất cập đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai.

Từ ngày 1/7, cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, gồm cấp tỉnh và phường/xã. Luật hiện hành vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm. Việc quy định phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện dẫn đến tăng quy trình thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, việc tồn tại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo cả 3 cấp này là vướng mắc, chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ; chưa có quy chế giải quyết nhu cầu sử dụng đất để triển khai các dự án đầu tư công, dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù…

Tồn tại vướng mắc còn thể hiện ở việc giao đất, cho thuê đất khi hiện nay chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Quy trình này phụ thuộc vào trình tự, thủ tục của pháp luật về đấu giá và đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị. Trong khi đó, nhiều trường hợp vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, chậm đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư…

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng chỉ ra một số vướng mắc trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư cần được sửa đổi trong luật. Đáng chú ý, về vấn đề giá đất, Bộ cho rằng, Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.

Ngoài ra, hệ thống pháp luật vẫn đang tiếp tục điều chỉnh, thay đổi ở nhiều lĩnh vực, dẫn đến thiếu đồng bộ tại thời điểm áp dụng như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu... Việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Đặc biệt, nhiều dự án đầu tư sử dụng đất triển khai qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau, nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, gây lúng túng cho địa phương trong xử lý hồ sơ và triển khai dự án…

Bổ sung, điều chỉnh loạt quy định về tài chính đất đai

Những hạn chế này đặt ra yêu cầu bức thiết phải sửa đổi Luật Đất đai. Vì vậy, tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất điều chỉnh loạt quy định mới nhằm loại bỏ các rào cản pháp lý gây ách tắc cho phát triển kinh tế - xã hội.

Một trong những nội dung nổi bật được đề xuất trong dự thảo lần này là liên quan về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất 2 phương án, gồm thay thế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bằng cấp xã hoặc bỏ quy định này. Không quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Tương tự, về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Bộ cũng bổ sung 2 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp…

Đặc biệt, tại tờ trình dự thảo luật sửa đổi, Bộ đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung liên quan đến tài chính đất đai, giá đất. Điểm mới tại dự thảo là việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường". Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Liên quan đến bảng giá đất, Bộ đề xuất 2 phương án sửa đổi. Phương án 1 là Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm/lần, thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Phương pháp 2 là bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)…

Ở góc độ cơ quan xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Bộ khẳng định, việc sửa Luật Đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tăng hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng. Dự án luật sửa đổi này dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10, và có hiệu lực từ đầu năm 2026 nếu được thông qua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc tiếp tục trình và sửa Luật sẽ có tính khả thi hơn, không chỉ nhằm giải quyết các vấn đề kỹ thuật pháp lý hay khơi thông thủ tục hành chính mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường đất đai hoạt động hiệu quả. "Tuy nhiên, để tránh việc sửa Luật không phải chỉnh sửa nhiều lần, tôi nghĩ lần này, cần tập trung làm kỹ và cố gắng trên tinh thần lấy ý kiến rộng rãi, lắng nghe, đánh giá tác động kỹ lưỡng, thận trọng để hướng đến tính hoàn thiện thể chế chính sách… và cân nhắc điều kiện kinh tế - xã hội trước khi quyết định" - ông Đính cho biết.