Trên thực tế, giá căn hộ vẫn tăng trong bối cảnh thị trường chung ảm đạm.

Yếu tố hỗ trợ rõ nét hơn

Thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục trải qua một năm 2023 với nhiều khó khăn, tuy nhiên thị trường này được nhiều ý kiến dự báo sẽ có nhiều điểm sáng hơn trong năm 2024. Sự hồi phục khó tạo được sự đột phá mạnh mẽ nhưng có thể sẽ khởi đầu cho một chu trình hồi phục dần dần.

Theo ông Lê Hải Thành - Chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS), lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường BĐS. Theo đó, kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid-19 năm 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9%-11%, giảm từ mức 12%-13% thời điểm nửa sau 2022.

Theo chuyên gia này, lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường BĐS. Cụ thể, lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp BĐS nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường. Mặt khác, lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

Một yếu tố hỗ trợ rất quan trọng khác cũng được nhiều chuyên gia đề cập tới đó sự kỳ vọng vướng mắc về pháp lý trên thị trường BĐS sẽ dần được giải quyết hiệu quả hơn trong năm 2024.

Ông Đinh Quang Hinh - Trưởng Bộ phận Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho biết, theo các doanh nghiệp BĐS, 70 - 80% khó khăn trên thị trường hiện nay đều liên quan đến vấn đề pháp lý. Để hỗ trợ thị trường, Chính phủ và các địa phương đang tích cực xử lý vướng mắc pháp lý với các dự án BĐS. Tại TP. Hồ Chí Minh, đã có khoảng 30% dự án BĐS vướng mắc pháp lý được giải quyết; trong khi tại Hà Nội, con số này là khoảng 60% dự án.

Ông Lê Hải Thành cho biết thêm, vào cuối năm 2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã được ban hành, trong đó có quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình BĐS (đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng) và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch BĐS. “Chúng tôi đánh giá với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luật mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp BĐS. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, triển khai dự án bài bản và không có áp lực nợ vay lớn sẽ có lợi thế” - ông Thành cho hay.

Hơn nữa, trong năm 2024, Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường trong tháng 1 này và thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Ngoài ra, theo ông Đinh Quang Hinh, sự hồi phục dần của thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng sẽ là chìa khóa giúp giải quyết khó khăn về vốn cho các nhà phát triển BĐS trong những năm tới.

Thách thức còn lớn

Dù đã có sự vào cuộc của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, nhưng trên thực tế, thị trường BĐS vẫn hiện hữu những khó khăn mang tính cốt lõi và cần nhiều thời gian hơn để giải quyết, hồi phục mạnh trở lại.

Các thống kê cho thấy, số lượng các dự án gặp vướng mắc về pháp lý vẫn lớn; đồng thời, khi được giải quyết thì cũng mất khá nhiều thời gian để triển khai dự án, tạo sản phẩm tung ra thị trường, nhất là trong bối cảnh sức khỏe các doanh nghiệp BĐS “yếu đi trông thấy”.

Một điểm nghẽn khác hiện hữu trên thị trường là vừa mất cân đối vừa thiếu nguồn cung phù hợp với nhu cầu người dân. Thị trường thừa BĐS hạng sang nhưng thiếu nhà ở dành cho người thu nhập trung bình, thấp. Lượng dự án nhà ở thương mại giá trung bình tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gần như “vắng bóng” trong năm 2023. Trên thực tế, giá căn hộ vẫn tăng trong bối cảnh thị trường chung ảm đạm.

Theo ông Lê Hải Thành, tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên tổng tài sản cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường BĐS ảm đạm. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang. Hơn nữa, người mua trả tiền trước giảm cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.

Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp BĐS.