PV: Xin cảm ơn ông đã tham gia cuộc trò chuyện nhân dịp Tết Bính Ngọ! Nếu được lựa chọn một cụm từ để mô tả thị trường địa ốc 2025, ông sẽ lựa chọn từ gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi xin chọn cụm từ "Hồi phục - Sôi động - Vượt gió nghịch". Trong năm qua, kinh tế thế giới chịu ảnh hưởng bởi các biến động địa chính trị, áp lực tỷ giá, lạm phát và những rủi ro về khuôn khổ pháp lý mới, nhưng thị trường địa ốc đã vượt “cơn gió nghịch” để tăng trưởng và bứt tốc, trở thành lĩnh vực đóng góp quan trọng vào tăng trưởng GDP trên 8% của năm 2025.

Theo thống kê của VARS, năm 2025, tổng cung bất động sản nhà ở đã vượt qua mốc 128 nghìn sản phẩm mới, tăng 88% so với năm 2024 và cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025. Riêng quý IV/2025, ghi nhận 42 nghìn sản phẩm mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm 2024.

Đi cùng sự bùng nổ về nguồn cung, giao dịch trên thị trường cũng rất sôi động, thống kê của VARS cho thấy, năm 2025 ghi nhận 88 nghìn giao dịch, tăng 78% so với năm 2024, cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025, với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%.

Nhìn chung, bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Sự quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của dự án còn tồn đọng, qua đó tạo niềm tin mạnh mẽ với người dân, nhà đầu tư và cả doanh nghiệp vào thị trường, kết hợp sự phát triển kinh tế mạnh mẽ cùng mặt bằng lãi suất thấp đã đẩy nhu cầu bất động sản tăng trưởng một cách đáng kinh ngạc.

Việc sáp nhập các tỉnh, thành phố đã hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng..., nơi các đại đô thị của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, BIM Group, Sunshine Group, Ecopark Group, Eurowindow Holdings, Xuân Cầu Holdings xuất hiện. Qua đó, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.

Tất nhiên, nếu phân tích sâu hơn, có thể thấy thị trường vẫn còn những thách thức như mặt bằng giá nhà, câu chuyện giá đất và hệ thống dữ liệu tập trung, đặt ra những câu hỏi lớn cho thị trường

Thị trường địa ốc 2026 đón nhận nhiều cơ hội mới. Ảnh: Đức Thanh

PV: Ông nói về những lo ngại, liệu những điều này có làm đứt quãng phục hồi của thị trường hay không, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, trên nền tảng thành quả kinh tế năm 2025, dù có những lo ngại, nhưng chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào năm 2026. Trong đó, mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển sẽ là những động lực cho thị trường trong năm tới.

Những điểm nghẽn vẫn còn rất lớn, nhưng với sự chỉ đạo, sát sao của cơ quan quản lý nhà nước với hàng loạt nghị quyết mới, thị trường bất động sản Việt Nam có cơ sở không chỉ phục hồi, mà còn có thể bứt phá, đóng góp tích cực vào việc hình thành diện mạo phát triển mới của đất nước trong kỷ nguyên mới, theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả hơn.

Tuy vậy, vấn đề nằm ở việc các chủ thể trên thị trường sẽ làm quen thế nào với bối cảnh mới. Những thay đổi mới cũng sẽ kéo theo sự sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư, loại bỏ những dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch, qua đó nâng cao chất lượng chung của thị trường.

Lợi thế lớn nhất hiện nay của thị trường là cầu ở thực vẫn rất lớn, trở thành điểm tựa giúp thị trường ở mức độ an toàn. Giai đoạn vừa qua, sau đợt tăng trưởng nóng trong nửa đầu năm, thị trường đã có nhịp điều chỉnh được cho là cần thiết từ nửa cuối quý III/2025 và quý IV/2025, chủ yếu là sự giảm nhiệt trên thị trường thứ cấp ở nhóm các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhóm còn lại, quan sát của VARS cho thấy, cầu ở thực rất lớn, chỉ có điều họ chuyển đổi sang trạng thái bình tĩnh hơn, quan sát hơn, thận trọng hơn trong lựa chọn.

PV: Có ý kiến cho rằng, thị trường 2026 trở về sau sẽ có câu chuyện của nhà “vừa túi tiền” như nhà ở xã hội, trong khi các phân khúc nhà ở trung - cao cấp, hay đất nền sẽ thất thế. Ông nhìn nhận như thế nào về điều này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Về xu hướng tái cấu trúc thị trường, có thể thấy rõ sản phẩm bất động sản sẽ ngày càng hướng mạnh hơn vào nhu cầu thực, chú trọng chất lượng, tiện ích, công năng và yếu tố thông minh gắn với yếu tố bền vững.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ dần chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại. Những dự án này đòi hỏi các chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị, trách nhiệm xã hội và tầm nhìn dài hạn.

Với các phân khúc, sự lên ngôi của nhà ở xã hội là điều tất nhiên và cần thiết để giúp thị trường tái cấu trúc theo hướng cân bằng hơn khi cầu ở thực đang chiếm ưu thế. Tuy nhiên, điều này cũng không có nghĩa các phân khúc nhà ở khác sẽ thất thế, bởi mỗi phân khúc sẽ vẫn có tệp khách hàng riêng. Như tôi phân tích ở trên, dù giá nhà tăng rất cao trong năm vừa qua, nhưng nhiều dự án vẫn ghi nhận “cháy hàng”, cho thấy khả năng hấp thụ tốt của các phân khúc này.

Hiện nay, lượng người giàu ở Việt Nam đang tăng mạnh cũng như việc thu hút FDI sẽ kéo theo nhiều chuyên gia nước ngoài tới Việt Nam để sinh sống và làm việc. Đây là những nhóm đối tượng có nhu cầu sống, hưởng thụ rất cao. Do đó, việc phát triển bất động sản hàng hiệu để phục vụ giới tinh hoa sinh sống là cần thiết. Tuy nhiên, việc phát triển cần hợp lý, vừa đủ và gắn với nhu cầu thực tế.

Bất động sản hàng hiệu không chỉ bán căn hộ, mà bán cả trải nghiệm, bản sắc và vị thế. Đây là phân khúc thể hiện tầm vóc, văn hóa tiêu dùng và bước tiến của thị trường bất động sản Việt Nam.

PV: Bước sang năm Bính Ngọ, ông có thêm những chia sẻ nào để góp phần ổn định thị trường?

TS. Nguyễn Văn Đính: Ở góc độ đại diện cho cộng đồng những doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, tôi cho rằng, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng và có thêm nhiều sự mới mẻ. Nhưng đi cùng với sự mới mẻ cần một tâm thế mới của doanh nghiệp với chiến lược dài hạn, tuân thủ pháp luật, gắn lợi ích của doanh nghiệp với lợi ích xã hội. Với nhà đầu tư và người dân, cần có cái nhìn dài hạn, lựa chọn những dự án minh bạch, phù hợp nhu cầu thực; tránh tạo “giá ảo”, “nhu cầu ảo” và tránh đầu cơ, lãng phí tài sản xã hội.

PV: Xin cảm ơn ông!