Toàn cảnh Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” sáng nay.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn rủi ro “bong bóng” khi giá nhà tăng nóng, vượt xa thu nhập thực tế, trong đó, nhiều luồng quan điểm cho rằng có nguyên nhân trọng yếu đến từ các hành vị đầu cơ “thao túng”, lũng đoạn thị trường.

Giá nhà so với thu nhập người Việt đã lên cao đến mức phi lý với tỷ lệ khoảng 30-40 lần, trong khi ở các nước khác chỉ 15-18 lần. Thị trường đang tồn tại nghịch lý, nguồn cung tăng mạnh, hàng tồn kho lập kỷ lục, nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn không ngừng leo thang.

Cách đây hai tháng, trong cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã phải cảm thán: “Nhà chung cư cứ 70 đến 100 triệu đồng một m² thì ai có tiền mà mua”, đồng thời yêu cầu các cơ quan chức năng làm rõ “thị trường bất động sản có bị thao túng hay không” và chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường.

Trong cuộc tiếp xúc cử tri Hà Nội đầu tháng 10/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm cũng bày tỏ bất bình trước tình trạng đầu cơ thổi giá đất đến mức người dân còn không mua được mảnh đất ngay ở quê hương mình. Trong khi đó, nhiều công trình, dự án bất động sản bỏ hoang, đắp chiếu gây lãng phí. Đây không chỉ là sự lãng phí tài sản của cải, mà còn lãng phí cơ hội phát triển của đất nước.

Những trăn trở của cả người đứng đầu Đảng và Chính phủ chính là những vấn đề chúng ta đã phản ánh, phân tích tại diễn đàn này tròn một năm trước.

Mặc dù còn những quan điểm khác nhau trong xã hội xung quanh khái niệm đầu tư và đầu cơ, song điều đáng mừng là quan điểm “nhà để ở không phải đầu cơ” đi kèm những cảnh báo về hệ lụy khôn lường của nạn đầu cơ đối với kinh tế - xã hội thời gian vừa qua đã được các cơ quan quản lý nhà nước đồng thuận.

Điều này thể hiện trong việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung các chính sách liên quan để hướng đến một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Những nút thắt về cơ chế chính sách dần được tháo gỡ để đẩy nhanh nguồn cung nhà ở; xử lý, khởi tố hình sự với những trường hợp thổi giá đất qua đấu giá; hình thành quỹ nhà ở cho thuê của quốc gia…

Đấy thực sự là những điểm sáng về mặt điều chỉnh chính sách liên quan đến thị trường bất động sản.

Muốn xác định có thổi giá hay không, chúng ta phải kiểm soát được giá bán sơ cấp, giá thành, giá giao dịch ở thị trường sơ cấp, rồi mới kiểm soát được giá ở thị trường thứ cấp. Ảnh: Dũng Minh

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thừa nhận rằng, câu chuyện đầu cơ cũng một phần đến từ các nguyên nhân cốt lõi khi các chính sách điều tiết thị trường chưa thực sự vận hành có hiệu quả.

Từ vấn đề vướng mắc pháp lý đẩy nguồn cung vào tình trạng khan hiếm tới việc thiếu ổn định trong chính sách điều tiết vốn cho thị trường, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng khiến thị trường dễ mất cân đối khi tín dụng dài hạn siết đột ngột nhưng lại dễ tạo dư địa cho đầu cơ khi tín dụng nới lỏng quá nhanh.

Cũng cần lưu ý thêm rằng, đầu cơ bản chất là một loại hình kinh doanh vì cơ chế thị trường và không xấu, thậm chí cần thiết với một thị trường phát triển để duy trì thanh khoản của thị trường. Và vì thế nếu chặn hoàn toàn hoạt động đầu cơ có thể gây siết thanh khoản đột ngột, gây các hệ lụy mạnh hơn cho thị trường.

Vì vậy, chúng ta cần có giải pháp bằng thể chế, ngăn chặn hành vi bất lợi, ví dụ đầu cơ có thể dùng thuế, tăng nguồn cung lên để tạo áp lực về giá, điều tiết được thị trường.

Liên quan đến câu chuyện về giá, nhiều chuyên gia tại Diễn đàn cho rằng để nhận diện liệu có hiện tượng thổi giá hay không, điều cốt lõi là phải xác định rõ ràng các yếu tố cấu thành giá bán bất động sản. Thực tế thị trường vừa qua biến động giá một phần do chi phí giá đất và chi phí vật liệu tăng khá mạnh.

Vì vậy, cần có chính sách điều tiết lợi nhuận làm sao cho hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân mua nhà. Trong đó, việc cải thiện nguồn cung giá rẻ là điều kiện tiên quyết hàng đầu để cân đối lại thị trường vào thời điểm hiện tại.