Theo phân tích của VIS Ratings, thị trường nhà ở quý III/2025 tiếp tục thể hiện sức bền khi nguồn cung và nhu cầu đều duy trì mạnh mẽ, tạo nền tảng quan trọng giúp các chủ đầu tư cải thiện lợi nhuận và dòng tiền.

Những thay đổi trong khuôn khổ chính sách thời gian gần đây đã góp phần rút ngắn quy trình phê duyệt, mở rộng khả năng tiếp cận nguồn vốn và tạo điều kiện để các dự án phục vụ nhu cầu ở thực được triển khai thuận lợi hơn. Mặc dù mặt bằng giá tiếp tục leo thang, cấu trúc nguồn cung đã có sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc trung cấp và hợp lý, phản ánh nỗ lực kéo thị trường về gần hơn với khả năng chi trả của phần đông người mua.

Nguồn: VIS Ratings.

Động lực chính đến từ việc hệ thống tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh, đạt mức cao nhất nhiều năm. Tín dụng cho vay mua nhà tăng tới 20% so với cùng kỳ, đặc biệt ở nhóm nhà ở xã hội và người mua nhà lần đầu được hưởng lãi suất ưu đãi. Đồng thời, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tăng 37%, đẩy tỷ trọng tín dụng bất động sản lên mức 23,7% tổng dư nợ – một mức có thể tạo áp lực nhất định lên hệ số an toàn vốn của các ngân hàng, nhưng lại cho thấy nhu cầu vốn rất lớn phục vụ các dự án mới.

Trước bối cảnh đó, trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh huy động bổ sung quan trọng. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong quý đạt 34,1 nghìn tỷ đồng, tăng 50% so với bình quân nửa đầu năm, cho thấy nhu cầu đa dạng hóa nguồn vốn của các chủ đầu tư để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

“Sự phục hồi của kênh trái phiếu cũng phần nào giúp giảm áp lực đáo hạn trong giai đoạn tháng 12/2025 đến quý I/2026, dù rủi ro tái cấp vốn vẫn hiện hữu đối với những doanh nghiệp đã chậm trả gốc và lãi vốn không còn dư địa gia hạn theo quy định mới” - ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp từ VIS Ratings nhận định.

Nguồn: VIS Ratings.

Một yếu tố then chốt giúp thị trường duy trì ổn định là đà cải thiện của hoạt động cấp phép dự án. Riêng trong quý III/2025, cả nước ghi nhận 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng tới 391% so với cùng kỳ – mức tăng kỷ lục trong nhiều năm. Hai nghị định 144/2025/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP, với việc phân cấp mạnh cho địa phương, đã rút ngắn đáng kể thời gian thẩm định và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, kế hoạch thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng vào tháng 12/2025, đi kèm hàng loạt ưu đãi, được kỳ vọng tạo làn sóng đầu tư mới vào các khu vực phụ cận. Những doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn quanh các vùng này sẽ đặc biệt hưởng lợi.

Sự cải thiện nguồn cung diễn ra rõ rệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi tổng lượng hàng mở bán tăng 55% so với cùng kỳ, cao hơn nhiều mức tăng của năm trước. Giá sơ cấp tuy tăng mạnh 31% – 41%, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì trên 100% nhờ hạ tầng giao thông được đẩy mạnh và tâm lý tích cực của người mua.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc trung cấp tăng trưởng đột biến khi nguồn cung gấp ba lần so với cùng kỳ. Nhiều dự án mới xuất phát từ Bình Dương, nơi giá trung bình khoảng 46 triệu đồng/m², thấp hơn gần một nửa so với khu vực lõi của thành phố đã tạo điều kiện mở rộng độ phủ sản phẩm và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình.

Về sức khỏe tài chính, các chủ đầu tư có sự phân hóa rõ rệt. Tỷ lệ đòn bẩy toàn ngành tăng lên 4,4 lần, so với mức 3,1 lần của quý I/2025, chủ yếu do nhu cầu vay vốn phục vụ các dự án mới. Dù vậy, hồ sơ tín dụng của phần lớn chủ đầu tư vẫn được duy trì ở mức ổn định nhờ dòng tiền hoạt động cải thiện đáng kể. Nguồn tiền ứng trước của khách hàng, đặc biệt tại các dự án của nhiều doanh nghiệp lớn, giúp củng cố thanh khoản và hỗ trợ quá trình ghi nhận lợi nhuận trong 12–18 tháng tiếp theo khi hoạt động bàn giao tăng tốc.

Ngược lại, nhóm doanh nghiệp vướng mắc pháp lý kéo dài tiếp tục gặp khó khăn. Biên lợi nhuận suy giảm, dòng tiền yếu và tiến độ dự án đình trệ khiến hồ sơ tín dụng của nhóm này kém cải thiện trong suốt 9 tháng đầu năm 2025. Điều này cho thấy dù bức tranh chung có nhiều gam màu tích cực, mức độ phân hóa trong ngành bất động sản vẫn rất lớn và sẽ tiếp tục là chủ đề nổi bật của thị trường trong thời gian tới./.