Kỳ vọng sàn bất động sản quốc gia

Yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn

Giá nhà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã vượt xa thu nhập trong nhiều năm của phần lớn người dân, đẩy phần lớn hộ gia đình ra ngoài khả năng chi trả. Căn nguyên không chỉ do thiếu cung ở phân khúc vừa túi tiền, mà còn vì tình trạng đầu cơ đòn bẩy, giao dịch “ngoài sổ” và méo mó thông tin giá.

Vì vậy, việc Chính phủ quyết liệt triển khai hoàn thiện nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ do Trung tâm Công nghệ thông tin phối hợp với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng thực hiện, đưa vào vận hành thí điểm ngay từ năm 2026 nhận được sự quan tâm đông đảo của thành viên thị trường.

Trung tâm giao dịch bất động sản khi thành lập phải tuân thủ 2 nguyên tắc: công khai - minh bạch và không phát sinh thêm thủ tục, chi phí. Ảnh: SHUTTERSTOCK

Bởi lẽ như đánh giá của bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam, sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường, mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Đặc biệt, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ, mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

Lưu ý rằng, Quyết định xem xét và thông qua Quốc hội một nghị quyết như Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024 vừa qua với một số quy định mới điều chỉnh lại bảng giá đất và cơ chế xác định giá đất xuất phát một phần từ tình trạng giá đất tăng “bất thường” trong 2 năm vừa qua, với sự len lỏi của giá “đất ảo” phản ánh chưa chính xác giá thị trường của đất, gây khó khăn cho cả doanh nghiệp, người dân và cơ quan quản lý.

Vì vậy, việc xây dựng một Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là yêu cầu cấp thiết. Đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật, mà là bước đi quan trọng để thị trường bất động sản vận hành một cách minh bạch và bền vững hơn.

Trước đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp Bộ Công an đã hoàn tất việc thu thập và đồng bộ hơn 61 triệu thửa đất cùng 567.000 căn hộ chung cư lên hệ thống dữ liệu đất đai, đồng thời đang tiếp tục được rà soát và làm sạch hơn 37,6 triệu thửa đất còn lại trong khối dữ liệu, đảm bảo yêu cầu “đúng - đủ - sống - sạch”, làm cơ sở để kiểm soát được tính minh bạch của nguồn cung, từ khi bất động sản được xác lập đủ điều kiện giao dịch, đến quá trình giải quyết thủ tục hành chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Trung tâm Giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, đồng thời đánh giá là nền tảng quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, bền vững.

Với việc có một kênh giao dịch chính thống sẽ giúp giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp; đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số, góp phần công khai, minh bạch thị trường bất động sản.

Không những vậy, quan trọng hơn cả như phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho hay, giao dịch qua Trung tâm Giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý dự đoán sẽ thay đổi hoàn toàn phương thức giao dịch, qua đó tạo ra sự chuyển biến đáng kể với cả nhà đầu cơ, nhà đầu tư và người mua ở thức.

Trong đó, với việc mọi thông tin, dữ liệu về đất đai từ “nhà ở có sẵn”, “nhà ở hình thành trong tương lai” đến “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án”, “quyền sử dụng đất khác”…và đã được mã hóa, định danh, ông Đính cho hay, điều này đồng nghĩa các kỳ vọng “ăn bằng lần” theo các cơn sốt giá của thị trường không còn nữa khi các yếu tố “ảo” do đầu cơ, do thông tin mất cân xứng mang lại không còn.

Minh bạch dữ liệu để gọi vốn tốt hơn

Trong báo cáo minh bạch toàn cầu năm ngoái do Jones Lang Lasalle công bố năm ngoái, dù có sự cải cách mạnh mẽ về môi trường đầu tư, nhưng Việt Nam vẫn chỉ đứng vị trí 49/89 nước được khảo sát về tính minh bạch của thị trường bất động sản, xếp sau Singapore, Thái Lan, Malaysia. Vì vậy, những cải cách gần đây liên quan đến dữ liệu giao dịch được nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ giúp cải thiện vị trí Việt Nam trên bảng xếp hạng toàn cầu, qua đó gia tăng cơ hội thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Minh bạch dữ liệu bất động sản nhằm giảm đầu cơ, bảo vệ nhà đầu tư, ổn định thị trường. Ảnh: SHUTTERSTOCK

Theo ông Richard Bloxam - Giám đốc điều hành Thị trường vốn JLL, đánh giá các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào tính minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu nhất là khi căng thẳng địa chính trị gia tăng. Do đó, những thị trường có giá cả minh bạch và quy tắc rõ ràng sẽ dẫn đầu quá trình phục hồi thanh khoản. Bởi tính minh bạch của thị trường có vai trò quan trọng trong bối cảnh phạm vi đầu tư tiếp tục được mở rộng cả về chiều rộng và chiều sâu.

Thực tế, hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản còn rườm rà, mất nhiều thời gian và chi phí. Người dân phải thực hiện nhiều bước như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động... với thời gian trung bình 45 - 60 ngày. Do đó, khi trung tâm giao dịch được triển khai, các thủ tục này sẽ được thực hiện nhanh chóng, chỉ trong 1 - 3 ngày, giúp giảm thiểu chi phí và phiền hà.

“Trung tâm này không thay thế chức năng của các cơ quan khác mà chỉ đóng vai trò kết nối, xử lý dữ liệu trên nền tảng số” - đại diện Bộ Xây dựng cho hay.

Tất nhiên các thành viên thị trường cũng lưu ý rằng, mục tiêu việc hình thành trung tâm này là chuẩn hóa, số hóa và giám sát mọi giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, đồng bộ với thuế, ngân hàng, công chứng, đất đai, trong đó, lợi ích lớn nhất là nhà nước có dữ liệu gần thời gian thực về giá - khối lượng - đặc tính tài sản, từ đó điều hành theo rủi ro khu vực và phân khúc.

Nhưng ở chiều ngược lại rủi ro cũng hiện hữu bởi nếu vận hành tập trung, quy trình nặng nề, hệ thống yếu, chi phí giao dịch sẽ tăng, thanh khoản suy giảm và nảy sinh “giao dịch dân sự” để lách.

Vì vậy, trung tâm giao dịch phải hoạt động như một nền tảng số mở (Giao diện lập trình ứng dụng cho ngân hàng - môi giới - công chứng - thuế), tích hợp định danh điện tử, hợp đồng điện tử, chữ ký số, chuẩn dữ liệu tài sản và nhật ký kiểm toán. Chỉ khi “đường ống dữ liệu” trơn tru, minh bạch giá mới có điểm tựa bền vững.