Nguồn cung căn hộ tăng trở lại

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Tiền Phong (TPS), thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 được kỳ vọng tiếp tục phục hồi với sự cải thiện đồng thời về nguồn cung, giá bán và thanh khoản, trong bối cảnh môi trường lãi suất, tín dụng và khung pháp lý ngày càng thuận lợi hơn. Tuy nhiên, triển vọng giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn có sự phân hóa rõ rệt, phản ánh khác biệt về cơ cấu nguồn cung và động lực tăng trưởng.

Tại Hà Nội, theo dự báo của CBRE và One Mount, nguồn cung căn hộ năm 2026 dự kiến tăng nhẹ khoảng 9% so với năm trước, đạt khoảng 35.000 căn. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ một số dự án quy mô lớn đã hoàn thiện dần về pháp lý và tiến độ triển khai. Đáng chú ý là North Hanoi Smart City do BRG Group và Sumitomo Corporation phát triển với quy mô khoảng 7.000 căn. Bên cạnh đó, Vinhomes dự kiến tiếp tục đóng góp nguồn cung thông qua ba dự án lớn gồm Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Global Gate và Vinhomes Wonder Park.

Ngoài ra, các chủ đầu tư như Masterise Homes, Sunshine và MIK cũng dự kiến mở bán thêm dự án mới, giúp thị trường duy trì nguồn cung ổn định. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực tại Hà Nội vẫn duy trì tốt, mặt bằng giá mở bán trung bình được dự báo tăng khoảng 5% so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng tăng giá thận trọng và tương đối bền vững.

Trong khi đó, thị trường TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sôi động hơn với tổng nguồn cung năm 2026 ước đạt khoảng 25.500 căn, tăng 16% so với năm 2025. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các dự án nằm trong khu vực TP. Hồ Chí Minh trước sáp nhập, với quy mô khoảng 11.000 căn, tăng mạnh 38% so với cùng kỳ.

Ngược lại, nguồn cung tại các khu vực ven TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức cao nhưng tốc độ tăng chậm lại, chỉ khoảng 4%. Nhiều dự án quy mô lớn như The Global City, Vinhomes Green Paradise và The Privé được kỳ vọng đóng vai trò dẫn dắt thị trường, trong đó Masterise Homes được dự báo chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới, tiếp tục là lực kéo chính ở phân khúc cao cấp. Do cơ cấu nguồn cung năm 2026 tại TP. Hồ Chí Minh nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trái ngược với năm 2025, mặt bằng giá mở bán trung bình được ước tính tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, cao hơn mức tăng tại Hà Nội.

Một yếu tố nền tảng khác hỗ trợ triển vọng thị trường là việc Chính phủ tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan đến dự án nhà ở thương mại. Các vướng mắc kéo dài về pháp lý, đặc biệt ở khâu giao đất, xác định tiền sử dụng đất và thủ tục đầu tư, đang từng bước được tháo gỡ theo hướng rõ ràng và nhất quán hơn.

Chính sách và lãi suất tạo bệ đỡ

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, việc triển khai thí điểm các dự án theo Nghị quyết 171 được kỳ vọng góp phần gỡ vướng pháp lý và bổ sung nguồn cung cho thị trường. Thực tế cho thấy tồn kho bất động sản đã có dấu hiệu tạo đáy, trong khi số lượng dự án và sản phẩm được phê duyệt mới tăng mạnh từ năm 2024 sang 2025.

Việc tháo gỡ nút thắt pháp lý không chỉ giúp các dự án dở dang được tái khởi động mà còn cải thiện dòng tiền của chủ đầu tư, tạo điều kiện để triển khai các chương trình ưu đãi nhằm kích thích thanh khoản. Đồng thời, nỗ lực đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà tại các dự án tồn đọng nhiều năm được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường thứ cấp và cải thiện cầu chung.

Mặt bằng lãi suất cho vay trung và dài hạn tiếp tục là điểm tựa quan trọng khi duy trì ở mức thấp khoảng 7–8%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023 và ổn định trong phần lớn năm 2025. Lãi suất thấp giúp giảm chi phí vốn, cải thiện khả năng trả nợ của người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản, đồng thời hỗ trợ nhu cầu ở thực.

Dù áp lực tỷ giá có thể khiến lãi suất nhích lên vào cuối năm 2025, TPS kỳ vọng áp lực này sẽ hạ nhiệt trong năm 2026 khi Fed tiếp tục chu kỳ giảm lãi suất. Định hướng điều hành của Chính phủ cũng là duy trì mặt bằng lãi suất thấp để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Trên thực tế, tín dụng toàn hệ thống sau 9 tháng năm 2025 tăng khoảng 14%, trong đó tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng mạnh 24% so với đầu năm, cho thấy dòng vốn đang dần quay trở lại thị trường.

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, các chủ đầu tư cũng điều chỉnh chiến lược bán hàng theo hướng linh hoạt hơn. Ngoài các ưu đãi tài chính như chiết khấu và giãn tiến độ thanh toán, nhiều doanh nghiệp bổ sung các hình thức hỗ trợ khác như miễn giảm phí quản lý, phí tiện ích hoặc ưu đãi trong hệ sinh thái của tập đoàn. Dù nguồn cung tăng, thị trường không ghi nhận tình trạng dư cung cục bộ khi các dự án được mở bán phân bổ đều, giúp tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao khoảng 80 - 90%. Với mức tăng nguồn cung năm 2026 tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt là 9% và 16%, TPS kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì quanh 80%.

Tuy vậy, TPS cũng lưu ý bất động sản là ngành mang tính chu kỳ cao và vẫn tiềm ẩn rủi ro. Mặt bằng giá tại nhiều dự án cao cấp đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², có thể khiến một bộ phận người mua dịch chuyển sang các khu vực có giá thấp hơn, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Bên cạnh đó, biến động lãi suất nếu áp lực tỷ giá kéo dài và tiến độ tháo gỡ pháp lý trong năm 2026 vẫn là những yếu tố cần được theo dõi chặt chẽ.