Bất động sản hút vốn mạnh, song cầu thực yếu vì giá cao

Thông tin về hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản năm vừa qua, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, dư nợ lĩnh vực này cuối năm 2025 ước đạt 4,5 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng cao liên tục hai năm trở lại đây. Trong đó, tín dụng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng rất cao 28%, trong khi mức tăng chung toàn ngành chỉ 19%, hiện chiếm 44% tổng dư nợ lĩnh vực này. Trong khi đó, cho vay mua nhà chỉ tăng 14% do giá nhà cao, khiến người dân chững lại.

"Đương nhiên chúng ta phải nhìn nhận, kiểm soát để lành mạnh hóa cả doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, người mua nhà, cũng như chủ đầu tư" - ông Lực nhấn mạnh.

Hiện nay, nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam chủ yếu là vốn ngắn hạn, chiếm khoảng 80%. Ảnh: Đức Thanh

Ông Lực cho rằng, Ngân hàng Nhà Nước sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn, đặc biệt là với tín dụng dành cho chủ đầu tư. Theo đó, năm nay, Ngân hàng Nhà nước định hướng rất rõ tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, có thể điều chỉnh phù hợp. Tuy nhiên, tín dụng cho vay bất động sản về cơ bản không tăng quá mức chung, tức không vượt quá 15%, trừ khi có yêu cầu điều chỉnh.

Tuy nhiên, cho vay mua nhà vẫn còn dư địa để cho vay , bởi vì năm qua tăng khá thấp. Còn phân khúc nhà ở xã hội, khu công nghiệp vẫn tiếp tục được quan tâm, ưu tiên cho vay.

Liên quan đến dư nợ tín dụng bất động sản, trong công văn trả lời kiến nghị Đại biểu Quốc hội Quản Minh Cường, Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng lĩnh vực này chiếm khoảng 21% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng khá nhanh từ năm 2022 đến nay và thường cao hơn tăng trưởng tín dụng chung.

Hiện nay, nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam chủ yếu là vốn ngắn hạn, chiếm khoảng 80%, buộc các ngân hàng phải “lấy ngắn nuôi dài”, do việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn. "Các tổ chức tín dụng phải cân đối để đảm bảo khả năng thanh khoản và đáp ứng các tỷ lệ an toàn trong hoạt động" - Ngân hàng Nhà nước lưu ý.

Ngân hàng Nhà nước cũng nhấn mạnh, hiện không có quy định cấm cho vay bất động sản. Cùng với đó, hiện tiêu chuẩn Basel không đặt ra quy định về tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản/tổng dư nợ. Thay vào đó, theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng có quyền tự chủ trong hoạt động kinh doanh. Việc cấp tín dụng vào ngành, lĩnh vực nào và tỷ lệ bao nhiêu thuộc thẩm quyền của tổ chức tín dụng, trên cơ sở xem xét, thẩm định tính khả thi, hiệu quả của phương án vay vốn, khả năng trả nợ khách hàng và nguồn vốn huy động của tổ chức tín dụng.

Những rủi ro bị che khuất

Theo số liệu của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, đến cuối năm 2025, tín dụng bất động sản chiếm hơn 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Xét về cơ cấu, nhiều ngân hàng thậm chí duy trì tỷ trọng dư nợ bất động sản vượt ngưỡng 30%, phản ánh mức độ phụ thuộc đáng kể vào địa ốc như: Techcombank, VPBank, PVcomBank...

Dòng vốn tín dụng đổ mạnh vào bất động sản bắt nguồn từ thói quen xem nhà, đất là kênh tích sản ưu tiên của người dân, kết hợp với sự phụ thuộc gần như tuyệt đối vào vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp, người dân. Chính điều này đã đẩy tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản thường xuyên vượt xa mức bình quân chung của nền kinh tế.

Ông Nguyễn Đức Hải - Giám đốc Đầu tư cấp cao, Công ty quản lý Quỹ Manulife Investment Việt Nam cho rằng, nếu tăng trưởng tín dụng không được kiểm soát và mục tiêu phân bổ dòng vốn không rõ ràng, dòng tiền rất dễ chảy vào các lĩnh vực mang tính đầu cơ. Điều này có thể dẫn tới nguy cơ hình thành "bong bóng" tài sản, kéo theo những hệ lụy lâu dài đối với nền kinh tế.

Đằng sau những con số tăng trưởng ấn tượng của tín dụng bất động sản là các tầng nấc rủi ro đang tích tụ. Khi rủi ro pháp lý luôn thường trực khi tiến độ dự án phụ thuộc lớn vào quy hoạch và quy trình phê duyệt, gây tắc nghẽn dòng tiền giải ngân. Bên cạnh đó, rủi ro tín dụng gia tăng dưới áp lực đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt khi lãi suất biến động.

Ngoài ra, rủi ro thanh khoản dễ xảy ra khi dòng tiền kinh doanh dễ bị "đóng băng" khi thị trường trầm lắng. Đó là chưa kể đặc thù của tín dụng bất động sản là vòng quay chậm, do các khoản vay mua nhà và vay dự án thường có kỳ hạn dài từ 10 - 20 năm, khiến dòng vốn bị "chôn" kéo dài.

Đáng ngại hơn, dù bất động sản là tài sản bảo đảm phổ biến nhất tại các ngân hàng, có ngân hàng ôm "núi" sổ đỏ tới 90% tổng tài sản, nhưng việc thiếu cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch dẫn đến nguy cơ định giá ảo, gây khó khăn cho việc xử lý nợ xấu khi thị trường suy thoái.

Hệ lụy là khi nợ xấu phát sinh, các ngân hàng buộc phải thắt chặt tín dụng và tăng chi phí dự phòng, trực tiếp làm suy giảm khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế và đe dọa sự ổn định vĩ mô. Bên cạnh rủi ro nợ xấu, hệ thống ngân hàng còn đang đối mặt với bài toán thanh khoản đầy thách thức.