Mở "đường băng" pháp lý cho những thương vụ tỷ đô

Loạt thương vụ mới triển khai trong quý IV/2025

Sau khi chuyển nhượng thành công dự án Bắc Hà Thanh (Gia Lai) và Kỳ Đồng (TP. Hồ Chí Minh) thông qua thoái vốn tại 2 công ty là chủ đầu tư dự án, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt, mã CK: PDR) tiếp tục công bố thông tin bất thường gửi Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh về việc thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Phát Đạt tại Công ty cổ phần Đầu tư Bắc Cường.

Dù chưa rõ kế hoạch chuyển nhượng sắp tới, nhưng với thương vụ này, Phát Đạt dự kiến thu về không thấp hơn 1.100 tỷ đồng. Được biết, Công ty cổ phần Đầu tư Bắc Cường là chủ đầu tư dự án trên khu đất số 223 - 225 Trần Phú (phường Hải Châu, TP. Đà Nẵng) có diện tích hơn 2.734 m2.

Đang có nhiều động lực mới cho thị trường M&A bất động sản Việt Nam trong giai đoạn sắp tới. Ảnh: Đức Thanh

Đáng chú ý, ngay sau khi công bố kế hoạch bán dự án tại Đà Nẵng, Phát Đạt vừa thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh tại Công ty cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ AKYN - chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên khu đất số 239 Cách Mạng Tháng 8 (phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh) với giá trị đầu tư khoảng 5.500 tỷ đồng.

Cũng tại phía Nam, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã CK: NLG) vừa công bố thông tin về việc hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 15,1% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai cho Tokyu Corporation, để giảm sở hữu còn 50% vốn. Đại diện Nam Long cho biết, lợi nhuận từ thương vụ có thể được ghi nhận trong quý cuối năm. Nếu hoàn tất, đây sẽ là khoản lợi nhuận đột biến, giúp công ty không chỉ đạt, mà còn vượt kế hoạch kinh doanh năm.

Trong khi đó, Tập đoàn Geleximco vừa thông báo việc chuyển nhượng một phần dự án Ngôi sao An Bình 2 (An Bình City) cho Công ty cổ phần Tập đoàn Trường Hải (Thaco Group). Phần dự án chuyển nhượng nằm trên ô đất VP1 thuộc khu đô thị Thành phố Giao lưu (phường Phú Diễn, Hà Nội), có tổng diện tích 14.005 m2, diện tích xây dựng 6.357 m2. Tổng mức đầu tư phần dự án chuyển nhượng khoảng 2.850 tỷ đồng, dự án nhằm mục đích xây dựng tòa nhà văn phòng, thương mại dịch vụ kết hợp văn phòng lưu trú (officetel).

Trước đó, tháng 10/2025, Vincom Retail chuyển nhượng 99,99% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT, với giá chuyển nhượng khoảng 133 triệu USD. Sau khi hoàn tất giao dịch, Vincom NCT không còn là công ty con của Vincom Retail.

Cùng thời điểm, Vincom Retail chi 6.200 tỷ đồng để đặt cọc các sản phẩm tại Công ty cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ - công ty con của Vingroup, đồng thời là đơn vị phát triển dự án Vinhomes Green Paradise - cho mục đích kinh doanh. Với việc đặt cọc 6.200 tỷ đồng vào dự án án ở Cần Giờ, tổng số tiền đặt cọc cho các dự án chờ triển khai của Vincom Retail tại ngày 30/9 đạt 24.233 tỷ đồng, tương đương 40% tổng tài sản, gồm dự án Vinhomes Cần Giờ và một số dự án khác do các thành viên Tập đoàn Vingroup triển khai.

Con đường ngắn nhất để lớn mạnh

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), M&A là một trong những chiến lược hữu hiệu thường được các "ông lớn" áp dụng để mở rộng không gian phát triển về chiều rộng hoặc chiều sâu, hoặc thực hiện tái cấu trúc để tối ưu tình hình tài chính. Trong bối cảnh hiện tại, khi nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư đã, đang và sắp được tháo gỡ, đặc biệt là Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai dự kiến được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 10 với cơ chế rõ ràng hơn, minh bạch hơn, sẽ làm thay đổi điều kiện trong hoạt động M&A.

"Với cơ chế tài chính liên quan đến định giá đất, cơ chế về thu hồi đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất rõ ràng hơn, cả bên bán và bên mua đều có thể chủ động hơn trong các thương vụ hợp tác mua bán, chuyển nhượng dự án của mình" - ông Đính phân tích và nêu dẫn chứng bằng số lượng dự án M&A tăng lên rõ rệt từ đầu năm.

Ghi nhận thực tế, ngoài các thương vụ nêu trên, trong năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều thương vụ M&A quy mô lớn, như Tập đoàn SSG (trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh) mua lại cổ phần tại Seaprodex nhằm khai thác quỹ đất "vàng" mà doanh nghiệp này sở hữu, một chiến lược thường được các doanh nghiệp thực hiện để tiếp cận dự án tiềm năng mà không phải đầu tư từ đầu.

Tương tự, Tập đoàn Gelex, thông qua Công ty cổ phần Hạ tầng Gelex, đã thâu tóm toàn bộ phần vốn góp của Tasco tại dự án khu dân cư cao cấp Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh) với giá trị 24,5 triệu USD. Đây là một động thái chiến lược để mở rộng danh mục đầu tư bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển.

Sun Group, một "ông lớn" trong ngành bất động sản, đã mua lại dự án Constrexim Complex tại Hà Nội và đổi tên thành Sun Feliza Suites. Thương vụ này, với khoản đặt cọc 195 triệu USD, cho thấy sự sẵn sàng của các nhà phát triển lớn trong việc thâu tóm dự án "vàng" để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, theo nhận định từ Grant Thornton

Nhấn mạnh vai trò của dòng tín dụng giá rẻ, ông Michael Piro - Tổng Giám đốc Indochina Capital phân tích, với bên mua, khả năng tiếp cận vốn tốt giúp họ dễ dàng nắm bắt cơ hội tại những dự án có pháp lý rõ ràng, nhưng thiếu dòng tiền. Còn với những chủ đầu tư gặp vướng pháp lý hoặc khó tiếp cận tín dụng, thì M&A chính là một giải pháp huy động vốn gián tiếp.

Tất nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý về "khoảng trống" pháp lý do các văn bản hướng dẫn dưới luật chậm được ban hành, gây lúng túng cho doanh nghiệp. Việc thường xuyên điều chỉnh quy định cũng đòi hỏi các bên cập nhật liên tục, ảnh hưởng đến tiến độ giao dịch. Các bước như thẩm định năng lực, phê duyệt chủ trương đầu tư, phòng cháy - chữa cháy, đánh giá môi trường... vẫn cần qua nhiều cơ quan. Ngoài ra, sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa trung ương và địa phương khiến thời gian xử lý hồ sơ kéo dài...

Vì vậy, nhà đầu tư cần chuẩn bị kỹ lưỡng trong việc thiết kế cấu trúc giao dịch, đàm phán điều khoản bảo lưu trách nhiệm, đồng thời phối hợp chặt với cơ quan chức năng ngay từ đầu. Thẩm định pháp lý toàn diện là “chìa khóa” để kiểm soát rủi ro và hiện thực hóa cơ hội.