TP. Hồ Chí Minh định hình đô thị đa cực, cơ chế mới kích hoạt dòng tiền bất động sản Nam tiến

Ngày 26/11, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh”. Hội thảo giải mã sức hút đặc biệt của chung cư hạng sang tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh và chỉ ra những cơ hội đầu tư vượt trội cho giới đầu tư.

"Động cơ kép" đưa TP. Hồ Chí Minh thành điểm đến của dòng vốn

Phát biểu tại hội thảo, ông Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, Quốc hội và Chính phủ đang hoàn tất việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh, được xem là "đột phá thể chế" mạnh nhất mà một địa phương từng được trao quyền.

Lần sửa đổi này mở ra những cơ chế chưa từng có trước đó, từ mô hình hợp tác công - tư, phân cấp mạnh mẽ hơn về tài khóa, đến thử nghiệm các mô hình quản trị đô thị, phát triển không gian ngầm, giao thông công cộng, quy hoạch gắn với TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) và chuyển đổi số toàn diện…

Toàn cảnh Hội thảo “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Ảnh tư liệu.

Trong bối cảnh đó, bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định vị thế "tài sản vàng", hiện đại, giá trị bền vững và ít chịu tác động bởi biến động ngắn hạn của thị trường. Đặc biệt, khu vực bờ Đông sông Sài Gòn, gồm Thủ Thiêm - Bình Trưng - Cát Lái, đang nổi lên như "tọa độ đặc biệt" của một chu kỳ tăng trưởng mới.

Phác hoạ bức tranh thị trường bất động sản năm 2025, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đã thoát đáy khủng hoảng và tiếp đà tăng trưởng.

Trong 9 tháng năm 2025, hàng nghìn dự án được tháo gỡ điểm nghẽn, quay trở lại cung cấp nguồn hàng cho thị trường. Nguồn cung tăng mạnh, gấp 1,2 lần so với cả năm 2024.

"Mặc dù giá cao, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt gần 70%. Hoạt động đầu tư vẫn chiếm ưu thế, chủ yếu từ nhóm mua bất động sản thứ cấp" - ông Đính đánh giá.

“Sóng Nam tiến” bùng nổ khi TP. Hồ Chí Minh hướng tới siêu đô thị quốc tế

Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, dòng tiền đầu tư từ miền Bắc có xu hướng dịch chuyển vào miền Nam. Thị trường phía Nam đang khởi động trở lại, đặc biệt TP. Hồ Chí Minh sau khi sáp nhập, đã tạo thêm dư địa và lợi thế, thu hút dòng vốn dịch chuyển. Các dự án mở bán tại Bình Dương (khu vực cũ) chiếm tới 63%.

Dự báo tiềm năng thời gian tới, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho rằng, TP. Hồ Chí Minh sẽ hình thành mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm, đa chức năng, siêu kết nối và hướng tới siêu đô thị tầm quốc tế. Bất động sản tại các trung tâm đô thị mới, đặc biệt các khu vực gần Trung tâm tài chính quốc tế và theo mô hình TOD sẽ phát triển theo hướng cao cấp và hình thành hệ thống hạ tầng đô thị chất lượng cao.

Các chuyên gia, doanh nghiệp thảo luận, đưa ra khuyến nghị mang tính chiến lược đưa TP.HCM trở thành siêu đô thị quốc tế. Ảnh: Ánh Tuyết.

Một ví dụ tiêu biểu cho sức hút của dòng tiền Nam tiến là dự án The Privé của Đất Xanh Group tại Nam Rạch Chiếc, Thủ Đức. Với vị trí chiến lược, ba mặt giáp sông và tiêu chuẩn phát triển cao cấp, The Privé trở thành lựa chọn nổi bật của nhà đầu tư Hà Nội khi tìm kiếm tài sản tích sản trung tâm - cận trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Dự án này nằm liền kề Trung tâm tài chính quốc tế đặt tại Thủ Thiêm và bên trong mạng lưới kết nối giao thông vùng bán đảo Thủ Thiêm, ngay cạnh nút giao An Phú, dự kiến sẽ đón đầu nhu cầu về chỗ ở cho nhóm chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài.

Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, ông Vũ Quốc Việt Nam - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh chỉ rõ xu hướng phân hóa rất rõ giữa bất động sản trung tâm và vùng ven, đặc biệt tại Nhật Bản và Trung Quốc.

Theo đó, tại Nhật Bản, sau 30 năm dân số giảm, bất động sản vùng ven đi xuống do tác động kinh tế và đặc biệt là yếu tố dân số, đến mức Chính phủ phải bán nhà với giá 1 Yen, trong khi bất động sản trung tâm vẫn tiếp tục tăng giá. Tại Trung Quốc, khi Ngân hàng Trung ương Trung Quốc áp dụng “ba lằn ranh đỏ”, siết chặt vay nợ, bất động sản vùng ven giảm mạnh nhưng thị trường trung tâm như Bắc Kinh và Thượng Hải vẫn duy trì đà tăng.

Liên hệ với TP.HCM, ông Nam cho rằng, bất động sản trung tâm đứng trước “cơ hội vàng” cho nhà đầu tư, khi giá chung cư Hà Nội đang cao hơn TP.HCM từ 50 - 100% cùng vị trí. Cùng với đó, dư địa phát triển của TP.HCM trong 3 - 5 năm tới vượt trội, đặc biệt nhờ hệ thống hạ tầng được thúc đẩy sau sáp nhập.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng, các siêu đô thị trên thế giới đều có những bài học đáng tham khảo để phát triển TP.HCM.

TS. Cấn Văn Lực chỉ rõ, trước hết, việc phân tán các trung tâm chức năng để giảm áp lực lên lõi đô thị; cần tận dụng tối đa vị trí địa lý và lợi thế cạnh tranh để thúc đẩy kinh tế.

"Chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng, liên kết với nội vùng, đây là vấn đề cực kỳ quan trọng" - ông Lực nhấn mạnh.

Dù vậy, các ý kiến cho rằng, TP. Hồ Chí Minh đối mặt nhiều thách thức cần giải quyết trong phát triển siêu đô thị. Theo đó, triển khai quy hoạch còn chậm; cơ chế ưu đãi chưa hiệu quả; liên kết vùng yếu; nhà ở giá hợp lý. Cùng các vấn đề xã hội như: ùn tắc, sụt lún, ngập úng, ô nhiễm; trong đó, TP. Hồ Chí Minh đang phải đối mặt với tình trạng sụt lún hằng năm trong bối cảnh mực nước biển dự kiến tiếp tục tăng, đòi hỏi mở rộng không gian xanh và tăng khả năng chống chịu.

Cũng theo đánh giá của ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, hạ tầng TP. Hồ Chí Minh hiện còn quá yếu so với Hà Nội, trong khi bất động sản ngoài vành đai vẫn đang rất rẻ. Từ năm ngoái, xu hướng nhà đầu tư “Nam tiến” bắt đầu mạnh lên, khi hạ tầng được đầu tư và phát triển mạnh mẽ, giá bất động sản tại các khu vực này sẽ tăng./.