Tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022, sáng 18/9, các đại biểu đã thảo luận chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”.

Cần cơ chế phân phối và điều tiết chênh lệch địa tô

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, các chính sách kinh tế đất có tác động đến bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng rộng và phức tạp. Giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất.

Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp (như nông, công viên cây xanh…) sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao (như đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ…) thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.

Nhà nước sẽ thu hồi chênh lệch địa tô từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

GS.TS. Hoàng Văn Cường khẳng định, quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao. Do vậy, cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch.

“Đó là cơ chế để giải quyết những bất bình đẳng giữa nhà đầu tư bất động sản tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường với những nhà đầu tư bất động sản có cơ hội tiếp cận đất đai bằng các quyết định hành chính của nhà nước. Đó cũng là cơ chế để giải quyết những mâu thuẫn giữa nhà đầu tư phát triển bất động sản với người sử dụng đất bị thu hồi cho các dự án phát triển bất động sản” - GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Việc công khai quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh những thay đổi làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản.

Còn phung phí giá trị đất đai tăng thêm, chưa thu được vào ngân sách

Ở một góc tiếp cận khác, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, một trong những vấn đề quan trọng nhất cần quan tâm hiện nay là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư. Cơ chế nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quan tâm hơn cả, chủ yếu là các dự án vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó có lợi nhuận của chủ đầu tư dự án gắn với các lợi nhuận của quốc gia, công cộng. Do các dự án này tạo ra lợi nhuận nên người bị thu hồi đất hay so sánh giữa lợi nhuận của nhà đầu tư dự án sau khi nhận đất giao, cho thuê với lợi nhuận của mình trong bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Còn phung phí giá trị đất đai tăng thêm.

“Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện của dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng khiếu kiện dân sự. Những người bị thu hồi đất vẫn cho rằng họ không được bồi thường về đất ngang với giá trị đất đai trên thị trường. Đây là một thực tế đang xảy ra ở hầu khắp các nơi, bảng giá đất của Nhà nước do các địa phương cấp tỉnh quy định luôn chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá trị thị trường” - ông Đặng Hùng Võ phân tích.

Do đó, việc các quy định về cơ chế nhà nước thu hồi đất không mang tính chất thị trường là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bức xúc của dân khi bị thu hồi đất.

Theo ông Đặng Hùng Võ, một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Ông cho rằng, "thương mại hóa quyền sử dụng đất", câu nói rất ngắn đó lại là câu chuyện dài, do đó cần phải tôn trọng công cụ thị trường, là cách thức vừa phát triển bền vững, vừa vốn hóa đất đai hiệu quả. Hiện nay còn phung phí giá trị đất đai tăng thêm rất nhiều mà không thu được vào ngân sách.

“Trên công luận, ta vẫn nói rất mạnh mẽ rằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Rồi có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng” thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng” - là người có nhiều năm tâm huyết với chính sách đất đai và giá đất, ông Đặng Hùng Võ cho hay.

Theo các chuyên gia, cần thực hiện một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững. Cụ thể, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Ngoài ra, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận. Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chênh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản./.