Làm gì để "gỡ vướng" giúp thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sớm phục hồi, phát triển?

Trên thực tế hiện nay, rất nhiều hồ sơ đăng ký BĐS đang giải quyết rất chậm. Nhiều dự án bị đóng băng, làm mất cân đối cung - cầu thị trường, làm ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và đời sống xã hội. Làm gì để gỡ vướng, "khơi thông dòng chảy" để thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh sớm phục hồi, phát triển? Phóng viên TBTCVN có cuộc phỏng vấn LS. Nguyễn Văn Hậu về nội dung này.

PV: Tình trạng lệch pha cung - cầu trong lĩnh vực bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua được cho là khá trầm trọng. Vậy dưới góc nhìn của cá nhân ông, hệ thống pháp luật hiện nay ảnh hưởng tác động thế nào đối với lĩnh vực BĐS, khi được cho là vẫn chưa đồng bộ, còn chồng chéo, bất cập?

LS. Nguyễn Văn Hậu: Luật Đất đai trong thời gian qua đã được yêu cầu sửa đổi rất nhiều lần bởi nhiều thành phần, từ người sử dụng đất cho đến doanh nghiệp BĐS. Thậm chí cơ quan nhà nước cũng đã có phản ánh về mâu thuẫn giữa các quy định của Luật Đất đai 2013 với các luật khác như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

Trên một dự án BĐS không chỉ có một loại đất, có phần thì thuộc người dân sử dụng theo hộ gia đình, có phần thì thuộc của Nhà nước làm công trình công cộng, có phần thì của doanh nghiệp sản xuất đang trong giai đoạn phải di dời. Lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai chịu điều chỉnh bởi nhiều quy định của hệ thống pháp luật. Vấn đề xác định đất công hay đất tư cũng chưa giải quyết được, nên vấn đề thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua luôn bị khiếu nại, thậm chí rất gay gắt.

LS. Nguyễn Văn Hậu

Có thể kể đến vấn đề công nhận chủ đầu tư dự án bất động sản. Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất, nếu doanh nghiệp đạt đủ các điều kiện Luật Đất đai quy định thì sẽ được công nhận là chủ đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, quy định của luật chỉ cho phép chủ đầu tư được công nhận dự án BĐS khi có 100% là đất ở hoặc “dính” đất ở. Quy định này hiện nay đã phát sinh nhiều ách tắc khi đưa vào áp dụng. Theo số liệu thực tế chỉ có khoảng 7% doanh nghiệp là có thể đảm bảo dự án công trình sử dụng 100% đất ở, còn lại đa phần là doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác, hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sang đất ở).

Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu là những hệ thống có quy định tiếp xúc xen kẽ với Luật Đất đai, thế nhưng khi áp dụng các quy định này trên thực tế thì lại gặp những vướng mắc lớn. Luật này cho phép nhưng luật kia thì cấm. Luật này quy định đủ điều kiện nhưng luật kia thì lại đòi hỏi thêm một vài chi tiết. Điều này khiến cho việc doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản không thể nào đảm bảo hoàn thiện toàn bộ thủ tục cần thiết chỉ trong một lần. Liên tục phải sửa đổi bổ sung hồ sơ. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ bắt buộc phải đăng ký lại từ đầu. Điều đó khiến doanh nghiệp BĐS tốn nhiều thời gian, chi phí, thậm chí lỗ, thị trường bất động sản bị đóng băng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế nước nhà.

Ngay cả vấn đề thực thi pháp luật cũng thiếu hiệu quả, bởi ngay cả chính cơ quan thẩm quyền cũng không hiểu chính xác để thực hiện, phải thông qua nhiều công văn hỏi ý kiến và phải có văn bản hướng dẫn cụ thể thì mới dám thực hiện.

