Vốn ngoại và sức hút Việt Nam

PV: Nếu công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là “thỏi nam châm” thu hút vốn FDI mới nhất với 7,27 tỷ USD, chiếm 58,7% tổng vốn đăng ký, thì lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo sau với 2,57 tỷ USD, chiếm 20,7%. Ông đánh giá như thế nào về những con số này, thưa ông?

Ông Michael Piro

Ông Michael Piro: Con số này mang nhiều ý nghĩa với riêng Việt Nam cho thấy Việt Nam là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Các yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi và ổn định chính trị vẫn là những lợi thế của Việt Nam để thu hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản.

Với hơn 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa khoảng 3%/năm, Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại và hạ tầng công nghiệp cao nhất khu vực, đây là "đầu ra" ổn định cho các nhà đầu tư dài hạn.

Đặc biệt, sự phát triển hạ tầng khi các dự án giao thông lớn như cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, cùng hàng loạt cảng biển, sân bay được nâng cấp, giúp tăng tính kết nối và hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế.

Ngoài ra, điểm đáng chú ý, trong thời gian vừa qua nhiều chính sách mới đã được ban hành nhằm tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, như nới lỏng quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, cũng như điều chỉnh khung pháp lý về đất đai và bất động sản. Đặc biệt, quá trình sáp nhập đơn vị hành chính, thay đổi mô hình chính quyền 2 cấp, giảm thiểu thủ tục hành chính, tạo dựng một môi trường đầu tư thông thoáng là điểm cộng gia tăng sức hút với các nhà đầu tư nước ngoài.

Trong bối cảnh với nhiều biến số về vĩ mô và địa chính trị toàn cầu, ưu tiên hàng đầu của một số tập đoàn đa quốc gia là tìm kiếm các thị trường có sự ổn định về chính trị, môi trường đầu tư thông thoáng, tăng trưởng tích cực cùng lợi thế nhân công và tài nguyên, đất đai. Trong đó, Việt Nam đang có những ưu thế như vậy, nhất là lĩnh vực bất động sản.

PV: Ông có thể chia sẻ rõ ràng hơn về vấn đề này hay không, thưa ông?

Ông Michael Piro: Dòng vốn ngoại tấp nập trở lại trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn “uptrend” phản ánh niềm tin vào triển vọng dài hạn của nền kinh tế Việt Nam. Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm đến hàng đầu, hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Với bối cảnh xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng theo mô hình “Trung Quốc +1” khiến các tập đoàn lớn dịch chuyển sản xuất để giảm rủi ro và tìm kiếm điểm đến an toàn hơn.

Bên cạnh đó, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cùng các áp lực thuế quan buộc doanh nghiệp phải chọn lựa thị trường ổn định về chính trị, có ưu đãi về thuế – những yếu tố mà Việt Nam hội tụ. Các hiệp định thương mại tự do như RCEP, CPTPP hay EVFTA mở ra khả năng tiếp cận trực tiếp tới khoảng 65% thị trường toàn cầu, gia tăng sức hút xuất khẩu cho Việt Nam. Không chỉ vậy, vị trí chiến lược liền kề Trung Quốc vừa đảm bảo chi phí cạnh tranh, vừa giữ được kết nối liền mạch với chuỗi cung ứng khu vực.

Ở góc độ tổng quan, chúng tôi cho rằng, Việt Nam đang trở thành điểm đến trọng yếu trong chiến lược xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt của các tập đoàn đa quốc gia, nhờ lợi thế hạ tầng ngày càng hoàn thiện, chính sách hỗ trợ cởi mở cùng vị thế thương mại quốc tế được củng cố.

Đặc biệt, mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Việt Nam ở mức 8,3 - 8,5% trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ cho nhiều lĩnh vực mới như kinh tế xanh, kinh tế số và chuyển đổi số. Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh thường thúc đẩy hoạt động đầu tư của doanh nghiệp và quá trình tái cấu trúc thị trường. Khi các doanh nghiệp trong nước tìm cách mở rộng quy mô hoạt động và các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn gia nhập thị trường nhanh hơn, M&A trở thành kênh tự nhiên để đạt được tăng trưởng.

Ảnh: Bộ Công thương

PV: Như đánh giá của ông, M&A dường như sẽ trở thành chủ lực trong giai đoạn sắp tới. Vậy theo ông, những thương vụ M&A mang tính chiến lược đã, đang và sẽ tập trung vào loại hình tài sản nào, và tiêu chí nào là quan trọng nhất khi nhà đầu tư ngoại chọn đối tác trong nước để liên doanh hoặc mua lại dự án?

