Giá nhà leo thang, người mua ở thực đắn đo

Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh đang lấy lại đà tăng trưởng sau thời gian trầm lắng. Theo CBRE, quý III/2025 chứng kiến 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Nguồn cung căn hộ, chủ yếu từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ hoặc tái khởi động, tăng 143% so với quý trước và gấp 19 lần cùng kỳ năm ngoái. Hơn 75% tập trung ở khu Đông TP. Hồ Chí Minh (cũ). Giá sơ cấp chạm 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ 2024. Giá thứ cấp cũng không kém, đạt 60 triệu đồng/m2, tăng 13% quý trước và 25% cùng kỳ.

Quý III/2025, TP. Hồ Chí Minh chứng kiến 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Ảnh minh hoạ.

Nhà thấp tầng cũng khởi sắc với 220 căn mới, tăng 197% so với quý trước, chủ yếu tại Bình Tân và Bình Chánh (cũ). Giá sơ cấp ổn định ở 303 triệu đồng/m2, giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ, nhưng giá thứ cấp tăng mạnh 18%, đạt 167 triệu đồng/m2. Hơn 170 giao dịch thành công, tăng 108% so với quý trước, là tín hiệu tích cực cho phân khúc này.

Dù số căn hộ bán được đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 68%, giảm từ 90%. Nhận xét chung về thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dù nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu cải thiện trong quý III, thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Các xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sẽ là: pháp lý khơi thông và dịch chuyển ra vùng ven.

Nỗ lực tháo gỡ pháp lý của chính phủ đã giúp 86 dự án tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) được khơi thông đến tháng 7/2025, đây là động lực để gia tăng nguồn cung trong quý IV/2025 và năm 2026. Trong khi đó, Bình Dương (cũ) nổi lên như điểm sáng với gần 11.000 căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m2 trong 9 tháng đầu năm, trở thành “vùng đệm” cho nhu cầu ở thực. Giá sơ cấp tại các khu vực lân cận như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) chỉ bằng 30 - 50% so với TP. Hồ Chí Minh (cũ), kết hợp với hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, đang thu hút gia đình trẻ và dòng vốn đầu tư.

Chính sách điều tiết giúp kìm hãm đầu cơ, hỗ trợ người mua nhà đầu tiên

Trong bối cảnh giá nhà tăng chóng mặt, các chính sách giới hạn tín dụng và đề xuất thuế bất động sản được xem là chìa khóa để cân bằng thị trường, giảm đầu cơ và hỗ trợ người mua thực. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ, tiền từ các kênh đầu tư khác đã đổ vào bất động sản vì đây là kênh an toàn, đặc biệt khi kinh tế và địa chính trị biến động. Nhiều nhà đầu tư dùng vốn vay để sở hữu nhiều bất động sản, đẩy giá lên cao. Giới hạn tín dụng buộc họ phải cân nhắc kỹ, đặc biệt là những người phụ thuộc vào vốn vay; đồng thời ưu tiên khoản vay cho người mua ở thực, như mua căn nhà đầu tiên, giúp thị trường ổn định hơn.

Dự kiến cuối năm 2025, TP. Hồ Chí Minh đón thêm 4.300 căn hộ và 750 căn nhà thấp tầng. Ảnh: Lạc Nguyên

Về khả năng kìm giá nhà, ông Kiệt nhận định, giới hạn tín dụng sẽ hạn chế đầu tư từ những người dùng vốn vay, nhưng không ảnh hưởng nhiều đến nhà đầu tư có dòng tiền mạnh. Quan trọng là chính sách này hỗ trợ người mua căn nhà đầu tiên, giúp giảm lo ngại của người trẻ về việc không thể sở hữu nhà trong tương lai.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rủi ro: "Điều tiết tín dụng là cần thiết, nhưng nếu quá mạnh tay, sẽ làm chậm nhịp giao dịch và ảnh hưởng cung cầu. Chính phủ cần điều chỉnh hợp lý để duy trì đà tăng của thị trường bất động sản, vốn liên quan chặt chẽ đến các ngành như xây dựng, vật liệu, hay nhân công”.

Về đề xuất thuế bất động sản, ông Kiệt nhấn mạnh đây là xu hướng không thể tránh: “Thuế bất động sản là công cụ phổ biến ở các nước như Singapore, Trung Quốc, Mỹ, Úc để kiểm soát đầu cơ. Việt Nam sớm muộn cũng sẽ áp dụng, nhưng cần nghiên cứu kỹ mức thuế và thời điểm triển khai. Thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ, có tác động lớn đến kinh tế, nên điều tiết cần cân bằng để không gây gián đoạn”.

Nhà ở xã hội cũng là một điểm sáng trong thời gian tới. Ông Kiệt đánh giá, việc nâng trần thu nhập là bước đột phá: “Trước đây, giới hạn thu nhập thấp khiến người mua nhà ở xã hội không đủ khả năng trả nợ, dù được vay ưu đãi. Việc nâng trần thu nhập, như gia đình kiếm 40 triệu đồng/tháng, giúp giải quyết nhu cầu của nhóm "kẹt giữa lằn ranh": không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội, nhưng chưa đủ giàu để mua nhà thương mại. Tuy nhiên, cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội và đẩy mạnh giải ngân các gói tín dụng, vì hiện nay thiếu sản phẩm khiến giải ngân chậm”./.