Tín dụng bất động sản nóng lên, nhiều ngân hàng “chuyển van” an toàn

Chính phủ siết rủi ro, ngân hàng tái cân bằng danh mục

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu tiên, đặc biệt là nhà ở xã hội và chương trình cho vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Đồng thời, Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, chia sẻ về định hướng tăng trưởng tín dụng giai đoạn cuối năm và thời gian tới, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản, ông Từ Tiến Phát - Tổng Giám đốc ACB cho biết, ngân hàng dự kiến đạt tăng trưởng tín dụng khoảng 18%, tương đương mặt bằng chung của toàn ngành và sẽ tiếp tục duy trì động lực này. Song song đó, ACB đặt trọng tâm vào quản trị rủi ro, tránh tăng trưởng nóng ở những lĩnh vực có thể phát sinh rủi ro trong tương lai.

Tỷ trọng tín dụng chảy vào bất động sản tiếp tục tăng mạnh, hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Ảnh tư liệu.

Hiện danh mục cho vay kinh doanh bất động sản của ACB còn thấp, chiếm dưới 5%. Nhiều nhà phân tích và nhà đầu tư cho rằng, tỷ lệ đó khó hỗ trợ cải thiện biên lãi ròng (NIM). Về vấn đề này, ông Phát nhấn mạnh, ACB thấy rõ thực trạng và sẽ tiếp tục lựa chọn những nhà đầu tư bất động sản có năng lực, uy tín để hợp tác.

"Nếu tăng trưởng thiếu kiểm soát ở mảng bất động sản sẽ tạo rủi ro trong tương lai và phá vỡ tăng trưởng bền vững của một định chế. Do đó, ACB sẽ duy trì sự hài hòa và cân bằng trong tín dụng" - lãnh đạo ACB khẳng định.

Nhìn nhận tăng trưởng cho vay người mua nhà là động lực lớn, lãnh đạo ACB cho biết, ngân hàng sẽ tiếp tục đẩy mạnh mảng này. Trong 9 tháng 2025, mảng cho vay cá nhân mua nhà của ACB tăng trưởng khoảng 17%, vượt trội so với các mảng cá nhân khác. Những giải pháp mà ACB mang đến cho khách hàng không chỉ dừng lại ở lãi suất thấp, phù hợp, mà còn liên quan đến nhiều chính sách hỗ trợ.

Tại một ngân hàng lớn khác, tính đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 31% tổng dư nợ; riêng khối khách hàng doanh nghiệp, tỷ lệ này lên tới 58%. Đối với mảng khách hàng cá nhân, cho vay mua nhà chiếm khoảng 70% tổng dư nợ. Đại diện ngân hàng này nêu rõ định hướng trong 5 năm tới, sẽ đưa tỷ trọng cho vay bất động sản về mức khoảng 22% tổng dư nợ.

Theo đánh giá của bà Phạm Thị Thanh Hoài - Thành viên Hội đồng quản trị VietinBank, thực chất thị trường bất động sản đang trong trạng thái neo giá ở mức cao, trong khi thanh khoản có xu hướng giảm, đặc biệt ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Mặc dù chưa xuất hiện dấu hiệu bất thường, nhưng rủi ro tiềm ẩn gia tăng trong thời gian tới.

Bà Hoài cho biết, thời gian qua, VietinBank duy trì cơ cấu tỷ lệ cho vay bất động sản ổn định với khách hàng doanh nghiệp lẫn người vay mua nhà và không hề “đóng cửa” với lĩnh vực bất động sản. "Tất cả các dự án tốt, chúng tôi vẫn tìm kiếm cơ hội để cấp tín dụng cho cả chủ đầu tư và người vay tiêu dùng" - lãnh đạo VietinBank chia sẻ.

Dè chừng rủi ro khi tín dụng bất động sản bị "bơm" căng

Hiện chưa có số liệu cập nhật nhất về tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, theo báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2025 của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 8/2025.

Nhiều thống kê cho thấy, tỷ trọng tín dụng chảy vào bất động sản tiếp tục tăng mạnh, hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Ở một số ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên tới 30% tổng dư nợ và tới 58% dư nợ cho vay doanh nghiệp.

Nhìn nhận về cơ cấu tăng trưởng tín dụng vừa qua, lãnh đạo ACB cho rằng, tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh, vượt trên 20%, trong khi các mảng hoạt động khác chỉ tăng trưởng ở mức trung bình. Điều này cho thấy, tín dụng vẫn có sự chênh lệch đáng kể giữa khả năng hấp thụ vốn, khi các khoản đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh không có nhiều điểm nổi bật.

Lý giải việc ngân hàng "ưu ái" cho vay bất động sản, TS. Châu Đình Linh - Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho biết, không chỉ ở Việt Nam, mà nhiều quốc gia khác như Trung Quốc, thực trạng cho vay đối với những lĩnh vực có suất sinh lời cao cũng tương tự. Đây là một “cặp bài trùng”, nhưng ở nước ta, mức độ gắn kết giữa ngân hàng và bất động sản lại rất lớn.

Tăng trưởng tín dụng đang dồn quá nhiều vào lĩnh vực này, nếu so với cùng kỳ, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng niêm yết tăng tới 40%, còn tính từ đầu năm tăng hơn 25%. Như vậy, rủi ro trong lĩnh vực cho vay bất động sản là có thật, thậm chí có thể dồn sang các năm tới.

"Không nên tập trung rủi ro vào một chỗ, câu chuyện ở đây là phải phân tán danh mục" - ông Linh nhấn mạnh. Bởi trong lĩnh vực bất động sản, dòng vốn lại tập trung vào những phân khúc không hướng tới nhu cầu ở thật. Chính vì vậy, xuất hiện tình trạng rót vốn nhiều vào phân khúc cao cấp, hay đầu cơ sang tay, mua đi bán lại. Vấn đề nằm ở chỗ, dòng vốn bị sử dụng sai, đưa vào phân lô bán nền, đầu cơ, thổi giá. Điều này khiến nhu cầu ở thật của người dân ngày càng xa vời.

Thẳng thắn nhìn nhận, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang tiệm cận nguy cơ hình thành bong bóng nếu không được điều tiết kịp thời. Thị trường nóng lên, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp, thì nguồn cung có thể tăng ồ ạt, hàng tồn kho phình to.