Thời gian qua, việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản luôn là vấn đề gây “mệt mỏi” cho các bên tham gia, cả ngân hàng lẫn người bị xử lý tài sản, thậm chí cả tòa án.
Cụ thể theo chia sẻ của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), hợp đồng tín dụng các ngân hàng ký kết với khách hàng đều có quy định về biện pháp bảo đảm với tài sản bảo đảm là bất động sản. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp khách hàng không trả nợ, nhưng ngân hàng không thu hồi được tài sản đảm bảo, vụ án ra tòa cũng có nhiều trường hợp tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Theo đó, giới ngân hàng cho rằng, điều này đã ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm đối với tài sản đảm bảo là các ngân hàng.
 |
| Việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản luôn gây “mệt mỏi” cho các bên tham gia, cả ngân hàng lẫn người bị xử lý tài sản. Ảnh minh họa |
Trong khi đó, cơ quan tư pháp cũng lại có những điều “trăn trở” riêng khi phải nhận xét xử những vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến tài sản đảm bảo là bất động sản. Ông Nguyễn Ngọc Thành - Chánh tòa Kinh tế, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội cho biết, khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng tín dụng, trong đó có yêu cầu xử lý tài sản nhà và đất của hộ gia đình, các thẩm phán phải thận trọng và phải kiểm tra một cách cẩn thận rất nhiều vấn đề. Đó là xem vào thời điểm cấp đất thì trong hộ gia đình có bao nhiêu người, khi ký hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh thì trong hộ gia đình có bao nhiêu người, có những thành viên nào đủ từ 15 tuổi trở lên và có những ai có mặt vào thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh…
Ngoài ra, cơ quan pháp luật cũng còn phải xem xét nhiều yếu tố khác như: những người tham gia ký kết hợp đồng có đủ hành vi dân sự hay không; có ai bị nhược điểm về thể chất hoặc tinh thần hay không; có sự cưỡng ép hay lừa dối gì khi tham gia giao kết hợp đồng hay không… “Khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện về hộ gia đình tham gia ký kết hợp đồng, phải xem xét đến vấn đề thứ hai là hợp đồng thế chấp nhà, đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực hay không; đã được đăng ký giao dịch có bảo đảm hay không” - ông Thành nói.
Với nhiều vấn đề rắc rối như trên trong việc xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản, sự lo lắng trong giới ngân hàng vẫn còn dai dẳng. Vậy nên, việc các ngân hàng tỏ ra quan tâm đến các quy định sửa đổi của dự thảo Luật Đất đai đang được cơ quan soạn thảo hoàn thiện là điều dễ hiểu.
Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký VNBA cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có tác động lớn đối với hoạt động ngân hàng, VNBA đã tập hợp hàng trăm ý kiến góp ý từ các tổ chức hội viên và có công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý đối với dự thảo luật. Đến nay, một số nội dung đã được tiếp thu sửa đổi. Tuy nhiên, tại dự thảo lấy ý kiến lần này vẫn còn rất nhiều vướng mắc.
| Vướng mắc về quyền của bên mua nợ không phải là ngân hàng Một trong những nội dung khác đang được các tổ chức tín dụng quan tâm là việc kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên mua nợ. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự và Thông tư số 09/2015/TT-NHNN quy định về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng, bên mua nợ có quyền thế chấp, đăng ký thế chấp đối với tài sản bảo đảm của khoản nợ được mua. Tuy nhiên, một số ngân hàng tỏ ra lo ngại khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định về việc các tổ chức thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Quy định này có thể dẫn tới khó khăn cho tổ chức tín dụng bán nợ có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức cho bên mua nợ không phải tổ chức tín dụng. |
Một trong những vướng mắc đang được các ngân hàng băn khoăn hiện nay là về chế độ sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shopvilla, condotel,….); hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel), nội dung này vẫn chưa được quy định cụ thể tại dự thảo luật này.
Theo phản ánh của các ngân hàng, việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, condotel giữa các các nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp. Vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển.... là vấn đề đặc biệt cấp bách và cần thiết, cần có sự công nhận và quy định rõ ràng đối với loại hình bất động sản này tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để làm cơ sở cho các luật khác (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…) tiếp tục triển khai những quy định cụ thể, đặc thù của các luật này liên quan đến loại hình sản phẩm bất động sản mới trên.
