Bất động sản Hà Nội bão hòa, dòng tiền dịch chuyển tìm kiếm thị trường mới

Hà Nội bước vào chu kỳ giá cao, lợi nhuận thấp

Sau 2 năm tăng "nóng", thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy dấu hiệu bão hòa khi giá bán căn hộ tại nhiều dự án hiện phổ biến ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án cao cấp đã vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh này, ghi nhận của Thời báo Tài chính Việt Nam, hiệu suất cho thuê căn hộ tại các nhiều phường (mới) chỉ còn khoảng 3 - 4%/năm tính trên tổng giá trị căn hộ, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm và kém xa mức 7 - 8% từng ghi nhận trước đây. Cụ thể, cách đây chừng 2 năm, một căn hộ tại Nam Từ Liêm (cũ) trước đây có thể thu về cho thuê khoảng 12 - 14 triệu đồng với mức đầu tư từ 2,4 - 2,8 tỷ đồng, thì nay căn hộ tương tự ở khu vực này được môi giới chào bán khoảng 3,9 – 4,8 tỷ đồng, nhưng giá thuê chỉ đạt 9 - 11 triệu/tháng.

Giá bất động sản cao trong khi tốc độ tăng trưởng khai thác kinh doanh chậm khiến nhiều nhà đầu tư e dè. Ảnh: Dũng Minh

"Giá bán tăng quá nhanh so với tốc độ tăng của giá thuê là một trong những trở ngại với nhiều nhà đầu tư hiện tại, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khi lãi vay hiện nay rơi vào khoảng 9 - 11%/năm” - anh Chính, một môi giới cá nhân chuyên hoạt động trên thị trường thứ cấp cho hay.

Ngay kể cả khi chuyển hướng sang các dự án mới ra mắt, tuy nhiên, với mức giá trung bình từ 90 - 120 triệu đồng/m2 trở thành thách thức lớn với không ít nhà đầu tư vào thời điểm hiện tại. Tính toán để sở hữu một căn hộ có diện tích từ 30 - 45 m2 đã lên tới khoảng 3 - 5 tỷ đồng, trong bối cảnh hiệu suất cho thuê chưa thể tính toán khi ít nhất phải 2 - 3 năm nữa, dự án mới bàn giao khiến nhà đầu tư không còn hứng thú nhiều, trong bối cảnh câu chuyện “mua hôm nay, bán ngày mai” dường như đã lỗi thời với giá đầu vào quá cao, anh Chính cho hay.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc giá bất động sản neo ở mức cao trong khi tốc độ tăng trưởng khai thác kinh doanh chậm lại khiến nhiều nhà đầu tư e dè, chờ đợi thị trường điều chỉnh. Đơn cử, với riêng phân khúc căn hộ - một loại hình nhà ở áp đảo về cung cầu tại Hà Nội, đà tăng giá vẫn đang chưa có dấu hiệu ngừng lại, chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư đẩy hàng tồn kho ra thị trường với mức giá được điều chỉnh cao hơn.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá cũng leo thang, khi nhiều dự án 60 - 75 triệu/m2, cộng hưởng với tâm lý thận trọng trước rủi ro do lãi suất tăng, điều chính mới về chính sách, những yếu tố này đang làm giảm sức hút của thị trường bất động sản trung tâm Hà Nội so với giai đoạn bùng nổ trước đây khi mặt bằng giá tạo đỉnh.

“Làn sóng” đầu tư dịch chuyển...

Ghi nhận thực tế cho thấy, nếu giai đoạn nửa đầu năm, các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang cũ, Hải Phòng và Hưng Yên đều ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư Hà Nội, đặc biệt Quảng Ninh là thị trường đang có dấu hiệu phục hồi tích cực nhất, thì giai đoạn vài tháng trở lại đây, dòng tiền lại có xu hướng “Nam tiến” mạnh mẽ với một số khu vực sáp nhập mới của TP. Hồ Chí Minh và lân cận như Bình Dương (cũ), Long An (cũ)…

Riêng phía Nam, theo số liệu từ One Mount Group, hiện hơn 50% khách hàng Hà Nội có ý định mua bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, trong đó, 20% sẵn sàng xuống tiền ngay trong năm nay. Khảo sát tại một số dự án căn hộ đang chào thị trường TP. Hồ Chí Minh ở giai đoạn này nhận thấy, có khá nhiều booking đến từ nhà đầu tư Hà Nội.

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home cho hay, thị trường bất động sản toàn quốc đang bước vào một chu kỳ mới và xu hướng dịch chuyển dòng tiền là một hệ quả tất yếu. Hiện ngành địa ốc đang được tiếp sức từ ba nguồn “doping” chất lượng với nguồn cung được cải thiện, đặc biệt các khu vực vùng ven các trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Với mặt bằng giá thấp, kỳ vọng tăng trưởng dài hạn nhờ hạ tầng giao thông mở rộng, điều này giúp thúc đẩy tâm lý nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, việc dịch chuyển dòng tiền không phải là làn sóng ngắn hạn, mà là một kế hoạch đã được tính toán bài bản. Kể cả trong tương lai, dù các dự án bất động sản tại Hà Nội có được tháo gỡ nhiều hơn và nguồn cung tăng mạnh thì mức giá đầu ra vẫn khó lòng giảm xuống khi các khoản chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, marketing… đều đang ngày càng đắt đỏ hơn. Đây là lý do các nhà đầu sẽ phải cân nhắc nhiều hơn.

Chỉ tính riêng TP. Hồ Chí Minh, như ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn miền Nam nhìn nhận, đợt này, nhà đầu tư phía Bắc kỳ vọng bất động sản TP. Hồ Chí Minh tăng giá nhanh như Hà Nội giai đoạn 2023 - 2024. Họ nghĩ rằng, mua là sẽ có lời, xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu đến từ yếu tố thị trường bất động sản Hà Nội đang bão hòa, giá không tăng với nguồn cung thấp, trong khi nhiều dự án mới của TP. Hồ Chí Minh được cởi trói và tung ra thị trường.

Bên cạnh đó, việc sàn bất động sản Hà Nội vào TP. Hồ Chí Minh bán nhiều sản phẩm của các ông lớn như Vingroup, Sun Group, Eco Park nên thúc đẩy nhu cầu sẽ tăng cao. Các dự án chung cư tại các khu vực vệ tinh vùng ven của TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập đang đón làn sóng từ Hà Nội tìm đến.

Tất nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý thêm, giai đoạn đầu tư hiện nay khác giai đoạn trước khi không còn tình trạng “sáng mua, chiều bán”, do đó, để tránh rơi vào những “cơn sốt ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng trong dài hạn.