Phác họa quỹ đạo bất động sản Hà Nội 2026

Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội năm 2026 dự báo sẽ tăng lên, nhất là phân khúc vừa túi tiền. Ảnh: Việt Dương

Cơ hội từ nền tảng chính sách mới

Sau giai đoạn tăng tốc mạnh mẽ, thị trường căn hộ Hà Nội bước vào một chu kỳ mới với thách thức rõ rệt với tình trạng giá đã chạm trần trong khi nguồn cung đang trên đà bùng nổ.

Theo dự báo của CBRE, giai đoạn 2024 - 2027, Hà Nội mỗi năm sẽ đón trung bình khoảng 30.000 căn hộ mới - mức cao nhất trong lịch sử, trong khi đó Savills cũng đưa ra dự báo riêng giai đoạn 2026 - 2027 sẽ có khoảng 46.600 căn từ hơn 40 dự án ra mắt.

Dù con số của các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra có sự khác biệt nhau do cách tổng hợp dữ liệu khác nhau, nhưng tụi trung lại, xu hướng “hàng ra ồ ạt” trong năm 2025 là điều đã được dự báo rõ nét ngay từ thời điểm hiện tại.

Đặc biệt khi Chính phủ đang quyết tâm đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ cho gần 3.000 dự án tồn đọng sau khi Bộ Chính trị cho chủ trương. Trong đó, việc Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất dai 2024 là một trong những bước tiến quan trọng để giải quyết triệt để vướng mắc từ các dự án này.

Từ cơ chế tài chính mới liên quan đến bảng giá đất, định giá đất và các vấn đề thu hồi đất, mở rộng không gian tiếp cận đất đai,… các quy định mới sẽ giúp giải phóng một dự án lớn thoát khỏi tình trạng “treo” kéo dài. Đó không chỉ là những tòa nhà dở dang hay những khu đất hoang mà là một phần rất lớn tài sản hữu hình của nền kinh tế: nhà xưởng, hạ tầng, khu đô thị, chuỗi dịch vụ, việc làm, thu ngân sách tương lai.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi quan trọng. Sau thời gian trầm lắng, phân khúc này được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn 2025 - 2026, nhưng sự phát triển sẽ không đồng đều, mà phân hóa rõ nét theo từng khu vực, dòng sản phẩm.

Một điểm dễ nhận thấy là nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi yếu tố đầu tư dần chọn lọc hơn. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông sẽ khó duy trì sức hấp dẫn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, những dòng sản phẩm được tung ra từ các chủ đầu tư uy tín, vị trí đẹp, pháp lý ổn sẽ vẫn thu hút được các nhà đầu tư, cũng như người mua sử dụng. Trong đó, đối với những dòng sản phẩm diện tích nhỏ hay những dòng sản phẩm một và hai phòng ngủ thường sẽ thu hút được nhiều người mua hơn.

Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý tới phân khúc hạng C, bà Hằng nhận định tình trạng mất cân đối nguồn cung dự kiến sẽ sớm được cải thiện nhờ việc chính quyền địa phương đẩy mạnh xét duyệt, thực hiện thí điểm một số dự án nhà ở tại Hà Nội cũng như đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng khả năng kết nối và đi lại giữa các vùng trong thời gian sắp tới. Một số dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, đang hoàn thiện chuẩn bị sản phẩm và sẽ sớm ra mắt thị trường.

“Nếu các biện pháp này tiếp tục được thực hiện thì có thể kỳ vọng sớm khắc phục tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội - những phân khúc vốn khan hiếm trong suốt thời gian qua” - bà Hằng phân tích.

Trong dự báo của Savills, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường. Trong đó, riêng về nhà ở xã hội, theo đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, Hà Nội được giao làm 56.200 căn đến hết năm 2030 - thuộc mức cao nhất trên cả nước. Riêng năm nay, Thủ đô cần hoàn thành 4.670 căn và trong năm 2026 chỉ tiêu là 5.420 căn, từ 2027 - 2030 lần lượt là 6.400 căn, 6.790 căn, 7.370 căn và 14.216 căn.

Khi cung lớn hơn cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh. Ảnh: Dũng Minh

Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì?

Nhìn chung, theo nhìn nhận của giới chuyên gia, sau giai đoạn đà tăng nhà ở tiến gần đến giới hạn và rất có thể một chu kỳ điều chỉnh mới sẽ diễn ra từ năm 2026, khi một làn sóng nguồn cung dồi dào được dự báo sẽ đổ bộ vào thị trường. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý tới vấn đề sang quý cuối năm nay, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3 - 5,5%/năm.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là thanh khoản trên thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi nhà đầu tư thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022. Năm 2022 là thời điểm thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11 - 15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.

Ngược lại, năm 2025, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6 - 7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5 - 5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán” - ông Quốc Anh phân tích.

Cũng liên quan đến câu chuyện về lãi suất, ở một góc độ khác, theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, xu hướng sắp tới mặt bằng lãi suất thấp vẫn được duy trì, nhưng sẽ không còn tạo hiệu ứng “sốt nóng” như các chu kỳ trước. Bởi khác với giai đoạn 2017 - 2021, lãi suất thấp hiện không kích hoạt đầu cơ mạnh. Người mua thận trọng hơn, ưu tiên pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm bền vững. Điều này giúp thị trường tránh được bong bóng, hình thành chu kỳ mới mang tính ổn định dài hạn.

“Ở đây pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường… mới là những yếu tố then chốt để tạo nên phục hồi bền vững” - TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Do đó, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh, sản phẩm trúng nhu cầu có cơ hội phục hồi lợi nhuận rõ hơn trong 2026 - 2027, trong khi nhóm đầu cơ, pháp lý yếu có thể tiếp tục bị loại bỏ. Tất nhiên, với nguồn cung tăng lên, “cuộc chiến giữ khách” không dừng ở chính sách giá mà lan sang dịch vụ hậu mãi, tiến độ thi công và cam kết vận hành. Ai chứng minh được năng lực thực, giữ được niềm tin người mua, người đó sẽ trụ lại sau chu kỳ sàng lọc 2026./.