Việc sử dụng bảng giá đất 5 năm kèm hệ số K điều chỉnh hàng năm sẽ cởi nhiều nút thắt cho thị trường trong thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh

Giải quyết vòng luẩn quẩn giá đất – giá nhà

Cho tới thời điểm hiện tại, một trong những thay đổi lớn nhất và nhận được nhiều kỳ vọng nhất trong dự thảo Nghị quyết tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024 là việc Chính phủ đã đi đến thống nhất duy trì bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm. Song song đó, cơ chế điều chỉnh giá đất hàng năm bằng hệ số (hệ số K) sẽ được bổ sung, hoặc xây dựng lại bảng giá mới nếu thị trường có biến động lớn.

Trong đó, Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, còn Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số K áp dụng từ ngày 1/1 mỗi năm. Hệ số này phản ánh tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất của từng loại đất, khu vực, vị trí so với bảng giá đã được phê duyệt.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) đánh giá, đây là cách làm hợp lý, minh bạch và linh hoạt, giúp các địa phương kịp thời điều chỉnh theo biến động thị trường, đồng thời tạo cơ sở để doanh nghiệp chủ động hơn trong tính toán chi phí đầu tư. Trước đó, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, một mặt biến đất đai thành nguồn lực phát triển mạnh mẽ hơn, ngân sách tăng thu, nhưng mặt khác cũng đặt ra không ít thách thức, quan ngại.

Trong đó, thực tế cho thấy, việc điều chỉnh tăng giá đất trong bảng giá mới theo quy định Luật Đất đai 2024 tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, nhiều dự án trọng điểm của địa phương có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho việc cân đối ngân sách.

Với tình trạng giá đất tăng đều hàng năm, nếu điều chỉnh theo giá đất thị trường với nhiều nơi tăng từ 20 - 30%, dẫn đến tình trạng người dân không chấp nhận áp dụng giá đất của năm cũ dù hồ sơ thu hồi đã lập xong, bởi chỉ cần chờ sang năm mức bồi thường sẽ cao hơn đáng kể.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt nam cho hay, chỉ cần thời điểm phê duyệt dự án lệch sang năm sau, người dân đã yêu cầu áp giá đất mới, điều này khiến hồ sơ phải rà soát lại từ đầu, làm kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng. Không chỉ vậy, còn tạo ra sự mất công bằng về lợi ích giữa những người dân hợp tác nhận tiền bồi thường theo giá đất của năm nay với những người cố tình chây ỳ sang năm sau để yêu cầu mức bồi thường mới cao hơn.

“Do đó, nếu không có quy định rõ về giai đoạn chuyển tiếp, tình trạng “chạy” theo bảng giá đất mới sẽ làm đình trệ hàng trăm dự án” - ông Đính phân tích.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest cho rằng, giá đất là cấu phần quan trọng nhất trong cơ cấu giá thành bất động sản, chiếm khoảng 25 - 30% giá thành nhà thấp tầng và khoảng 12 - 16% giá chung cư. Nếu giá đất tăng sẽ tác động trực tiếp đến giá nhà, thậm chí tác động đến toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, cần tách biệt giá đất thông thường với giá đất dự án đã đầu tư hạ tầng, đồng thời xây dựng hệ số áp dụng hợp lý giữa đất thương mại lâu năm, hay đất dự án mới.

Một vấn đề khác như ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, việc xây dựng bảng giá đất theo hướng “sát giá thị trường” sẽ nảy sinh một vấn đề lớn, nếu đã gọi là thị trường thì phải có lên, có xuống. Tuy nhiên, trong thực tế định giá đất hiện nay lại tồn tại một "luật bất thành văn” rằng giá phải bằng hoặc cao hơn kỳ trước. "Với cách tiếp cận này, chúng ta vẫn chưa thực sự xác định giá theo đúng với thị trường" - ông Thanh cho hay.

Ảnh minh họa: Dũng Minh

Điều tiết thị trường để cân bằng lợi ích doanh nghiệp và người dân

Tại khoản 8 Điều 158 luật Đất đai 2024 quy định, kết quả xác định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh nếu thấp hơn bảng giá đất, thì sẽ tính theo bảng giá đất. Như vậy, việc xác định nghĩa vụ tài chính của các dự án chỉ áp dụng phương pháp thặng dư, nếu có kết quả thấp hơn bảng giá đất (theo đúng quy hoạch sử dụng đất cụ thể) sẽ vẫn được thông qua.

Điều này dẫn tới lo ngại của nhiều chuyên gia rằng, dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc của Luật Đất đai được thông qua theo hướng bỏ giá đất cụ thể, với bảng giá đất tăng cao như hiện nay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án sẽ tăng đột biến.

Trong văn bản góp ý gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai của HoREA cách đây không lâu, đơn vị này đề xuất bổ sung thêm quy định hệ số K nên được chia thành ba nhóm, gồm K1 là hệ số điều chỉnh chung áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm, K2 để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, K3 là hệ số riêng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị UBND thành phố sẽ ban hành các quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các nhóm dự án cùng loại, tại cùng khu vực hoặc áp dụng cho từng dự án lớn hoặc có tính cá biệt. Điều này sẽ giảm việc "cào băng" tiền sử dụng đất giữa các dự án, dẫn đến nguy cơ thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp.

Đơn cử như cùng là đất thương mại dịch vụ, song giá trị sử dụng có sự khác nhau rất lớn giữa các dự án làm văn phòng, trung tâm thương mại, hay tổ hợp đa năng... Thậm chí, giữa hai tòa nhà, tòa nhà có phần khối đế là trung tâm thương mại, tầng trên là văn phòng và căn hộ để ở, giá đất rõ ràng không thể bằng với tòa nhà chỉ có căn hộ để ở.

Ở một góc độ khác, nhiều doanh nghiệp rằng, chi phí đất đai giảm sẽ hỗ trợ phần nào, nhưng để giá nhà thực sự hạ nhiệt thì quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung. Nếu thủ tục pháp lý cho dự án không được tháo gỡ, thị trường vẫn thiếu sản phẩm và giá nhà khó giảm. Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 3.000 dự án nhà ở bị đình trệ do vướng pháp lý. Nguồn cung căn hộ mới ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh khan hiếm trong nhiều năm qua, dẫn đến tình trạng giá bán luôn duy trì ở mức cao, vượt xa thu nhập trung bình của người dân.

Do đó, để biến kỳ vọng thành hiện thực, cần đồng bộ nhiều giải pháp như: Hoàn thiện hướng dẫn chi tiết về cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất; đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang “nằm chờ”; phát triển hệ thống định giá đất độc lập, minh bạch; đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền./.