Áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi

Bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Trong 2 năm qua, doanh nghiệp (DN) bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với DN bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Ảnh: T.L

Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh. Nhìn chung trong năm 2023, DN bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022.

Trong những năm qua, để giảm lệ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, chủ đầu tư ưu tiên phát hành TPDN để huy động nguồn vốn trung và dài hạn. Đây là chuyển dịch mang tính tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, cũng là hoạt động có lợi hơn đối với DN. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ giúp DN vừa huy động vốn vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình.

Đối với nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), những năm gần đây, nguồn vốn này duy trì ổn định và đang có xu hướng “chảy" mạnh vào thị trường bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản phân khúc khác có diện tích lớn, vị trí đẹp.

Với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các DN bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, DN bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết.

Doanh nghiệp cần chủ động đa dạng nguồn vốn

Các chuyên gia của VARS cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Các doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch cụ thể, đa dạng hóa nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính. Ảnh: T.L

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Ngoài ra, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại. Đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào doanh nghiệp thông qua trái phiếu.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế nhấn mạnh ba vấn đề nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. Đối với giải ngân vốn đầu tư công, cần thực hiện tháo gỡ các khó khăn trong thủ tục khởi công dự án, các hồ sơ, thủ tục đầu tư cần được sớm chuẩn bị; với nguồn vốn tín dụng cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc và linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản. Còn đối với việc thu hút vốn FDI, cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp FDI tiếp cận thủ tục đầu tư, ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng cũng như tuyển dụng công nhân./.