Đường “chạy” riêng cho nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội phải là nơi có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và giá phù hợp. Ảnh: BIC Việt Nam

Kỳ vọng mới cho nhà ở xã hội

Chuyển từ tháo “nút thắt” từng phần sang gỡ đồng bộ những vướng mắc pháp lý, Chính phủ đang cho thấy quyết tâm tạo đường “chạy riêng” để tăng tốc triển khai các dự án nhà ở xã hội sau khi ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025, quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và các biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Trước đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về phát triển nhà ở xã hội được ban hành, đặc biệt làm rõ cơ chế tài chính với việc dành quỹ đất 20% trong khu đô thị để làm nhà ở thương mại, cũng như làm rõ trình tự và ưu tiên trong xác định quỹ đất và hồ sơ triển khai dự án bên cạnh nâng trần mức thu nhập cho người mua nhà lên 20 triệu đồng/người (độc thân) và 40 triệu đồng/hộ gia đình.

Sự quyết tâm này như đánh giá của TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy sự quyết tâm rất lớn của Chính phủ trong việc đưa các dự án nhà ở xã hội vào "luồng xanh" để ưu tiên giải quyết các thủ tục pháp lý và đẩy nhanh tiến độ, qua đó tạo đà cho các địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, phục vụ nhu cầu đang rất lớn của thị trường.

Điều này được thể hiện rõ khi chỉ trong một khoảng thời gian ngắn vừa qua, không chỉ riêng Hà Nội hay TP.HCM mà hàng loạt địa phương trên cả nước như Phú Thọ, Bắc Ninh, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Tháp, An Giang,…công bố khởi công hoặc tìm chủ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn trên địa bàn tỉnh với số lượng lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn căn hộ.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến hết năm 2025, tổng số dự án nhà ở xã hội hoàn thành, khởi công hoặc đã được chấp thuận đầu tư đến năm 2025 đạt 60% chỉ tiêu đề ra. Trong đó, con số hoàn thành hiện nay thực tế và dự kiến hoàn thành trong năm 2025 mới chỉ khoảng 117.000 căn hộ cho thấy áp lực rất lớn để hoàn thành 1 triệu căn trong 5 năm tới nếu không có các giải pháp đồng bộ.

Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là có tới 3/4 trong tổng số 117.000 căn nêu trên được thực hiện trong năm 2025 cùng với thời điểm Chính phủ và Quốc hội ban hành hàng loạt các quyết sách quan trọng về giảm thủ tục đầu tư, nới cơ chế về điều kiện tham gia mua nhà của người dân.

TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, việc hoàn thiện khung thể chế với các cơ chế đột phá về quy trình phê duyệt dự án, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế xác định giá bán – giá thuê, cũng như việc bố trí quỹ đất và ưu đãi tài chính…là giải pháp quan trọng để tháo “nút thắt” cho phân khúc nhà ở xã hội thực sự cởi trói sau giai đoạn dài vướng mắc.

Đặc biệt, các quy định mới ngoài gỡ vướng cho đối tượng đầu ra, đã tập trung vào tạo điều kiện tối đa để nhiều doanh nghiệp chủ động đồng hành với chương trình nhân văn mang nhiều ý nghĩa thiết thực của Nhà nước như nhà ở xã hội này. Đồng hành cùng các ông lớn của nhà nước như HUD, UDIC, Hancorp,…là sự nhập cuộc của các ông lớn tư nhân như Vingroup, Sungroup, Masterise, Himlam, Viglacera, BIC, Nam Long, Kim Oanh, Hoa Sen,…tạo nên một diện mạo mới cho phân khúc nhà ở xã hội vào thời điểm này.

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes, chuyên gia về nhà ở xã hội cho hay, nếu như trước đây, quỹ đất cho nhà ở xã hội thường được các địa phương bố trí ở khu vực xa xôi, thiếu trường học, bệnh viện, giao thông kém,… khiến việc triển khai mất hiệu quả và không đạt mục tiêu an sinh, thì hiện nay, rất nhiều các dự án nhà ở xã hội được bố trí tại vị trí trung tâm hoặc gần khu vực tuyến giao thông mới, thuận lợi cho việc tiêu thụ sản phẩm, qua đó kéo sự quan tâm của các doanh nghiệp.

Cơ chế rõ ràng, nhà đầu tư hào hứng tham gia

Theo ông Lê Quang Huy, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu (Thượng Thanh, Hà Nội) mặc dù chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi khác như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, việc không quy định rõ ràng về cách thức về việc xác định giá đất, tính toán tiền sử dụng đất được miễn và trình tự thủ tục hành chính để được miễn vẫn còn nhiều điểm chưa được làm rõ, dẫn đến sự không thống nhất trong quá trình triển khai, khiến doanh nghiệp "loay hoay" trong việc xác định lợi nhuận và dòng tiền, trong khi bị khóa cứng bởi giá bán đầu ra.

Phải đầu tư và có đường chạy riêng về cơ chế cho loại hình này để mọi người dân và doanh nghiệp có thể lựa chọn tham gia.

Sự khác biệt lớn nhất hiện nay là việc chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” đối với giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội thì mới thực sự giải được bài toán này. Chủ đầu tư được phép tính toán đầy đủ các cấu phần hình thành giá theo đúng pháp luật, bao gồm chi phí xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, lãi vay, chi phí vận hành, quản lý…từ đó cân đối giá phù hợp với dự án nhà ở xã hội của mình.

Lưu ý rằng, có sự khác biệt lớn giữa dự án nhà ở xã hội được thực hiện trên nền tảng đất sạch đã có sẵn (quỹ đất 20% trong dự án thương mại có sẵn), được Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội đầy đủ và các dự án độc lập mà doanh nghiệp phải tự lo toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, kể cả giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư... Vì vậy, việc cho phép cộng chi phí này vào giá thành với các dự án do doanh nghiệp tự xoay sở từ đầu đến cuối là điều rất cần thiết, tạo động lực hơn cho các doanh nghiệp.

Tất nhiên, theo các chủ đầu tư, dù có cộng vào giá bán thì mức giá bán ra vẫn luôn được chủ đầu tư đảm bảo phù hợp với khả năng tài chính của người mua ở thực.

Chưa kể, theo quy định, nếu sau này theo kiểm toán, quyết toán và kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trong trường hợp giá thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.