Nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính năm 2026 cần lưu ý

Bất động sản nghỉ dưỡng hứa hẹn "trở lại" trong năm 2026. Ảnh: Kỳ Phương

Động lực giúp thị trường sôi động trở lại

Trong quý IV/2025, những thay đổi trong bối cảnh kinh tế, phân loại đô thị và các điều chỉnh pháp lý đã vẽ lại bức tranh phân bố dân cư, dòng vốn và cơ hội đầu tư bất động sản trong trung và dài hạn.

Cùng với đó, nhiều dự án bất động sản và hạ tầng quy mô lớn được khởi động hoặc xác định lộ trình triển khai, tạo thành những đầu tàu kéo tăng trưởng của thị trường trong chu kỳ mới.

Thống kê từ Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh tăng vừa phải khi chủ đầu tư quan sát khả năng hấp thụ và giá bán chặt chẽ, tỷ lệ hấp thụ đạt 65 - 75%. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung lớn, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt 70 - 80%.

Tại vùng lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới vào quý IV/2025, lên mức 3.020 - 3.770 USD/m2 . Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ duy trì khiêm tốn ở mức 35 - 40%.

Phân khúc trung đến cao cấp tiếp tục dẫn dắt 3 thị trường trọng điểm, khiến cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng chênh lệch rõ.

Giá sơ cấp căn hộ tiếp tục đi lên và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Năm 2026, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng, giá bán vẫn nhích lên, nhưng với tốc độ chậm hơn giai đoạn trước. Nguồn cung căn hộ mới dự báo đạt khoảng 15.000 căn tại TP. Hồ Chí Minh, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng, với mức tăng giá sơ cấp lần lượt là 20 - 25% tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, và 10 - 15% tại Đà Nẵng.

Trao đổi với phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, sự sôi động trở lại của phân khúc bất động sản nhà ở vào cuối năm 2025 cho thấy, thị trường đã bước qua giai đoạn “ngủ đông” kéo dài, bắt đầu chu kỳ hồi phục thận trọng nhưng có nền tảng rõ ràng hơn.

Động lực chính đến từ quá trình đô thị hóa tiếp diễn mạnh mẽ, quy mô dân số đô thị không ngừng gia tăng, nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao, trong khi hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng được đầu tư đồng bộ. Đây cũng là những yếu tố tạo ra cơ hội rõ nét cho thị trường nhà ở trong năm 2026, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Triển vọng đi kèm thách thức

Ông David Jackson nhận định, dự án nhà ở nằm trong khu đô thị vệ tinh xung quanh các đô thị lớn kỳ vọng có tiềm năng tăng trưởng mạnh nhờ duy trì sức cầu tốt. Cơ sở hạ tầng ngày càng kết nối, được quy hoạch bài bản cùng hệ thống tiện ích ngày càng đầy đủ giúp các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho khu vực trung tâm, nơi quỹ đất khan hiếm và giá bán đã ở mức cao.

Xung quanh TP. Hồ Chí Minh, các vành đai phát triển phía Đông, cùng các tỉnh phía Tây và phía Nam, nơi đang tập trung nhiều đại dự án đô thị, nhiều khả năng sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường nhà ở trong giai đoạn tới.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận xét, nhà đầu tư đang sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp.

Tuy nhiên, triển vọng tích cực này vẫn đi kèm một số thách thức. Trước hết, hiệu quả đầu tư phụ thuộc lớn vào khả năng triển khai hạ tầng đúng tiến độ và thực chất, thay vì chỉ dừng ở kỳ vọng quy hoạch.

Ngoài ra, tình trạng mất cân đối cung - cầu giữa các phân khúc căn hộ đã kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết triệt để, gây ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường trong ngắn hạn.

Giá bán sơ cấp tiếp tục chịu áp lực tăng khi chi phí phát triển dự án, chi phí đất và xây dựng gia tăng. Đáng chú ý, khả năng lãi suất cho vay tăng trở lại vào cuối năm 2026, sau khi các gói tín dụng ưu đãi kết thúc, sẽ tạo áp lực lên cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp. Mức độ cạnh tranh để chốt giao dịch có thể sẽ gay gắt hơn, cả với sản phẩm mới lẫn sản phẩm do nhà đầu tư đang nắm giữ.

Trong bối cảnh thị trường hồi phục nhưng phân hóa ngày càng rõ, nhà đầu tư cần có chiến lược thận trọng và thực tế. Với những nhà đầu tư đã sở hữu tài sản, việc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận sát với thanh khoản thị trường là cần thiết. Giữ tài sản quá lâu trong điều kiện chi phí vốn tăng và nguồn cung mới liên tục được tung ra có thể làm thu hẹp biên lợi nhuận; do đó, chốt lời khi đạt mức hợp lý là phương án nên cân nhắc.