Tổ chức tín dụng đã và đang thực hiện nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay và trả nợ của khách hàng. Ảnh tư liệu

Những chuyện cũ từ Thông tư 06

Các câu chuyện liên quan đến Thông tư 39 là những nội dung được cộng đồng quan tâm liên quan đến Thông 06/2023/TT-NHNN, bởi Thông tư 06 có hiệu lực từ tháng 9/2023 chính là văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39.

Tại thời điểm ban hành Thông tư 06, NHNN cho biết, không siết điều kiện cho vay đối với khách hàng. Đối với biện pháp bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng, việc áp dụng, hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm là do tổ chức tín dụng (TCTD) và khách hàng thỏa thuận. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho TCTD chủ động trong hoạt động cấp tín dụng và thỏa thuận với khách hàng trong quá trình quản lý khoản vay và trả nợ của khách hàng.

Thực tế, thời gian qua, TCTD đã và đang thực hiện nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay với nhiều loại hình tài sản khác nhau, như ô tô, tài sản hình thành trong tương lai, hàng hóa luân chuyển, quyền đòi nợ... hoặc cho vay không có tài sản bảo đảm trên cơ sở đánh giá phương án, dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, được TCTD đánh giá có khả năng tài chính để hoàn trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi.

Tài sản thế chấp chỉ là một trong các điều kiện quan trọng, nhưng không phải là điều kiện hàng đầu, cũng như không phải là điều kiện bắt buộc theo quy định của pháp luật trong việc bảo đảm hoàn trả cho khoản vay, nâng cao trách nhiệm của khách hàng đối với việc trả nợ ngân hàng.

Tuy nhiên, một số điểm cụ thể khác trong Thông tư 06 cũng vẫn chịu nhiều ý kiến quan điểm trái chiều và sau đó NHNN cũng đã ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN tạm ngưng hiệu lực thi hành một số điều của Thông tư 06 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này.

Ngay cả sau khi Thông tư 10 được ban hành, thời gian qua Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vẫn có ý kiến, kiến nghị về một số nội dung của Thông tư 06. Chẳng hạn trong văn bản kiến nghị hồi cuối năm 2023, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định TCTD phải “đảm bảo thu hồi được vốn cho vay trong trường hợp các bên không thực hiện đúng thỏa thuận nghĩa vụ bảo đảm” là chưa chính xác vì đây là 2 hoạt động khác nhau.

Quan điểm trong xây dựng thông tư mới

Thời gian qua Chính phủ và Lãnh đạo Chính phủ cũng đã có một số văn bản chỉ đạo về việc xem xét, sửa đổi, bổ sung Thông tư 06 nhằm hoàn thiện khung pháp lý, bảo đảm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và phù hợp với quy định của pháp luật.

Thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ số 572/TB-VPCP ngày 18/12/2023 cũng giao NHNN theo thẩm quyền khẩn trương rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung ngay, hoặc kéo dài thời gian thực hiện đối với một số văn bản, trong đó có Thông tư số 06. Mục đích sửa đổi nhằm phù hợp với tình hình thực tế, hỗ trợ thúc đẩy sản xuất kinh doanh, ổn định thị trường tiền tệ, an toàn hệ thống các TCTD.

Trong bối cảnh hiện tại, NHNN cũng đã thể hiện quan điểm trong xây dựng thông tư mới là sửa đổi, bổ sung quy định về phong tỏa số tiền cho vay đối với trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đảm bảo cách hiểu thống nhất trong triển khai thực hiện, phù hợp quy định pháp luật.

NHNN cho rằng, các quy định không làm thay đổi quan điểm quản lý chặt chẽ đối với nhu cầu vốn này; đồng thời, sửa đổi, bổ sung một số điều khoản khác phù hợp quy định của Luật Các TCTD 2024 và yêu cầu thực tiễn.

Một trong những vấn đề được NHNN đưa ra là thực tế qua công tác thanh tra, giám sát cho thấy TCTD cho vay đối với khách hàng là các công ty kinh doanh bất động sản với số tiền lớn (95% giá trị hợp đồng đặt cọc) để đặt cọc hướng đến các công ty này nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như: chưa có giấy phép xây dựng, hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Sau khi giải ngân cho khách hàng theo mục đích cho vay (thường là 1/2 thời gian cho vay), khách hàng và chủ đầu tư dự án hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Trước đó, ở góc độ đại diện các TCTD, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng từng bày tỏ quan điểm cho biết, kinh nghiệm công tác nhiều năm trong ngành ngân hàng của ông cho thấy không nên cho vay chỉ để mục đích đặt cọc. Trường hợp đặc biệt, ngân hàng có thể thỏa thuận với khách hàng cho vay đặt cọc trong thời gian bảo đảm giao kết, song số tiền đó phải để tại tài khoản tiền gửi của khách hàng, hoặc người bán và chỉ được sử dụng khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán./.