Nhạy cảm với lãi suất, lãi vay kỳ vọng không gây xáo trộn thị trường

Thống kê cho thấy, tỷ trọng của tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ toàn hệ thống đã tăng kể từ đầu năm 2025, đạt 23,7% trong quý III/2025, cao hơn mức 21 - 22% ghi nhận trong giai đoạn 2022-2024, cho thấy đóng góp đáng kể của ngành vào tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng bất động sản (bao gồm cả khoản vay doanh nghiệp bất động sản và cho vay mua nhà cá nhân) đạt gần 4,2 triệu tỷ đồng, tăng 20% kể từ đầu năm; trong đó, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh 31,3% so với đầu năm. Qua đó, đóng góp đáng kể vào mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 13,4% trong 9 tháng 2025.

Nhìn về triển vọng ngành ngân hàng năm 2026, Công ty Cổ phần Chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá ngành đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, với sự phân hoá ngày càng rõ nét.

Theo VPBankS, hướng đến năm 2026, ngành ngân hàng được kỳ vọng bước vào chu kỳ mở rộng mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi mục tiêu tăng trưởng GDP thực đầy tham vọng trên 10%. Cùng với đó, chính sách tiền tệ tiếp tục theo hướng nới lỏng và ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng, cùng với nhu cầu tín dụng cao hơn từ cả khối doanh nghiệp và hộ gia đình.

Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh 31,3% so với đầu năm. Nguồn: VPBankS.

Các ngân hàng thương mại sẽ chịu áp lực tăng lãi suất cho vay trong năm 2026, nhiều khả năng sẽ điều chỉnh tăng trước hết lãi suất ưu đãi áp dụng trong giai đoạn vay ban đầu (3, 6 hoặc 12 tháng đầu), trong khi lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà có khả năng chỉ tăng ở mức vừa phải, khoảng 0,25 - 0,5 điểm phần trăm.

"Bất chấp môi trường lãi suất tăng, nhu cầu tín dụng vẫn duy trì ở mức cao và có thể đạt 18 - 20% trong năm 2026" - VPBankS nhận định.

Chỉ rõ nguyên nhân cho nhận định trên, nhóm phân tích cho rằng, thứ nhất, lãi suất tăng phản ánh nhu cầu vốn gia tăng khi hoạt động kinh tế khởi sắc hơn. Thứ hai, ngay cả sau khi điều chỉnh, mặt bằng lãi suất vẫn thấp hơn so với giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023.

Với mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Chính phủ ở mức 10,5% trong năm 2026, so với 8,5% năm 2025, việc lãi suất tăng nhiều khả năng phản ánh nhu cầu vốn mạnh hơn của nền kinh tế, thay vì phát đi tín hiệu về một lập trường chính sách tiền tệ mang tính thắt chặt.

Do đó, tác động tiêu cực từ việc lãi suất tăng đối với tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng được kỳ vọng ở mức hạn chế, khi biên độ tăng tương đối khiêm tốn và mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối dễ chịu.

Cũng theo VPBankS, dựa trên diễn biến lịch sử các mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, chưa có tiền lệ cho thấy các đợt điều chỉnh chỉ ở mức 50 điểm cơ bản. Lần điều chỉnh gần nhất đối với trần lãi suất huy động ghi nhận mức tăng 200 điểm cơ bản chỉ trong vòng 1 tháng.

Dù vậy, tăng trưởng tín dụng năm 2023, giai đoạn chịu tác động mạnh nhất từ đợt tăng lãi suất này, chỉ giảm khoảng 40 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

"Tuy nhiên, tín dụng bất động sản trong năm 2023 đã chịu ảnh hưởng rõ rệt từ mặt bằng lãi suất cao hơn, khi chỉ tăng 12% so với cùng kỳ, thấp hơn đáng kể so với mức 23,9% của năm trước đó" - VPBankS nhấn mạnh.

Gỡ vướng pháp lý, tăng trưởng tín dụng vượt trội ở nhiều nhà băng

Để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP hai chữ số, VPBankS nhận định, các nhà hoạch định chính sách nhiều khả năng sẽ đẩy mạnh kích thích tài khóa và hạn chế tối đa các điều chỉnh lớn theo hướng thắt chặt chính sách tiền tệ. Đồng thời, cơ quan quản lý được kỳ vọng ban hành thêm nhiều chính sách hỗ trợ tăng trưởng, đặc biệt là các chính sách nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Những nỗ lực của các cơ quan chính quyền trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án và cải thiện trong quy trình cấp phép đã giúp đẩy nhanh đáng kể tiến độ phê duyệt các dự án mới.

Kỳ vọng thoát áp lực lãi suất, tín dụng bất động sản năm 2026 sẽ giữ nhịp tăng. Ảnh minh hoạ.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng 2025, tổng cộng 161 dự án mới, tương đương hơn 64.000 căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ theo ước tính đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tăng mạnh so với 61 dự án (khoảng 31.600 căn) cùng kỳ. Điều này cho thấy tiềm năng tăng trưởng nguồn cung nhà ở tích cực trong giai đoạn 2026 - 2027.

Cũng theo dự báo của Công ty CBRE, Hà Nội được dự báo sẽ duy trì nguồn cung mới ở mức trên 30.000 căn hộ chung cư mỗi năm trong giai đoạn 2025 - 2027 và đón thêm khoảng 7.000 căn nhà liền thổ mỗi năm. Khu vực nội thành dự kiến đón thêm nhiều dự án mới trong năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội khả năng sẽ chứng kiến việc giá tăng chậm lại.

Ngược lại, các khu vực phía Tây và Bắc Hà Nội như: Mê Linh và Đông Anh đang ghi nhận nhu cầu tích cực hơn, được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và việc triển khai các dự án cầu đường mới, bao gồm cầu Tứ Liên và cầu Trần Hưng Đạo, giúp kết nối các khu vực này với trung tâm thành phố.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng tốc, chủ yếu đến từ các khu vực như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, với nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, với mức giá chỉ bằng khoảng 50% TP. Hồ Chí Minh.

Tỷ lệ hấp thụ tại các khu vực mới sáp nhập và vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ cải thiện, được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mặt bằng giá nhà dễ tiếp cận hơn.

"Với triển vọng này, chúng tôi cho rằng các ngân hàng có mức độ tiếp xúc cao với tín dụng bất động sản, đồng thời sở hữu bộ đệm vốn mạnh, sẽ ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng vượt trội so với toàn ngành. Các ngân hàng tiêu biểu bao gồm VPBank, VIB, Techcombank và HDBank" - VPBankS đánh giá.

Riêng đối với MB, động lực tăng trưởng được kỳ vọng chủ yếu đến từ việc mở rộng dư nợ cho vay phục vụ sản xuất, kinh doanh nhằm mở rộng quy mô hoạt động của doanh nghiệp, thay vì dựa vào tín dụng bất động sản./.