Thị trường bước vào chu kỳ mới

Trải qua năm 2025 mang tính “bản lề” của quá trình hồi phục, theo Công ty Chứng khoán Vietcap, năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng với nhiều yếu tố thuận lợi. Nhu cầu ở thực duy trì ổn định, nhu cầu đầu tư dần phục hồi sau giai đoạn thận trọng và nguồn cung mới được mở rộng, tạo sự lựa chọn đa dạng hơn cho người mua, trở thành nguồn cảm hứng cho thị trường năm 2026.

Những dữ liệu tích cực này thúc đẩy các doanh nghiệp chủ động, không chờ thị trường phục hồi hoàn toàn mới hành động. Trên thực tế, ngay từ nửa cuối năm 2025, hàng loạt kế hoạch kinh doanh cho năm 2026, thậm chí cho cả giai đoạn 2026 - 2030, đã được công bố.

Năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng với nhiều yếu tố thuận lợi. Ảnh: Đức Thanh

Phát Đạt là một trường hợp tiêu biểu khi xây dựng kịch bản tăng trưởng dài hạn, với mục tiêu doanh thu năm 2030 cao gấp hơn 4 lần so với năm 2026. Nền tảng cho tham vọng này là chiến lược triển khai và mở bán 6 dự án quy mô lớn đã được chuẩn bị từ trước. Cách tiếp cận này cho thấy, doanh nghiệp không xem năm 2026 như một điểm kết thúc ngắn hạn, mà xác định đây là điểm khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Tư duy tương tự cũng được ghi nhận ở Nam Long, Taseco Land hay Khang Điền. Các chỉ tiêu doanh số và lợi nhuận năm 2026 đều được đặt ở mức cao hơn rõ rệt so với năm 2025, phản ánh kỳ vọng nhu cầu nhà ở dần cải thiện, dòng tiền quay trở lại thị trường và các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ tạo lực đẩy đáng kể cho bất động sản.

Song song với việc đề ra kế hoạch tăng trưởng, nhiều doanh nghiệp đang tăng tốc tái khởi động những dự án từng đình trệ nhiều năm do vướng mắc pháp lý hoặc khó khăn về nguồn vốn. Novaland thúc đẩy trở lại các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm. Danh Khôi cũng nối lại loạt dự án tại Khánh Hòa, TP. Hồ Chí Minh sau thời gian dài “án binh bất động”.

Việc đưa các dự án từng bị bỏ dở trở lại quỹ đạo triển khai cho thấy xu hướng chung của thị trường là tận dụng tối đa quỹ đất và danh mục dự án hiện hữu. Khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, doanh nghiệp ưu tiên phương án nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường thay vì mở rộng ồ ạt sang các dự án mới. Cách làm này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm rủi ro pháp lý và tối ưu dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn có dấu hiệu tăng trở lại.

Dư địa tăng trưởng lớn từ nền tảng vĩ mô

Giai đoạn 2025 - 2026 được TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng đánh giá là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường bất động sản. Theo ông Lực, các điều kiện vĩ mô đang tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

Điểm đáng chú ý, dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại mức đỉnh năm 2022, dòng tiền đang tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng ở độ tuổi 18 - 44 cho thấy, có đến 93% người đã kết hôn và có con cho biết, họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá là rào cản lớn. Nhiều người chọn tăng thu nhập, tiết kiệm sát sao hoặc tận dụng các gói vay để rút ngắn thời gian tích lũy. Dữ liệu cũng chỉ ra, 86% người đang có kế hoạch mua nhà sẵn sàng vay ngân hàng ở mức 30 - 50% giá trị tài sản.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn cho biết, mặt bằng giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo ra sức ép lớn lên khả năng an cư của người trẻ. Tuy vậy, thay vì bi quan, nhiều người đã chủ động điều chỉnh cách quản lý tài chính để tiến gần hơn tới mục tiêu sở hữu nhà. Đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp chủ động hơn với các kế hoạch kinh doanh.

Chuyên gia từ Công ty Chứng khoán MBS dự báo, các doanh nghiệp có khả năng đẩy nhanh tiến độ mở bán dự án trong giai đoạn mở rộng của ngành bất động sản là những doanh nghiệp sẽ hưởng lợi lớn, nhờ tận dụng được thời cơ của ngành trước khi tiền sử dụng đất cũng như các chi phí đầu vào khác tiếp tục tăng và thị trường bất động sản rơi vào trạng thái quá cung hay bão hòa.

Việc đẩy nhanh tiến độ dự án có thể cho thấy năng lực tài chính và khả năng huy động vốn vững chắc của doanh nghiệp, cũng như phần nào cho thấy dòng tiền từ các dự án hiện tại đủ để tiếp tục triển khai các dự án mới. Tuy nhiên, nguồn cung lớn tập trung vào phân khúc cao cấp cũng tiềm ẩn rủi ro khi có thể tạo áp lực chi phí tài chính lớn cho doanh nghiệp, nếu tỷ lệ hấp thụ hay dòng tiền hoạt động không như kỳ vọng.

Theo ghi nhận của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, thời gian vừa qua, nhiều nhà phát triển bất động sản như Vinhomes, Ecopark, Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group, Taseco Land... đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị. Với giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, các đô thị này đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến sinh sống và làm việc.

Tuy nhiên, một thách thức mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản từ năm 2026 là bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024. Khi bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, chi phí đất, vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, sẽ tăng mạnh. Điều này đồng nghĩa, nếu muốn điều tiết lại thị trường để tiếp cận nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực, doanh nghiệp địa ốc buộc phải chuẩn bị lại chiến lược quỹ đất.

Thay vì tập trung vào các khu vực trung tâm có chi phí đất cao, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang mua lại quỹ đất tại các tỉnh giáp TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội hoặc khu vực vệ tinh, nơi giá đất còn “dễ thở” hơn và nhu cầu ở thực đang gia tăng. Đây cũng là lý do khiến chiến lược mua bán - sáp nhập (M&A) được nhắc đến nhiều hơn trong kế hoạch năm 2026 của các doanh nghiệp lớn.

Theo ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, việc các giao dịch M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đã và đang được triển khai trên cả nước, tạo nền tảng cho quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển các khu vực vệ tinh.