Có thể nói đến vấn đề thu hồi đất, các quy định hiện hành vẫn chưa đảm bảo được tính hợp hiến, hợp pháp. Ví dụ như tại Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đính quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Tuy vậy, các chính sách và phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư hiện nay được quy định tại các văn bản dưới luật (nghị định, thông tư), chưa được quy định trong luật. Cần phải đưa các quy định về trình tự, thủ tục, chính sách, phương án bồi thường vào luật, như thế mới đảm bảo hệ thống pháp luật tuân thủ theo đúng Hiến pháp và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

PV: Thực tế thời gian qua, về trình tự, thủ tục chưa được tuân thủ nghiêm ngặt và chưa tạo điều kiện để phát triển thị trường BĐS. Theo ông vấn đề cốt lõi cụ thể hiện nay là gì?

LS. Nguyễn Văn Hậu: Rất nhiều dự án BĐS hiện nay bị thông báo thu hồi đất ngay khi vừa bước vào thủ tục chuẩn bị thi công. Tuy nhiên vì lý do hồ sơ chưa hợp lệ nên doanh nghiệp phải đăng ký làm lại từ đầu, kéo dài thời gian, khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp. Cán bộ nhiều địa phương thời gian qua bị tâm lý sợ "tai nạn" trong quá trình quản lý đất đai, nên không dám phê duyệt dự án. Điều này cũng làm dự án BĐS bị đình trệ. Nhà đầu tư chịu lỗ trong khi thời gian chờ phê duyệt hồ sơ kéo dài.

Các quy định về huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu và khuyến khích khách hàng vay vốn tín dụng không đạt được hiệu quả. Việc thiếu vốn, cộng với nguồn cung BĐS giảm mạnh, các phân khúc nhà ở cũng có dấu hiệu sụt giảm theo, khiến cho thị trường BĐS đối mặt với thách thức rất lớn để có thể hồi phục trở lại.

PV: Vậy theo ông, những giải pháp nào được cho là cần thiết, hợp lý và hiệu quả nhất để tháo gỡ vướng mắc?

LS. Nguyễn Văn Hậu: Giải pháp cơ bản và quan trọng nhất để cải thiện tình hình hiện nay là phải nhanh chóng xây dựng được các bộ quy định pháp luật phù hợp với tình hình xã hội và tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS, cụ thể:

Thứ nhất, về trình tự, thủ tục liên quan đến đăng ký và sử dụng đất đai, dự án BĐS phải được thông thoáng.

Cần tháo gỡ các vướng mắc trong quy trình thủ tục hiện hành, giống như vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã được sửa đổi cho phù hợp hơn bằng Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Ảnh: Minh họa

Các thủ tục hành chính cũng cần phải được rà soát, xem và sửa đổi, tránh rườm rà mất thời gian, giảm thiểu thời gian thụ lý hồ sơ, tránh tình trạng như hiện nay luật quy định một bộ hồ sơ giải quyết trong 7 - 10 ngày, nhưng trên thực tế cơ quan nhà nước mất tới cả tháng mới phản hồi lại yêu cầu bổ sung thêm.

Cần phải sửa đổi luật, điều chỉnh chế tài, bắt buộc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo đúng trình tự thủ tục đã quy định; phải xóa bỏ được tình trạng cán bộ bị tâm lý lo sợ, không dám phê duyệt, khiến cho hồ sơ bị ứ đọng, phải đảm bảo hoạt động hành chính tiến hành trơn tru, đủ thì phê duyệt ngay, thiếu thì lập tức thông báo yêu cầu bổ sung.

Thứ hai, xây dựng toàn bộ hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và doanh nghiệp BĐS.

Thị trường BĐS hiện tại và sắp tới đây sẽ có sự chênh lệch mạnh mẽ giữa các phân khúc BĐS, cần phải có quy định cụ thể phân khúc nào phục vụ cho nhu cầu thực, phân khúc nào được phép dùng để đầu cơ, bởi tình trạng đầu cơ đất đai, “lướt sóng” thị trường hiện nay rất phổ biến, làm cho giá nhà càng ngày càng tăng, xóa bỏ đi nguồn cung phân khúc bình dân, người dân có nhu cầu thì lại không có khả năng để tiếp cận các phân khúc cao cấp đang tràn lan hiện giờ.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì tất cả các trường hợp cụ thể phải được áp dụng luật chuyên ngành để giải quyết, vậy thì luật chuyên ngành đối với dự án BĐS là luật gì. Đề nghị phải sửa lại đồng bộ quy định pháp luật, trách chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư).

