Giá bán bất động sản liên tục leo thang gây ra nhiều khó khăn cho người lao động mua nhà. Ảnh minh họa; ảnh: Kỳ Phương

Nhiều bài học thực tiễn

Trong công văn gửi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh nhận định, dự án có quy mô tối thiểu từ 2 ha trở lên đối với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tối thiểu từ 5 ha trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương và tối thiểu từ 10 ha trở lên đối với các tỉnh hoặc dự án có yếu tố đặc thù mà không xác định được theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) do HĐND cấp tỉnh quy định.

Trong một dự án thường có nhiều mục đích và xây dựng sẽ hình thành các tuyến đường mới. Trong khi đó, xác định giá đất chưa có đường, chưa hình thành đường giao thông nên không thể bổ sung vào bảng giá đất. Đồng thời mục đích hỗn hợp nên không thể áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K. Hơn nữa, đối với dự án khi triển khai phải bỏ ra rất nhiều chi phí và thời gian triển khai.

Do khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định pháp luật có liên quan, giữa các cơ quan có thẩm quyền còn nhiều cách hiểu khác nhau, nên thời gian triển khai thường kéo dài. Do đó, hệ số K không thể điều chỉnh được các nội dung nêu trên, dẫn đến giá đất sẽ rất cao.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh lấy ví dụ, khu đất trên đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số K khoảng 1,4 lần, tức giá khoảng 80 triệu đồng/m2. Nếu áp dụng giá đất nhân với hệ số K thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất... đều áp dụng giá đất là 80 triệu/m2. Nếu áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K doanh nghiệp phải đẩy giá căn hộ lên cao để không lỗ vốn.

Làm một bài toán kinh tế so sánh, dự án chung cư cao tầng với diện tích đất 10.000 m2 với hệ số k 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2. Thời gian triển khai dự án là 2 năm, trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, xây dựng… giá trị thặng dư khoảng 35 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tính theo bảng giá đất nhân hệ số K là 80 triệu đồng/m2. Như vậy, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu/m2.

Tương tự, một ví dụ khác ở đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ), với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu/m2, hệ số điều chỉnh K khoảng 2 lần, tức khoảng 37 triệu/m2. Dự án nhà chung cư với diện tích 10.000 m2, hệ số sử dụng đất 7 lần. Giá căn hộ là 40 triệu đồng/m2.

Theo tính toán, giá trị thặng dư khoảng 9 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân với hệ số K là 37 triệu đồng/m2. Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu/m2.

Để không bị lỗ, chủ đầu tư buộc phải cộng tất cả chi phí vào giá bán nhà cho người mua. Ảnh minh họa; ảnh: Kỳ Phương

Có thể sử dụng phương pháp thặng dư

Trong góp ý xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị tất cả dự án có sử dụng đất như dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị… mà không áp dụng được bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì xác định giá đất cụ thể. Trong đó, chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư.

Đồng thời, đề nghị giao UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án có sử dụng đất như dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị… trên cơ sở xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch của pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Hệ số K dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án có sử dụng đất. Hệ số này thường nhỏ hơn 1.

Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng theo công thức: Hệ số sử dụng đất bằng tổng diện tích sàn xây dựng chia tổng diện tích khuôn viên dự án.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định, dự thảo Nghị định quy định về việc xây dựng hệ số K áp dụng ngày 1/1/2026 có thể bằng 1 để các địa phương dễ thực thi.

"Nếu các dự án được áp dụng giá trị thặng dư để tính tiền sử dụng đất thay vì dùng phương pháp bảng giá đất nhân hệ số K sẽ giúp kéo giảm giá bất động sản" - ông Lê Hoàng Châu nói./.