HoREA: Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cần giải quyết 4 điểm nghẽn lớn để tăng trưởng lành mạnh. Ảnh Đỗ Doãn
>> Liệu có xảy ra 'bong bóng' bất động sản năm 2017?
Trong bản Báo cáo tổng kết thị trường năm 2016 và dự báo tình hình thị trường năm 2017, HoREA nêu rõ thực trạng cũng như tác hại của các điểm nghẽn này, đồng thời kiến nghị nhiều giải pháp để cơ quan chức năng nghiên cứu, xử lý.
Cụ thể, về giải phóng mặt bằng, HoREA cho rằng đây là vấn đề cực kỳ khó và là nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án da beo, khiến nhiều DN không thể triển khai được, bị chôn vốn trong thời gian dài và chưa có lối ra. Tại TP. Hồ Chí Minh, đã có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án chủ yếu do vướng khâu giải phóng mặt bằng.
Theo quy định tại điều 62 Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, thời gian qua việc thực hiện cơ chế này rất khó khăn, mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư.
Do vậy, HoREA cho rằng cần sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để kiện tụng kéo dài như hiện nay.
“Ngoài ra, cũng nên giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư nhằm vừa đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện như hiện nay, vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước”, HoREA nêu kiến nghị về điểm nghẽn thứ nhất.
Về điểm “nghẽn” tiền sử dụng đất, theo HoREA, đây chính là “gánh nặng” của DN và cả người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây cũng được coi là ẩn số, do không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Chính vậy, điểm nghẽn này đã tạo môi trường sinh ra cơ chế “xin – cho”. Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP. Hồ Chí Minh, với thuế suất nhất định, khoảng từ 10% hoặc 15% bảng giá đất.
“Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho, đồng thời hạn chế được việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”, HoREA nêu giải pháp.
Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay là khó được chấp nhận, bởi cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của DN được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
2 điểm nghẽn còn lại của thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh liên quan đến vấn đề thủ tục hành chính và chính sách tính dụng. Theo HoREA, thủ tục hành chính hiện tại rất nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng.
Trong khi đó, chính sách tín dụng hiện tại cũng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; lãi suất cho vay vẫn còn cao; thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội.
Để giải quyết “điểm nghẽn” tín dụng, HoREA kiến nghị Nhà nước có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp đô thị, đối tượng chính sách trong việc mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ; tín dụng cho nhà đầu tư dự án bất động sản. Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước có cơ chế để tính lãi suất cho vay hàng năm trong thời hạn khoảng 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền.
“Chính phủ cũng cần có giải pháp để hỗ trợ hình thành các quỹ tín thác BĐS (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh ngay trong năm 2017 để tạo vốn cho thị trường BĐS”, HoREA nêu kiến nghị./.
Đỗ Doãn