Các quy định và chính sách về đầu tư xây dựng nhà ở vừa túi tiền cần được xây dựng cụ thể hơn cả, với tầm nhìn lâu dài hơn để đảm bảo nhà nước có đầy đủ ngân sách phù hợp nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội. Thực tế hiện đã có chính sách ưu đã đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhưng doanh nghiệp chưa có động lực để tập trung sang phân khúc nhà ở xã hội, từ đó người dân không có sự lựa chọn ngoài các phân khúc cao cấp và trung cấp.

Thứ ba, hoạt động huy động vốn bằng trái phiếu và tín dụng ngân hàng nên được khai thông và cụ thể hóa bằng luật.

Thời gian qua đã có rất nhiều sai phạm trong việc phát hành trái phiếu, rất nhiều trường hợp bị xử lý và vô số BĐS bị đóng băng để phục vụ cho công tác xét xử. Nhận thấy tình trạng này nên Chính phủ đã cho ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP để siết chặt hoạt động của các doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu. Nội dung của nghị định này đã bổ sung các quy định yêu cầu doanh nghiệp phải nêu rõ mục đích huy động vốn, trách nhiệm khi mua lại trái phiếu…

Việc xác định rõ giá trị tiền sử dụng đất cho phù hợp cũng là một trong các yếu tố giúp cho hoạt động huy động vốn có thể chuyển biến tích cực hơn. Phải xác định rõ các căn cứ ra sao, thời điểm nào thì xác định giá trị tiền sử dụng đất và có thời hạn trong bao lâu, không thể để xảy ra tình trạng giá đất được xác định một đường trong khi giá thị trường thì cứ gia tăng một nẻo.

Ngoài ra, việc đảm bảo các dự án BĐS rõ ràng, tuân thủ đầy đủ trình tự luật định, minh bạch trong toàn bộ hoạt động là yếu tố cần thiết để thúc đẩy thị trường phát triển. Khi mọi thứ đều công khai, đều an toàn thì nhà đầu tư sẽ có động lực tham gia, cán bộ có thẩm quyền cũng không còn tâm lý sợ hãi rủi ro, thị trường bất động sản sẽ có điều kiện để phục hồi.

PV: Ông có thể dự báo thị trường BĐS vào năm 2023 và những năm sắp tới tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung?

LS: Nguyễn Văn Hậu: Thị trường BĐS hiện nay đang theo mô hình kim tự tháp lộn ngược, với phân khúc trung cấp và cao cấp nhu cầu thấp thì tràn lan, trong khi phân khúc nhà ở giá phải chăng nhu cầu rất lớn thì không có sản phẩm. Điều này khiến cho thị trường rất bấp bênh, bất ổn.

Trước mắt, để thị trường BĐS chuyển biến tích cực hơn thì phải giải quyết được tất cả nhu cầu nhà ở. Bởi vậy, chúng ta cần có được đầy đủ các khung pháp lý đối với tất cả hình thức BĐS hiện nay. Ví dụ, đối với căn hộ du lịch, pháp luật hiện hành chưa công nhận loại hình căn hộ này như một trong các hình thức được điều chỉnh đầy đủ bao quát, thiếu đi khung pháp lý điều chỉnh cụ thể. Cần phải xây dựng quy định điều chỉnh về loại hình căn hộ này như đối với căn hộ chung cư, như vậy thị trường BĐS chắc chắn sẽ có sự chuyển biến mạnh mẽ, không còn ứ đọng trì trệ.

Trong thời gian từ nay đến năm sau, cần phải tập trung xây dựng lại toàn bộ các hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đất đai, mặc dù như vậy thì vấn đề pháp lý đối với thị trường BĐS sẽ còn nhiều vướng mắc khó khăn, nhưng đó là điều cần thiết để cuối năm 2023 có thể có những quy định hoàn chỉnh hơn, phù hợp hơn, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!