"Big 4" đẩy lãi vay cố định lên 14%

Trong bối cảnh cuối năm 2025 và đầu năm 2026, lãi suất huy động tăng rầm rập, lãi suất liên ngân hàng leo thang khi các ngân hàng vay mượn lẫn nhau “nóng” hơn bao giờ hết, mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt là cho vay bất động sản, cũng đang tăng tốc rõ rệt.

Thực tế cho thấy, lãi suất cho vay đang đi lên cùng nhịp với lãi suất huy động, thậm chí nhanh hơn. Sau Tết Dương lịch, lãi suất huy động đầu vào của một số ngân hàng đã vượt mốc 8%/năm ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Áp lực này nhanh chóng truyền sang lãi suất cho vay, đặc biệt là các khoản vay đến kỳ thả nổi.

Đơn cử, trong 6 tháng đầu, có ngân hàng công bố lãi suất cho vay cố định tối thiểu 9,7%/năm; hoặc 10,1%/năm cố định 12 tháng đầu tiên; hay 13,5%/năm cố định 18 tháng đầu tiên. Trong khi đó, các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống, mua ô tô, sản xuất kinh doanh hoặc trả nợ trước hạn tổ chức tín dụng khác (không nhằm mục đích bất động sản) được hưởng lãi suất thấp hơn, chỉ từ 8,2 - 9%/năm tùy thời gian cố định lãi suất.

Rõ ràng, chính sách lãi suất cho vay của nhiều ngân hàng quốc doanh cũng được thiết kế theo hướng phân tầng rất rõ theo mục đích sử dụng vốn, qua đó, thể hiện chủ trương kiểm soát tín dụng bất động sản, nhưng vẫn ưu tiên dòng vốn sản xuất kinh doanh.

Điểm đáng chú ý, tốc độ tăng lãi suất cho vay đang vượt xa tốc độ tăng lãi suất huy động. Đơn cử, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của BIDV và Vietcombank chỉ tăng khoảng 0,5 điểm phần trăm, từ 4,7% lên 5,2%/năm, trong khi lãi suất cho vay lại điều chỉnh mạnh hơn nhiều.

Chính sách cho vay tại một số ngân hàng quốc doanh đầu năm 2026. Ảnh tư liệu.

Theo chia sẻ của một tư vấn đầu tư bất động sản, với diễn biến hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là phân khúc bất động sản hình thành trong tương lai. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư vẫn áp dụng chính sách ân hạn lãi và gốc nên áp lực tài chính chưa bộc lộ rõ, song rủi ro lớn được dự báo sẽ xuất hiện trong giai đoạn tới.

Theo người này, lãi suất vay mua bất động sản tại các ngân hàng "big 4" đang dao động 12 - 14%. Khi hết thời gian ân hạn, cộng thêm lãi suất thả nổi tạo áp lực rất nặng lên người vay. Đơn cử, chỉ cần vay 2 tỷ đồng trong 20 năm, người vay phải trả khoảng 25 - 26 triệu đồng/tháng. Nếu vay 4 - 5 đồng tỷ đồng thì con số này cao hơn nhiều. Chưa kể, thị trường đón lượng cung cực lớn, hàng trăm nghìn sản phẩm được tung ra. Nhiều khả năng từ cuối năm 2026 - 2027 sẽ xuất hiện "làn sóng" bán tháo để thoát khỏi áp lực trả nợ hàng tháng, nhất là các sản phẩm chưa tạo ra dòng tiền.

Trong bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản, còn cho vay sản xuất kinh doanh được ưu đãi hơn với lãi suất thấp hơn, tư vấn bất động sản này nhấn mạnh hạn chế dùng đòn bẩy, hoặc chỉ vay trong khả năng kiểm soát được dòng tiền trả lãi và gốc hàng tháng.

Lãi suất tăng là "phép thử" lớn, đẩy lùi đầu cơ

Trước động thái điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản, trao đổi với phóng viên, TS. Châu Đình Linh - Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho rằng, bất động sản và ngân hàng là hai lĩnh vực có mối quan hệ cộng sinh, gắn kết và ràng buộc chặt chẽ với nhau. Tuy nhiên, thời gian qua, bất động sản chủ yếu hướng vào các phân khúc trung cấp, cao cấp, chưa kể đến bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ. Mục tiêu nhằm quay vòng nhanh, tạo mức sinh lời đủ cao để có thể thanh toán lại các khoản vay ngân hàng.

"Khi thanh khoản trên thị trường bất động sản có vấn đề, bắt đầu lan tỏa tác động với cả ngân hàng" - ông Linh nêu rõ.

Trước nhiều quan ngại, rủi ro có thể xảy đến, ông Linh cho rằng, ngân hàng nhận thức rất rõ điều này. Chính vì vậy Ngân hàng Nhà nước đã lựa chọn cách “siết mềm”, tức là kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng thận trọng.

Chuyên gia từ Vinacapital cũng cho rằng, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

"Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 - 13%/năm). Nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích lướt sóng" - chuyên gia từ Vinacapital đánh giá.

Lãi suất vay mua nhà cố định lên 14%/năm, thị trường bất động sản thử “sức bền”. Ảnh minh họa.

Trước đó, vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Bên cạnh đó, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo giá giảm trong năm 2026 của Vinacapital dựa trên hai yếu tố chính. Một là, nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường. Hai là, mức tăng khoảng 1 điểm phần trăm của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, năm 2026 hệ thống ngân hàng dự kiến đưa thêm khoảng 2,8 triệu tỷ đồng ra nền kinh tế, thấp hơn quy mô bơm vốn của năm trước khoảng 183.000 tỷ đồng. Con số này cho thấy định hướng tăng trưởng vẫn được duy trì, nhưng đã chuyển sang trạng thái thận trọng và có chọn lọc hơn.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, tín dụng được kiểm soát theo hướng chọn lọc và hoạt động đầu tư “lướt sóng” dần thoái trào, thị trường đang bước vào một bài kiểm tra mới về “sức bền” đối với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trong chu kỳ tiếp theo./,