Giấc mơ an cư của người trẻ vẫn "cháy"

Tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập đang kéo giãn khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân, đặc biệt là người trẻ.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình căn hộ đạt 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ năm 2024. Không chỉ giá sơ cấp, mặt bằng giá thứ cấp (người mua bán lại) cũng nhích khoảng 18%, lên bình quân 64 triệu đồng/m2. Còn tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình căn hộ đã neo ở mức rất cao, dao động quanh mốc 90 - 101 triệu đồng/m2 trong năm 2025, thậm chí một số dự án cao cấp có giá lên đến 130 - 180 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn.

Dự báo, một làn sóng nguồn cung nhà vừa túi tiền sẽ "đổ bộ" vào thị trường từ năm 2026. Ảnh: Dũng Minh

Với mức giá trên, nghiên cứu của One Mount Group chỉ ra rằng, một gia đình thu nhập 200 triệu đồng/năm, thì phải mất hơn 36 năm mới mua được căn hộ thương mại 2 phòng ngủ, chưa tính chi phí phát sinh. Hiện có 54% hộ gia đình tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thu nhập dưới mức này, đồng nghĩa phần lớn các gia đình gần như không thể sở hữu nhà trong khu vực nội thành.

Trong khi đó, số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho hay, thu nhập bình quân của người lao động 9 tháng năm 2025 đạt khoảng 8,3 triệu đồng/tháng (tăng 10% so với cùng kỳ), còn thu nhập của người lao động đô thị đạt khoảng 10 triệu đồng/tháng, tương đương 120 triệu đồng/năm. Như vậy, mỗi năm người lao động chỉ mua nổi… 1 m2 nhà. Sau 5 năm, thu nhập bình quân chỉ tăng thêm 2 triệu đồng/tháng, trong khi giá nhà tăng thêm 10 - 15 triệu đồng/m2.

Tuy vậy, khảo sát của trang Batdongsan.com.vn công bố cách đây không lâu cho thấy một nghịch lý đáng chú ý trong tâm lý thị trường nửa cuối năm, đó là mong muốn mua nhà của người trẻ rất cao, dù khả năng tài chính hạn chế. Với những người đang thuê nhà, đặc biệt là gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu chỗ ở vẫn rất rõ ràng, có đến 93% người đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết, họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn.

Tại Hà Nội, 69% người được khảo sát cho biết muốn mua nhà trong năm năm tới, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, con số này lên đến 81%, cho thấy giấc mơ sở hữu nhà của thế hệ trẻ không hề suy giảm.

Chị Tuyết Anh - chuyên viên văn phòng tại Hà Đông (Hà Nội) chia sẻ: “Điều quan trọng nhất của việc mua được một căn nhà đó là sự ổn định, bởi sở hữu một ngôi nhà, đặc biệt là tại Hà Nội, không chỉ giải quyết nhu cầu sinh sống, mà còn là kênh giữ tiền hiệu quả. So với vàng, chứng khoán, hay gửi tiết kiệm, thì bất động sản, kể cả thanh khoản thấp, vẫn mang lại cảm giác an toàn hơn”.

Thực tế, theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh là trung tâm chính trị, kinh tế, giáo dục của đất nước, giá trị đất đai tăng trưởng bền vững. Vì vậy, không chỉ những người trẻ như chị Tuyết Anh, mà đa phần người lao động ngoại tỉnh đều mong muốn sở hữu một căn nhà tại đây, như một “của để dành” lâu dài.

Ở một góc độ khác, cũng theo VARS, một bộ phận người mua nhà hiện nay, đặc biệt là thế hệ Gen Y, Gen Z, có nhiều cơ hội làm giàu nhanh chóng hơn nhờ vào sự bùng nổ công nghệ và các mô hình kinh tế mới như thương mại điện tử, kinh doanh sáng tạo nội dung số, đầu tư tiền mã hóa... Một bộ phận nhỏ nhưng đáng kể đã đạt đến mức thu nhập cao hơn hẳn so với thế hệ trước, tạo điều kiện để họ sở hữu bất động sản ở độ tuổi còn rất trẻ.

Ngoài ra, không ít người trẻ có thể mua nhà nhờ sự trợ giúp từ bố mẹ, ông bà, giúp họ “rút ngắn” con đường sở hữu nhà. Họ đang quan sát và cân nhắc việc mua nhà trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, “khẩu vị” chọn nhà của người trẻ hiện nay cũng có nhiều khác biệt so với thế hệ trước, họ mạnh dạn sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn.

Cơ hội từ nền tảng chính sách mới

Những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và chủ trương phát triển nhà ở xã hội có thể giúp nguồn cung nhà ở căn hộ tăng mạnh từ năm 2026 - 2027, mở ra cơ hội sở hữu nhà ở vừa túi tiền tại Hà Nội, tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà tăng mạnh trong những năm tới

Theo khảo sát chuyên đề về nhà ở xã hội của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV, thuộc Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ), có đến 57% người lao động có nhu cầu thuê hoặc mua nhà, trong đó gần một nửa số lượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Nhu cầu rất lớn, nhưng hiện nguồn cung nhà ở xã hội còn rất ít, chưa thể đáp ứng được nhu cầu của người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Tuy nhiên, ông Lê Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu (phường Bồ Đề, TP. Hà Nội) cho hay, hiện các chính sách về nhà ở xã hội thông thoáng hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp cũng được hưởng nhiều chính sách ưu đãi hơn khi phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định mới, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất mà không cần phải làm thủ tục.

Bên cạnh đó, câu chuyện biên lợi nhuận cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội cũng đã được điều chỉnh. Cụ thể, mức lợi nhuận 10% trước đây được áp dụng cho các dự án nhà ở xã hội đã được thay đổi. Doanh nghiệp sẽ được dùng 20% tổng diện tích sàn để xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ thương mại. Phần lợi nhuận từ hạng mục này sẽ không bị áp mức trần như trước. Điều này sẽ tạo động lực để nhiều doanh nghiệp tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội hơn.

Đặc biệt, việc Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai là một trong những bước tiến quan trọng để khơi thông các điểm nghẽn về thủ tục, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp chủ động hơn trong việc cơ cấu lại sản phẩm.

Ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group chia sẻ, khi chi phí đầu vào được tiết giảm, trong bối cảnh hiện tại, doanh nghiệp chỉ cần lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng là đã có động lực đầu tư. Theo ông, trong 10 năm tới, thị trường nhà ở bình dân sẽ có sự bùng nổ mạnh mẽ, khi cả cơ chế, chính sách lẫn nhu cầu thị trường đều đang hội tụ điều kiện thuận lợi.

“Thời điểm này, ai bắt tay vào làm nhà ở vừa túi tiền là đang nắm cơ hội lớn nhất của thập kỷ” - ông Quyền nhấn mạnh.

Tất nhiên, theo lưu ý của các chuyên gia, để thúc đẩy mạnh mẽ hơn phân khúc nhà ở giá rẻ, ngoài yếu tố chi phí đất đai, thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục giải quyết bài toán nguồn vốn. Yếu tố cốt lõi của nguồn vốn hiện nay gồm cả 3 yếu tố “nhiều, dài và rẻ”. Hiện tại, nhiều ngân hàng có thể đáp ứng 2 yếu tố đầu tiên, nhưng lại thiếu yếu tố thứ ba - nguồn vốn rẻ. Đây là rào cản lớn cần tiếp tục được tháo gỡ trong thời gian tới.