Vị trí và thương hiệu quyết định giá bán ở các dự án bất động sản

Dự án La Home đang được chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Ảnh: Kỳ Phương

Triển vọng tăng trưởng sau sáp nhập địa giới hành chính

Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2025 của Avison Young Việt Nam vừa được công bố cho thấy, nguồn cung mới tăng trong các phân khúc nhà ở. Với thị trường TP. Hồ Chí Minh, vùng phụ cận và Đà Nẵng, các thay đổi và triển vọng tăng trưởng sau sáp nhập địa giới hành chính.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản tiếp tục hồi phục trên nền tảng tăng trưởng GDP và các chỉ số vĩ mô được củng cố. Việc hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới cùng các cải cách chính sách ban hành trong năm nay đã mở rộng khả năng tiếp cận thị trường và củng cố tâm lý nhà đầu tư.

Tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập), nguồn cung duy trì tăng ở cả căn hộ (dự án Trellia Cove thuộc Mizuki Park, The Privé, Lumière Midtown, Kieu by KITA) và nhà liền thổ (266 căn từ Gladia By The Waters). Giá căn hộ mới mở bán tăng 5–8% so với mặt bằng chung.

Tâm điểm cao cấp và hạng sang hướng về khu Nam Rạch Chiếc với Eaton Park 8.400 USD/m² và các sản phẩm sắp ra mắt (Palm City, CT5 thuộc The Global City) đã thiết lập mặt bằng giá mới. Giá cao khiến người mua ở thực và nhà đầu tư ngắn hạn tỏ ra thận trọng; trong khi chủ đầu tư tung ra chính sách bán hàng để kích cầu.

Hà Nội cũng ghi nhận nguồn cung mới từ 2.000 căn hộ thuộc 10 dự án, phân bổ nhiều nhất ở phía Đông (Vinhomes Ocean Park, Masteri Lakeside) với mức giá 2.350–3.350 USD/m².

Các sản phẩm mới trải đều khắp các phân khúc, từ cao cấp (Sun Feliza Cầu Giấy, The Nelson Private Residence), trung-cao cấp (Masteri Grand Avenue, Hausman Premium Residence, Imperia Signature Cổ Loa) đến tầm trung (The Senique Hanoi, The Lake và The Paris thuộc Vinhomes Ocean Park).

Đà Nẵng có 500 căn hộ mới chào bán trong quý III/2025 (Masteri Rivera, M Landmark Residence) với nhiều ưu đãi về chiết khấu và lãi vay phản ánh sự cạnh tranh bằng khuyến mại thay vì tăng giá.

Tương tự TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ tại Đà Nẵng cũng phân hóa mạnh theo vị trí và thương hiệu. Nguồn cung nhà liền thổ tương lai dự báo dồi dào với 5.900 sản phẩm từ Vinhomes Làng Vân.

Giá bán căn hộ tại dự án Kieu by KITA khoảng 120 triệu/m²

Nhà đầu tư chọn lọc sản phẩm

Ông Trần Quốc Thịnh - Tổng Giám đốc Dat Xanh Services cho rằng, những tín hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản hiện nay xuất phát từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố tích cực.

Trước hết, có thể thấy rõ ở nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ phía Chính phủ. Tính đến hết tháng 7/2025, khoảng 136 dự án bất động sản trên toàn quốc đã được gỡ vướng, trong đó, riêng Thành phố Hồ Chí Minh có 86 dự án. Mặt khác, nhờ sự hỗ trợ từ Nhà nước, nhiều dự án lớn tại Đà Nẵng, Đồng Nai, Lâm Đồng, TP. Hồ Chí Minh được đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và xác định nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, tín dụng cũng là động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản vào guồng trở lại. Song song với đó, thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến sự hồi phục về cả lượng và chất, khi nhiều doanh nghiệp bất động sản tái thiết hoạt động đầu tư và kinh doanh. Minh chứng rõ rệt là hết tháng 9/2025 số lượng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 96% so với cùng kỳ.

Trong đó, số lượng doanh nghiệp thành lập và quay trở lại hoạt động tăng 1.699 đơn vị, còn giải thể và tạm ngừng hoạt động chỉ tăng 373 đơn vị. Hơn nữa, số vốn đăng ký thành lập cho hoạt động kinh doanh bất động sản ước tăng hơn 61% so với cùng kỳ, đạt xấp xỉ 335.000 tỷ đồng, thể hiện niềm tin vào sự phục hồi của ngành đã trở lại mạnh mẽ. Đặc biệt là vốn hóa doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng khá mạnh mẽ.

Các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam cho hay, trong quý III/2025, người mua phần lớn để ở hoặc đầu tư dài hạn, hạn chế vay dù lãi suất hạ. Thị trường thứ cấp xoay quanh các dự án có thương hiệu và vị trí tốt nhờ tăng giá ổn định và khả năng cho thuê.

Nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư lớn tiếp tục củng cố nền tảng cho bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, bảng giá đất 2026 cùng những thay đổi về thuế và thủ tục sẽ làm tăng chi phí phát triển. Do đó, yếu tố minh bạch và tuân thủ, uy tín nhà phát triển, vị trí kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng thực trở thành các tiêu chí hàng đầu mà cả người mua để ở và nhà đầu tư cân nhắc trước khi quyết định.

Theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, Quyết định nâng hạng thị trường Việt Nam từ “cận biên” lên “mới nổi” của FTSE Russell đánh dấu sự tín nhiệm lớn vào tiến trình phát triển kinh tế đất nước. Việc nâng hạng sẽ có hiệu lực từ tháng 9/2026 sau đợt rà soát vào tháng 3, nhưng tác động thực sự sẽ tích cực hơn nữa nếu và khi MSCI (Morgan Stanley Capital International) đưa ra động thái tương tự.