Nguồn cung nhà ở tiếp tục tăng trưởng trong quý IV/2025. Ảnh: Đức Thanh

Kỷ lục mới về nguồn cung

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý IV/2025, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đạt hơn 30.000 căn - mức cao nhất trong vòng 3 năm trở lại đây. Lượng cung lớn tập trung vào 3 tháng cuối năm, cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào triển vọng thị trường đã được củng cố đáng kể.

Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới trong quý IV/2025 đạt khoảng 15.500 căn, tăng 85% so với quý III/2025 và tăng 26% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận tới 14 dự án lần đầu ra mắt - con số cao nhất từ trước đến nay trong một quý. Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, trong đó Văn Giang (Hưng Yên) đóng vai trò dẫn dắt khi cung cấp khoảng 9.400 căn, chiếm 61% tổng nguồn cung toàn thị trường, tăng gấp 8,6 lần so với quý trước.

Trong khi đó, thị trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy sự phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nguồn cung mở bán mới trong quý IV/2025 đạt khoảng 14.500 căn, tăng 130% so với quý trước và cao gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm 2024. Khu vực Bình Dương tiếp tục giữ vai trò động lực chính khi đóng góp khoảng 8.200 căn, chiếm 57% tổng nguồn cung mới, với mức tăng ấn tượng cả theo quý lẫn theo năm.

Một điểm nổi bật của quý IV/2025 là sự trở lại đồng loạt của nhiều chủ đầu tư lớn. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án mới và dự án quy mô lớn được ra mắt bởi các doanh nghiệp tên tuổi, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư cũng tái khởi động hoặc mở bán dự án tại khu vực trung tâm và vùng lõi đô thị.

Xu hướng này phản ánh quá trình tháo gỡ pháp lý đang diễn ra tích cực, đồng thời cho thấy kỳ vọng của doanh nghiệp vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn.

Thanh khoản duy trì tích cực, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục dẫn dắt

Song song với sự gia tăng nguồn cung, khả năng hấp thụ của thị trường cũng khả quan. Trong năm 2025, Hà Nội tiêu thụ khoảng 34.500 căn hộ, tăng nhẹ 2% so với năm 2024, trong khi TP. Hồ Chí Minh tiêu thụ khoảng 30.400 căn, cao gấp 2,4 lần so với năm 2024.

Tại Hà Nội, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 89%, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các sản phẩm có chất lượng và giá trị sử dụng cao. Trong đó, phân khúc cao cấp tiêu thụ khoảng 22.700 căn, chiếm 66% tổng lượng giao dịch toàn thị trường, tập trung chủ yếu tại khu Đông. Phân khúc hạng sang phân bổ nhiều tại khu Bắc và khu Tây, ghi nhận khoảng 11.800 căn được tiêu thụ trong năm.

Ngược lại, thị trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy cơ cấu tiêu thụ đa dạng hơn khi khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường với dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang, chiếm khoảng 80% lượng giao dịch. Trong khi đó, phân khúc trung cấp lại dịch chuyển mạnh sang các thị trường vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương, nơi đóng góp hơn 60% tổng lượng giao dịch toàn thị trường trong năm 2025.

Đáng chú ý, giá bán trung bình tại 2 thị trường chứng kiến những diễn biến trái ngược trong năm 2025, phản ánh sự đa dạng trong nguồn cung và kỳ vọng đầu tư.

Tại thị trường Hà Nội, đơn giá sơ cấp trung bình quý IV/2025 đạt khoảng 86 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm 2024. Đà tăng giá chững lại chủ yếu do nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang (Hưng Yên), Đan Phượng, Hoài Đức, Hòa Lạc. Trong khi đó, giá các dự án mở mới lần đầu tại khu trung tâm vẫn neo cao, đạt trung bình 124 triệu đồng/m2.

Tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, giá bán trung bình quý IV/2025 đã đạt 103,2 triệu đồng/m2, tăng 8,6% so với quý III/2025 và tăng đáng kể 25% so với cùng kỳ năm 2024. Trong năm 2025, động lực chính thúc đẩy chỉ số giá sơ cấp tăng cao là sự xuất hiện của các dự án hạng sang với mức giá chào bán kỷ lục. Điển hình như dự án Eaton Park ghi nhận mức giá tòa tháp cuối cùng vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2, hay các phân khu mới tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng xác lập đơn giá trên 180 triệu đồng/m2. Việc tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang đã trực tiếp định vị lại toàn bộ mặt bằng giá tại trung tâm kinh tế phía Nam.

Ngoài ra, thị trường Bình Dương đang cho thấy tốc độ tăng trưởng tương đương với trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Đơn giá trung bình quý IV/2025 tại đây ghi nhận đạt 51,8 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm 2024. Sự kỳ vọng của nhà đầu tư vào việc quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ sau khi sáp nhập, tạo sự kết nối chặt chẽ với trung tâm TP. Hồ Chí Minh đã tạo nên một cú hích lớn. Tại các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An, các dự án mới mở bán đã nhanh chóng thiết lập ngưỡng giá 50 - 60 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước sáp nhập.

Dự báo nguồn cung mới tiếp tục tăng trong năm 2026 ở cả 2 thành phố

Dự báo trong năm 2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực với tổng số lượng căn hộ mở bán mới dự kiến khoảng 35.000 - 40.000 căn, tương đương hoặc cao hơn năm 2025. Trong đó, Văn Giang (Hưng Yên) dự kiến cung ứng khoảng 20.000 - 25.000 căn hộ mới, lần đầu tiên dẫn dắt nguồn cung nhờ sự hiện diện của các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2-3, Ecopark, Alluvia City và Sunshine Legend City.

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, dự báo tổng nguồn cung mới đạt 27.000 - 32.000 căn hộ. Trong đó, khu vực trung tâm thành phố ước tính đóng góp 16.000 - 17.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2026 - 2027. Việc gia tăng đáng kể về cả số lượng và chất lượng nguồn cung sơ cấp cho thấy sự sẵn sàng của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng tăng trưởng mới.