Lãi suất nhích nhẹ cuối năm 2025, nhưng dòng tiền vẫn đổ vào nhu cầu ở thực

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản năm 2025 đang bước vào trạng thái phục hồi nhưng phân hóa, tùy khu vực và phân khúc. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên toàn quốc đã tăng trở lại so với quý I/2023, đồng thời giá bán tiếp tục nhích lên tại những khu vực có nhu cầu ở thật hoặc hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng mở rộng.

Khảo sát môi giới quý IV/2025 phản ánh rõ xu hướng phân hóa: 48% môi giới ghi nhận giao dịch giảm, chỉ 14% thấy tăng, trong khi 35% cho biết thị trường giữ ở mức ổn định. Trong bức tranh biến động này, chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt khi 37% môi giới báo giao dịch tăng – minh chứng nhu cầu ở thật tiếp tục duy trì. Nhà riêng cũng cho thấy sức bền, với 26% môi giới ghi nhận giao dịch cải thiện và hơn một nửa đánh giá thị trường ổn định. Ngược lại, đất nền và biệt thự có dấu hiệu giảm nhiệt khi khoảng 40% môi giới ghi nhận giao dịch đi xuống; nhà phố cũng chững lại, 29% báo giảm và một nửa cho biết thị trường chỉ đi ngang.

Tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2025 được xem là giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất trong nhiều năm. Các dự án trọng điểm như metro số 1, cao tốc Bến Lức – Long Thành cùng chuỗi cầu kết nối sang Đồng Nai đang tạo động lực lớn cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh, tiêu biểu là Thuận An, Dĩ An và Vũng Tàu.

Giá bán căn hộ cũng ghi nhận mức tăng mạnh trong quý IV/2025. Nhà Bè (cũ) tăng 64%, quận 7 (cũ) tăng 63%, Bình Thạnh (cũ) tăng 57%, trong khi TP. Thủ Đức (cũ) ghi nhận biên độ tăng 32–48% so với quý I/2023. Sức nóng của thị trường không chỉ giới hạn tại TP.Hồ Chí Minh mà còn lan sang Bình Dương. Mức độ quan tâm căn hộ tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% – phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh về các khu vực giáp ranh.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao. Tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh, giá phổ biến 210–286 triệu đồng/m², tức cao gấp 1,4 - 2,2 lần giá chung cư. Khi di chuyển sang các quận mở rộng, giá giảm về 125 - 204 triệu đồng/m². Riêng vùng ven và TP Thủ Đức (cũ), giá nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1 - 1,8 lần, cho thấy dư địa tăng giá còn lớn nhờ khả năng tiếp cận giá tốt hơn.

Nhu cầu sở hữu nhà tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Mội do giá nhà ở vẫn còn thấp.

Đối với phân khúc nhà phố, giao dịch bán đã bắt đầu phục hồi nhẹ nhưng thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung – cầu. Trong khi nhu cầu thuê gia tăng tại khu vực cận trung tâm, nguồn cung lại tập trung nhiều ở trung tâm, khiến tỷ suất khai thác chưa cải thiện rõ rệt.

Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy bốn nhóm hành vi người mua nhà chính: nhóm nỗ lực mua nhà với tỷ lệ sẵn sàng vay cao; nhóm thuê dài hạn ưu tiên trải nghiệm và sự linh hoạt; nhóm đã sở hữu tiếp tục tích lũy hoặc chuyển sang tích trữ vàng, tiết kiệm; và nhóm thừa kế không thụ động mà vẫn có nhu cầu mua thêm. Điểm đáng chú ý là nhu cầu sở hữu nhà tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội nhờ nguồn cung nhà ở dưới 3 tỷ đồng chiếm 21–31%, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 10%. Diễn biến này cho thấy sức cầu thị trường phía Nam vẫn bền vững và lan tỏa.

Trước bối cảnh thị trường còn phân hóa, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư nên dựa vào dữ liệu để xác định những khu vực có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ hạ tầng hoàn thiện, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật. Ông nhấn mạnh, việc chạy theo “sóng” tâm lý hay tin đồn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giai đoạn thị trường còn phân mảnh./.