Ông Michael Piro: Động lực về tăng trưởng không những sẽ kích thích hoạt động M&A để mở rộng thị phần, mà còn để nắm bắt lợi thế và các xu hướng chiến lược, như tiếp cận công nghệ hiện đại, thâm nhập các ngành có tiềm năng cao và củng cố khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng. Tuy vậy, có sự khác biệt rõ giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Trong khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng thương vụ, thì nhà đầu tư quốc tế dẫn dắt ở các giao dịch quy mô lớn. Sự phân bổ này phản ánh thế mạnh riêng của từng nhóm: nhà đầu tư nội địa am hiểu khung pháp lý, nắm bắt quỹ đất và tận dụng mạng lưới địa phương, trong khi nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm tới các dự án có quy mô đủ lớn, pháp lý minh bạch và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Việc xu hướng vốn ngoại hướng đến những dự án bài bản, quy mô lớn, từ khu đô thị, trung tâm thương mại đến khu công nghiệp công nghệ cao và nhà máy xanh, cho thấy Việt Nam đang bước vào “cuộc chơi mới” - nơi yêu cầu không chỉ nằm ở quỹ đất mà còn ở năng lực quản trị, hạ tầng và khung pháp lý đồng bộ. Sự chuyển dịch này có thể tạo áp lực cho doanh nghiệp nội địa, nhưng cũng buộc họ phải nâng chuẩn phát triển, tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

PV: Ông có thể ví dụ cụ thể hơn về vấn đề này?

Ông Michael Piro: Dòng vốn này đặc biệt chú trọng đến các dự án có khả năng phát triển bền vững và đáp ứng đúng nhu cầu thị trường hiện tại để gia tăng chất lượng sản phẩm và trải nghiệm của người dùng. Tuy nhiên, quy mô và tổng mức đầu tư rất đa dạng và sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng phân khúc phát triển.

Đối với các dự án khu công nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài không còn chỉ quan tâm đến giá thuê, mà ưu tiên các khu công nghiệp đạt chuẩn quốc tế về môi trường, vận hành và quản trị. Điều này buộc các chủ đầu tư trong nước phải chủ động động nắm bắt xu thế này qua phát triển chuỗi RBF/RBW tại các vị trí kinh tế trọng yếu trên cả nước, đạt chuẩn xanh với chứng chỉ quốc tế. Bên cạnh đó, tiếp tục cập nhật các chức năng hiện đại tại nội khu nhằm hỗ trợ tối đa khách thuê, đồng thời sẵn sàng hợp tác chiến lược quốc tế để mở rộng mạng lưới đối tác, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư vào Việt Nam thuận lợi và hiệu quả mới đảm bảo quá trình hút vốn ngoại đạt hiệu quả cao nhất.

Điều này diễn ra tương tự với các dự án bất động sản khác như nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn khi theo nghiên cứu của ICC, ESG không còn là xu hướng, mà đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc để các đối tác ngoại lựa chọn dự án tại Việt Nam.

Vì vậy, để biến cơ hội thành lợi ích bền vững, bản thân các đối tác nội cần cần đẩy mạnh hợp tác theo hướng cùng phát triển, chia sẻ lợi ích lâu dài thay vì chỉ bán tài sản, đây là cách giữ lại giá trị và nâng cao năng lực cạnh tranh. Định hướng phát triển bền vững, ưu tiên các dự án xanh, tiết kiệm năng lượng, gắn với phát triển bền vững, qua đó nâng cao giá trị tài sản.

Tất nhiên, vấn đề pháp lý cũng được ưu tiên do ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ thực hiện dự án, cấu trúc giao dịch và kế hoạch tài chính của nhà đầu tư. Điều này đồng nghĩa, Việt Nam cần cải thiện chất lượng môi trường đầu tư: thủ tục nhanh gọn, chính sách minh bạch và ổn định.

Tính đến ngày 30/9, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam bao gồm cấp mới, điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 28,54 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, vốn đăng ký cấp mới có 2.926 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 12,39 tỷ USD, tăng 17,4% so với cùng kỳ về số dự án, nhưng giảm 8,6% về giá trị. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với số vốn đăng ký 7,27 tỷ USD, chiếm 58,7%, tổng vốn đăng ký cấp mới; tiếp đến là hoạt động kinh doanh bất động sản 2,57 tỷ USD, chiếm 20,7%.

Vốn đăng ký điều chỉnh có 1.092 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư tăng thêm 11,32 tỷ USD, tăng 48% so với cùng kỳ.

Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh, riêng ngành bất động sản 5,18 tỷ USD, tương đương 21,8% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm. Song song đó, vốn đăng ký góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài có 2.527 lượt với tổng giá trị góp vốn 4,84 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ.

PV: Xin cảm ơn ông!