Ảnh: Dũng Minh

Những đòi hỏi từ thực tiễn

Trước thềm phiên thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, những điểm mới trong dự thảo Nghị quyết đã liên tục được các thành viên thị trường "mổ xẻ", góp ý thông qua các phương tiện thông tin đại chúng với mong muốn gửi tới các đại biểu Quốc hội để sớm hoàn tất dự thảo Nghị quyết, đồng thời sớm áp dụng ngay sau khi Nghị quyết được thông qua.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho hay, nội dung các đề xuất mới chỉ là một phần, phần còn lại và quan trọng hơn là nội dung của các nghị quyết sẽ được triển khai ngay trong thực tiễn sau khi được Quốc hội thông qua, từ đó kích hoạt dòng vốn lưu thông; các dự án vướng thủ tục hoặc đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động "đánh thức" niềm tin toàn thị trường. Đây cũng là điều mong mỏi của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Tại nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn gần đây, quan điểm của một số bộ, ngành cho rằng, trước khi chờ được gỡ vướng, doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách bán bớt sản phẩm, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả.

Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề cốt lõi vẫn là hoàn thiện pháp lý dự án, vì nếu pháp lý chưa đầy đủ, doanh nghiệp sẽ không thể triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, còn ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ, nên khó có thể cho vay thêm. Tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng tới nguồn cung và dòng vốn vào thị trường bất động sản.

Lãnh đạo một doanh nghiệp đang triển khai dự án tại Hà Nội cho hay, hiện tại, rủi ro đầu tư bất động sản vẫn còn lớn khi doanh nghiệp không thể dự toán các chi phí phát sinh do dự án bị kéo dài thời gian triển khai, đặc biệt liên quan đến vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“Thời gian kéo dài khiến chi phí tăng lên. Để bù đắp, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán. Do đó, nếu không sớm có biện pháp can thiệp kịp thời, gánh nặng này cuối cùng sẽ dồn lên vai người mua nhà” - vị lãnh đạo này chia sẻ

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam (VACC) nhìn nhận, hiện tại, điểm nghẽn từ định giá đất và công tác giải phóng mặt bằng không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, mà còn quyết định tiến độ của nhiều dự án trọng điểm. Lưu ý rằng, sắp tới, bảng giá đất mới ở nhiều địa phương dự kiến tăng mạnh sẽ gây áp lực lên các doanh nghiệp, khi nghĩa vụ tài chính về đất tăng lên.

Thực tế cho thấy, mặc dù thời gian vừa qua, rất nhiều dự án treo đã được đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc, nhưng vẫn còn không ít dự án phải chờ quy định mới từ Nghị quyết của Quốc hội.

Đơn cử, tại Hà Nội, trong báo cáo mới nhất gửi HĐND thành phố về kết quả thực hiện Nghị quyết số 04/NQ-HĐND ngày 8/4/2022 xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách chậm triển khai trên địa bàn của UBND thành phố, tính đến ngày 5/11/2025, Hà Nội đã xử lý dứt điểm 439 dự án, tương đương 61,66% trong toàn bộ 712 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn đã được rà soát, thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và phân loại xử lý.

Trong 273 dự án còn lại chưa được xử lý, có tới hơn 70% dự án vướng mắc liên quan đến quy hoạch, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, chưa được bàn giao mốc giới trên thực địa, vi phạm về trật tự xây dựng.

Mở cơ chế để thúc đẩy thị trường

Quay trở lại câu chuyện về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS) nhìn nhận, việc sớm tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án vướng đất ở sẽ tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ, toàn diện về đầu tư bất động sản, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung nhà ở mới ra thị trường. Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư của người dân sẽ rõ hơn.

Trên thị trường bất động sản, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường.

Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản hiện tập trung nhiều ở phân khúc trung và cao cấp không phù hợp với người mua ở thực, mà chủ yếu dành cho giới đầu tư, đầu cơ. Nghịch lý này nếu kéo dài lâu sẽ tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và an sinh xã hội, khiến người dân có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở và tiềm ẩn rủi ro bong bóng tài chính.

Do đó, chỉ cần tháo gỡ nút thắt này, tạo điều kiện thông thoáng… sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động hơn trong các kế hoạch kinh doanh của mình.

Ngoài ra, với xu hướng phát triển dự án như hiện nay, muốn thu hút đầu tư lớn thì bắt buộc phải quy hoạch các quỹ đất lớn ở xa trung tâm cũ và đại đa số quỹ đất này là đất nông nghiệp, đất trồng cây… Khi đó, cơ chế mới sẽ khuyến khích các nhà phát triển hình thành các siêu đô thị xa trung tâm, giảm tình trạng khu vực nội đô bị “nén” quá mức như hiện nay.

Ảnh minh họa. Việt Dương

Được biết, Bộ Tài chính đã trình dự thảo, báo cáo Chính phủ về sự cần thiết ban hành nghị quyết mở rộng phạm vi áp dụng Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội để áp dụng, tháo gỡ khó khăn cho các dự án có tình huống pháp lý tương tự trên toàn quốc.

Bộ Tài chính cho biết, việc ban hành nghị quyết mở rộng nhằm tạo cơ sở pháp lý để kịp thời xử lý những khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án để kịp thời khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thành mục tiêu tăng tưởng GDP 8% trong năm 2025.

Theo đó, nghị quyết mở rộng sẽ gồm 3 điều, trong đó quy định việc áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù tại các điều 3, 4, 5, 6, 7, 8 tại Nghị quyết số 170/2024/QH15 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án trên phạm vi toàn quốc. Bộ Tài chính kiến nghị Chính phủ báo cáo, đề xuất thời gian trình Quốc hội khóa XV xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 10 (dự kiến có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026).

Việc ban hành nghị quyết mở rộng là hết sức cần thiết, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài trên phạm vi cả nước, khơi thông các nguồn lực, khắc phục tình trạng lãng phí và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong bối cảnh mới.