Vì sao doanh nghiệp "rất ngại làm nhà giá rẻ"?

Trên bàn tính của các nhà phát triển bất động sản, phân khúc nhà ở vừa túi tiền dù rất tiềm năng khi gắn với nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, nhưng kết quả triển khai lại không khả quan.

Số liệu về nguồn cung nhà ở trong quý III/2025 và 9 tháng năm 2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 63% nguồn cung căn hộ chung cư mới mở bán có giá trên 50 triệu đồng/m2. Riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tỷ trọng chung cư trung cấp chỉ đạt 31% và các căn hộ bình dân chỉ đạt 6%, với sự đóng góp chủ yếu từ các dự án nhà ở xã hội.

Liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, năm 2025, Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội và đến năm 2030 sẽ bổ sung hơn 600.000 căn, song thực tế, trong 9 tháng năm nay, cả nước mới hoàn thành chưa đến 45.000 căn. Nếu tính cả các dự án đã khởi công, đang triển khai hoặc đủ điều kiện tham gia thị trường, cũng chỉ có thêm khoảng 40.000 căn, cách khá xa so với kế hoạch đề ra.

Các chính sách ưu đãi tạo động lực khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc nhà vừa túi tiền. Ảnh: Dũng Minh

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhấn mạnh, dù Chính phủ và các bộ ngành đã rất nỗ lực trong việc triển khai Đề án, song với tiến độ hiện nay, mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025 khó có thể hoàn thành. Dự kiến đến cuối năm 2025, cả nước mới đạt khoảng 149.681 căn hộ, tương đương 35% kế hoạch.

Trong đó, nguyên nhân lớn nhất khiến tiến độ nhà ở xã hội còn chậm, theo ông Đính, chính là chưa có cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. Với doanh nghiệp, nếu không đảm bảo lợi nhuận, thì không thể tồn tại, càng không thể mong muốn làm nhà ở xã hội, chứ chưa nói đến việc phát triển nhờ phân khúc này.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, cách đây hơn 1 năm, sau khi thành công với dự án chung cư tại Hưng Yên, công ty có ý định mua lại một khu đất ở Hoài Đức (cũ) thuộc Hà Nội để làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi khảo sát, chủ đất đưa ra mức giá hơn 30 triệu đồng/m2, dù vị trí khu đất cách trung tâm thành phố tới 25 km. Nếu cộng thêm chi phí đầu tư, ngay cả khi làm không công, doanh nghiệp phải bán với giá gần 35 triệu đồng/m2 thì mới hòa vốn. Với mức giá này, thì không thể triển khai dự án nhà ở xã hội, mà chỉ có thể làm nhà ở thương mại.

Đề cập vấn đề giá, ông Nguyễn Xuân Bính - Phó Tổng Giám đốc Cienco 5 Land chia sẻ, doanh nghiệp không hề muốn tăng giá nhà, vì phân khúc cao cấp chỉ dành cho một bộ phận người dân, nên khó bán, rủi ro lớn. Tuy nhiên, các chi phí đầu vào đều leo thang, nhất là tiền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp "rất ngại làm nhà giá rẻ".

Thậm chí, ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng Giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi thẳng thắn cho rằng, doanh nghiệp giống như "bóc túi mù" khi định giá đất dự án, bởi "mỗi lần trình hội đồng thì lại cho ra một mức giá khác". Sự thiếu thống nhất và phức tạp trong cách tính tiền sử dụng đất không chỉ làm tăng chi phí, mà còn kéo dài thời gian làm thủ tục, tiếp tục cộng thêm chi phí vốn cho doanh nghiệp, khiến giá nhà leo thang.

“Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao, rõ ràng, đầu tư phát triển nhà ở cao cấp mang lại lợi nhuận lớn hơn nhiều so với phát triển nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền” - ông Quyền nhấn mạnh.

Cần chính sách hỗ trợ đủ mạnh và thủ tục thông thoáng

Phiên họp thứ 3 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra ngày 11/11/2025 do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì đã gửi đi một thông điệp mạnh mẽ: phát triển nhà ở không chỉ là câu chuyện của mái ấm, mà là trụ cột của an sinh xã hội và động lực then chốt của nền kinh tế thực.

Chỉ đạo của Thủ tướng không dừng ở các biện pháp kỹ thuật, mà chạm đến tư duy thể chế và đạo lý phát triển. Trong đó, chính sách nhà ở phải được nhìn nhận như một cam kết xã hội - phản ánh trực tiếp chất lượng quản trị quốc gia. Nhà ở là để phục vụ đa số người dân, không thể trở thành công cụ đầu cơ hay trục lợi.

Vì vậy, yêu cầu đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính để người dân không còn phải "lòng vòng", mất thời gian và chi phí cho quyền cơ bản của mình là được an cư hợp pháp phải đặt lên hàng đầu.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, thời gian vừa qua, một số doanh nghiệp đã giảm giá nhà thông qua nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng như miễn lãi vay mua nhà, kéo dài tiến độ thanh toán… Tuy vậy, nhiều khách hàng cho rằng, với chính sách này, về bản chất, giá trị tuyệt đối của sản phẩm không giảm, người mua chỉ nhận chiết khấu cho một sản phẩm giá cao.

Không những vậy, để được hưởng mức chiết khấu này, người mua phải chi nhiều tiền hơn cho một lần thanh toán, nên không tối ưu hiệu quả đầu tư. Do đó, giải pháp cần phải làm là cơ chế hỗ trợ để người dân được mua nhà ở với giá thực sự phù hợp.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law nêu quan điểm, "nhà ở giá phù hợp" là một khái niệm mới, phản ánh nỗ lực của Nhà nước trong việc tạo lập phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể tiêu chí nhận diện loại hình này. Do đó, việc xác định rõ nội hàm "giá phù hợp" là yếu tố then chốt, quyết định tính khả thi và công bằng của chính sách.

"Khác với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là sản phẩm của thị trường, nhưng được định hướng và kiểm soát thông qua cơ chế khung giá trần và lợi nhuận giới hạn. Theo đó, "giá phù hợp" nên được hiểu là mức giá tương thích với thu nhập trung bình của người dân tại từng địa phương, được xác định dựa trên các yếu tố như chi phí đầu tư, giá đất, lợi nhuận hợp lý của chủ đầu tư và năng lực chi trả thực tế. Mức giá này cần linh hoạt theo vùng, miền, thay vì ấn định thống nhất trên toàn quốc" - luật sư Hà phân tích.

Theo luật sư Hà, mức độ hấp dẫn của các ưu đãi sẽ là yếu tố động lực quyết định, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc nhà ở có "giá phù hợp". Trong bối cảnh biên lợi nhuận của phân khúc trung và cao cấp vẫn cao hơn đáng kể, nếu chính sách hỗ trợ đủ mạnh hoặc thủ tục hành chính thực sự thông thoáng, doanh nghiệp mới có động lực dịch chuyển sang phân khúc "giá phù hợp".