Hạ tầng - thể chế mở đường cho không gian phát triển mới

Sự hình thành “vùng động lực phía Nam” đang giúp quy hoạch, hạ tầng và mô hình đô thị trở nên rõ ràng và bài bản hơn. Theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), vùng này không chỉ có vai trò là một cực tăng trưởng, mà phải được xem như không gian tiên phong của cải cách thể chế, đổi mới mô hình đô thị và thu hút dòng vốn chất lượng cao.

Ông Khôi cho rằng, cùng với hệ thống hạ tầng chiến lược, từ các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng, sân bay Long Thành đến trung tâm tài chính quốc tế và hạ tầng logistics, vùng sẽ hoàn toàn đổi khác trong 10 năm tới. Sự dịch chuyển dân số và lao động càng củng cố cấu trúc phát triển mới này.

Để bảo đảm thị trường phát triển bền vững, VNREA cho biết sẽ tiếp tục đồng hành cùng Chính phủ và các bộ, ngành trong việc rà soát, góp ý, kiến nghị sửa đổi các điểm nghẽn pháp lý. Ông Khôi khẳng định: “Một thị trường phát triển là một thị trường có khung pháp lý rõ ràng, dễ thực thi, ổn định và chúng tôi coi đây là nhiệm vụ hàng đầu”.

Các chuyên gia thảo luận tại Diễn đàn Bất động sản vùng động lực phía Nam lần thứ nhất. Ảnh: Lạc Nguyên

Có thể thấy, nguồn cung lẫn nhu cầu thật đang định hình một bức tranh thị trường mới. Theo ông Dương Long Thành - Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, thị trường giai đoạn 2020 - 2024 chịu tác động từ lãi suất huy động và cho vay tăng, lệch pha cung - cầu, mặt bằng giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Chi phí tiền sử dụng đất và các bất cập pháp lý càng đẩy giá leo thang.

Ở góc độ quy hoạch, ông Thành nhấn mạnh ý nghĩa của việc tái cấu trúc địa giới hành chính và điều chỉnh quy hoạch quốc gia, đặc biệt là mô hình đô thị nén - TOD gắn với mạng lưới metro.

“Tại Tokyo, người dân sống cách trung tâm cả trăm kilômét nhưng vẫn di chuyển thuận tiện hằng ngày nhờ giao thông công cộng. Khi suất đầu tư metro tại Việt Nam giảm xuống còn 50 - 60 triệu USD/km, doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có thể tham gia” - ông Thành phân tích.

Nhu cầu thật phải dẫn dắt thị trường, tránh vòng xoáy đầu cơ và bong bóng

Cơ hội của vùng động lực, theo các chuyên gia, chỉ thành hiện thực nếu được dẫn dắt bởi nhu cầu thật, quy hoạch rõ ràng và phát triển bền vững.

TS. Huỳnh Thanh Điền - giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành nhấn mạnh, trước khi bàn về cơ hội, cần hiểu đúng bản chất: thị trường phải có nhu cầu thực, không phải mua đi bán lại; doanh nghiệp phải tạo ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả, đáp ứng nhu cầu thực; và dòng vốn phải vận hành ổn định, không gián đoạn.

Theo ông Điền, định hướng quy hoạch sau sáp nhập cho thấy, khu lõi TP. Hồ Chí Minh sẽ tập trung thương mại - dịch vụ; sản xuất quy mô lớn dịch chuyển về khu vực Bình Dương; còn logistics, cảng biển và du lịch biển sẽ định hướng về khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, với Cái Mép - Thị Vải là điểm trung chuyển lớn nhất. TOD sẽ là mô hình kết nối nhanh nhất giữa nơi ở và nơi làm việc, giúp người dân không còn phải dồn vào trung tâm.

Dù vậy, ông Điền cảnh báo nguy cơ tăng giá nóng khi quy hoạch chưa chốt, nhưng giá đất đã tăng mạnh. Đây là dấu hiệu “méo mó” thị trường nếu không kiểm soát tốt. Do đó, chỉ những doanh nghiệp làm sản phẩm phục vụ người ở thật mới tạo được “cơ hội đúng nghĩa”.

Thị trường bất động sản phía Nam cần tập trung vào mô hình phát triển bền vững gắn với nhu cầu thật của nền kinh tế và người dân. Ảnh minh hoạ.

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - thành viên Tổ Tham mưu thành lập Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh, sau khi sáp nhập địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh có quy mô tương đương Tokyo và được xếp vào nhóm megacity, nhưng GRDP chỉ khoảng 120 tỷ USD, chỉ bằng 1/10 của Tokyo hay Thượng Hải. Như vậy, dư địa tăng trưởng khi TP. Hồ Chí Minh còn rất lớn.

Với Nghị quyết số 98/2023/QH15, TP. Hồ Chí Minh hướng đến GRDP đạt 1.000 tỷ USD trong tương lai, xây dựng mô hình đô thị hiện đại, trong đó Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) là động lực then chốt. IFC được quy hoạch 898 ha tại Thủ Thiêm và một phần quận 1 (cũ) - Bình Thạnh (cũ), sẽ áp dụng luật quốc tế và nhiều ưu đãi rất lớn về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyên gia, chính sách visa đối với chuyên gia...

Khi chuyên gia quốc tế đến sinh sống và làm việc nhiều, nhu cầu ở thực sẽ tăng mạnh. Ông Huân lưu ý, điều này không phải để kích giá đất, mà để thấy thị trường có lực cầu thật. Tuy nhiên, hiện giá bất động sản ở một số khu vực tại TP. Hồ Chí Minh, như Thủ Thiêm, đang ở mức cao. Ông kỳ vọng, giá bất động sản được giữ ở mức hợp lý để thu hút chuyên gia, nếu không, TP. Hồ Chí Minh sẽ mất lợi thế cạnh tranh với Singapore hay Hồng Kông (Trung Quốc)./.