Đề xuất cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Sáng 29/8, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, nhiệm kỳ khoá XV xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Người mua nhà có thể lựa chọn việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý đã thống nhất, hoàn thiện về nhiều nội dung như: về phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…

Trong đó, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, có ý kiến cho rằng, hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản là một ngành, nghề kinh doanh có điều kiện do những chủ thể được đăng ký ngành, nghề kinh doanh chuyên nghiệp.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật được chỉnh sửa tại khoản 1 Điều 9 theo hướng: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày tại hội nghị.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác.

Vì vậy, tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Để bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư, khoản 1 Điều 26 dự thảo luật đã quy định chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, vẫn giữ được định hướng bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch bất động sản.

Tạo điều kiện cho chủ đầu tư chuyển nhượng khi không còn đủ năng lực tài chính

Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế báo cáo xin ý kiến các vị đại biểu Quốc hội đối với các vấn đề còn các phương án khác nhau.

Trong đó, về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, một số ý kiến nhất trí với ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực, hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án để tạo điều kiện cho dự án tiếp tục được triển khai, thay vì thu hồi dự án và thực hiện các thủ tục từ đầu; tuy nhiên bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc có bảo lãnh của ngân hàng.

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, nội dung này hiện có 2 phương án. Trong đó, Ủy ban Kinh tế tán thành phương án 1 là bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính, thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước, hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng.

Còn phương án 2 là đề nghị giữ quy định về điều kiện chuyển nhượng như dự thảo luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Theo đó “chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với nhà nước thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Các đại biểu tham dự hội nghị

Theo Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh - Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, việc xây dựng cơ sở pháp lý để tạo điều kiện cho chủ đầu tư chuyển nhượng một phần, hoặc toàn bộ dự án bất động sản khi không còn đủ năng lực tài chính, hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án là cần thiết.

Nếu ràng buộc nhiều điều kiện quá khó khăn, sẽ dẫn đến dự án không thể chuyển nhượng, tiếp tục bị đình trệ, không có phương án giải quyết, tạo thành nợ xấu, không bảo đảm quyền lợi cho các khách hàng.

Mặt khác, việc chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn diễn ra trên thực tế dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến dự án có thể bị chuyển nhượng nhiều lần mà không được triển khai, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.

Ngoài ra, việc bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước.