Bài toán cho thị trường bất động sản Đông Nam Bộ phát triển bền vững

Hạ tầng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Hạ tầng giao thông từ lâu được ví như “xương sống” của phát triển kinh tế và đô thị. Theo quy hoạch giao thông TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050, thành phố đặt mục tiêu cải thiện mạng lưới đường bộ, phát triển giao thông công cộng quy mô lớn và hiện đại hóa cảng biển, hàng không.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, nhận định: “Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành, tuyến Metro số 1, và các công trình khác như cầu Nhơn Trạch đang được đẩy mạnh triển khai, tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ. Đặc biệt, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành dự kiến được mở rộng, trong khi tuyến Metro số 1 có kế hoạch kéo dài đến Bình Dương. Những dự án này thúc đẩy sự phát triển của các khu vực phía Đông TP. Hồ Chí Minh, như TP. Thủ Đức (quận Thủ Đức cũ), Long Thành, và Nhơn Trạch”.

Theo ông Kiệt, khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động vào năm 2026, cao tốc này sẽ trở thành trục kết nối chính, thu hút lượng lớn vốn FDI, chuyên gia và lao động, từ đó kích cầu các khu đô thị vệ tinh và khu công nghiệp. Tuyến Metro số 1, với kế hoạch kéo dài đến Bình Dương, cũng đang thay đổi tư duy lựa chọn bất động sản. “Người mua giờ sẵn sàng chọn các dự án xa trung tâm hơn, nhưng vẫn đảm bảo kết nối nhờ Metro” - ông Kiệt nhấn mạnh.

Hạ tầng giao thông được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá cho bất động sản khu vực Đông Nam Bộ. Ảnh minh hoạ.

Tuy nhiên, tiềm năng này đi kèm với những thách thức. Theo khảo sát, giá bất động sản sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đang ở mức cao, với phân khúc cao cấp vượt 120 triệu đồng/m² và phân khúc tầm trung dao động từ 75 - 80 triệu đồng/m² trong quý II/2025. Tại Bình Dương, giá căn hộ từ 45 - 55 triệu đồng/m², trong khi nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 200 - 250 triệu đồng/m².

“Nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực vẫn cao, đặc biệt ở phân khúc tầm trung. Nếu chỉ nhà đầu tư mua vào mà thiếu người mua ở thực, thị trường có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản dài hạn” - ông Kiệt cảnh báo.

Dù hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội vàng, nhưng sự mất cân đối cung - cầu có thể biến “cơn sốt” bất động sản thành bong bóng nếu không được kiểm soát.

TSKH - KTS. Ngô Viết Nam Sơn đề xuất một cách tiếp cận chiến lược hơn để khai thác tối đa tiềm năng hạ tầng, áp dụng mô hình phát triển đô thị theo hướng giao thông công cộng (TOD). TP. Hồ Chí Minh cần tích hợp quy hoạch giao thông và đô thị ngay từ đầu, xác định quỹ đất tiềm năng để tạo nguồn thu ngân sách.

Cơ hội và thách thức khi tích hợp liên vùng

Sự sáp nhập chiến lược giữa TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, và Bà Rịa – Vũng Tàu đã tạo ra một siêu đô thị với quy mô gấp ba lần và dân số tăng gấp rưỡi, mở ra cơ hội phát triển liên vùng chưa từng có.

KTS. Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và Cần Giờ cần được quy hoạch như một chuỗi cảng liên kết, với cầu nối ngắn để tăng hiệu quả vận chuyển. Cụm cảng này có tiềm năng trở thành cảng quốc tế ngang tầm Singapore, đặc biệt nếu kênh đào Kra tại Thái Lan được xây dựng.

Theo ông Sơn, cụm cảng Cái Mép - Thị Vải cần kết nối đa phương thức (đường thủy, đường bộ như cao tốc, vành đai 3, vành đai 4, và đường sắt) với TP. Hồ Chí Minh, TP. Thủ Đức, Bình Dương, Biên Hòa, đồng thời kéo dài vành đai 3 đến cảng để giảm tải các trục giao thông đô thị như Xa lộ Hà Nội, cao tốc Long Thành - Dầu Giây. Tuyến Metro số 1 nên mở rộng đến Bình Dương để phục vụ khu đô thị công nghiệp, và xem xét kéo dài đến Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Giờ, hình thành chuỗi đô thị du lịch biển từ Cần Giờ (du lịch sinh thái), Vũng Tàu, Long Hải (du lịch cao cấp) đến Hồ Tràm, Phan Thiết.

TP. Hồ Chí Minh cần quy hoạch đồng bộ, áp dụng mô hình TOD, và thúc đẩy phát triển xanh. Ảnh minh hoạ.

Ông Kiệt bổ sung: “Bình Dương thu hút nhà đầu tư nhờ giá bất động sản thấp hơn TP. Hồ Chí Minh, kết hợp với kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.”

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng cảnh báo các dự án hạ tầng quy mô lớn như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành, vành đai 3, cầu Nhơn Trạch thường có tiến độ dài và tiềm ẩn rủi ro chậm trễ hoặc thay đổi kế hoạch. Điều này có thể ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư dựa vào hạ tầng, đòi hỏi nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý, tài chính, và kế hoạch dài hạn.

Về phát triển bền vững, ông Sơn đề xuất tích hợp giao thông xanh, như xe buýt điện, đường xe đạp, và Metro sử dụng năng lượng tái tạo, hướng tới mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050.

"Nhà đầu tư cần dành một phần lợi nhuận để giảm phát thải và tiết kiệm năng lượng, thể hiện trách nhiệm xã hội" - ông Sơn khuyến nghị./.