Đã thấy sự dịch chuyển của dòng tiền

TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cho rằng, kể từ khi bị ảnh hưởng nặng nề bởi chính sách thắt chặt tín dụng và các sự cố liên quan đến phát hành trái phiếu từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản đã thực sự bất động theo đúng nghĩa đen.

Tình hình giao dịch trầm lắng, niềm tin của các nhà đầu tư bị lung lay, khó khăn bủa vây, hàng loạt doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản. Những doanh nghiệp còn tồn tại trên thị trường phải nỗ lực gấp nhiều lần so với giai đoạn trước để có thể vượt qua thách thức.

Chính sách tiền tệ nới lỏng hơn đã khuyến khích dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư thay vì gửi tiết kiệm. Ảnh: TL

Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản với một quyết tâm lớn nhằm “phá băng”, phục hồi thị trường theo hướng lành mạnh, bền vững.

Một trong những triển vọng tươi sáng cho đến thời điểm này là chính sách tiền tệ nới lỏng hơn đã khuyến khích dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư thay vì gửi tiết kiệm. Theo đó, thị trường chứng khoán đã có dấu hiệu khởi sắc hơn, ghi nhận số lượng tài khoản mở mới tăng kỷ lục và thanh khoản đã tăng trở lại.

Tuy nhiên, để bước vào giai đoạn hồi phục và phát triển trở lại như trước đây, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với nhiều vấn đề đang tạo ra khó khăn trong dài hạn như thị trường trái phiếu chưa thực sự được khơi thông và phát triển lành mạnh, trong khi lượng vốn bị ách tắc ở thị trường này còn nhiều. Tuy tình hình đã khả quan hơn so với cuối năm 2022, nhưng áp lực trả nợ vẫn đè nặng nhiều doanh nghiệp.

Chuyển động lành mạnh hơn trong từng phân khúc

TS. Nguyễn Hữu Huân cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các khu vực trung tâm do nhu cầu thực cao và không bị đóng băng kể cả ở thời điểm khó khăn nhất vừa qua.

Còn các dự án nhà phố ở ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận Hà Nội, TP. HCM sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi sôi động trở lại, do nguồn cung hiện nay vẫn còn tồn đọng khá lớn, trong khi nhu cầu mua ở thực tương đối thấp.

Hiện nay không ít dự án từng có giao dịch sôi động trước đây đang phải rao bán cắt lỗ lên từ 30 - 50% so với thời điểm đầu.

Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới dự kiến "ấm" dần trở lại nhưng sẽ rất khó để phục hồi một cách mạnh mẽ và sôi động như trước đây. Ảnh: TN

Trong khi đó, nhiều dự án đã hoàn thiện toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà cửa nhưng có rất ít người vào ở, các tiện ích xung quanh cũng rất khan hiếm do đó hình thành nên những thành phố hoang ở thời điểm hiện tại. Đây là những dự án cần nhiều thời gian để tăng tính thanh khoản trong giao dịch, mua bán. Khả năng lấp đầy còn phụ thuộc vào chính sách của chủ đầu tư trong việc khuyến khích cư dân về ở, tạo ra sức sống cho dự án.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc tiềm năng khi hạ tầng kết nối giữa các khu vực đang ngày càng hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển đến các điểm du lịch, nghỉ dưỡng, và kỳ vọng về thị trường du lịch của Việt Nam sẽ hồi phục mạnh mẽ trong thời gian tới.

Tuy nhiên, các sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc này đang được định giá cao hơn so với dòng tiền thực sự có thể thu về. Nếu so sánh với các bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng trên thế giới như Santorini, hay các khu đảo Síp, Bồ Đào Nha… thì có thể thấy giá bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam không hề rẻ chút nào so với dòng tiền mà nó có thể mang lại.

Đây sẽ là một rào cản cho phân khúc này ở thời điểm hiện tại. Do đó, khả năng phục hồi có thể sẽ chậm hơn và đòi hỏi phải có một cuộc tái cấu trúc thực sự đối với phân khúc này.

Ngoài ra, các phân khúc đất nền, đất nông nghiệp sẽ phải mất rất nhiều thời gian hơn nữa để có thể sôi động trở lại như trước đây, vì xu hướng bỏ phố về quê dường như đã nguội dần trong tâm trí người dân, và sự thật là rất khó để có thể bỏ phố về quê như chúng ta nghĩ vì các yếu tố như tiện ích, giáo dục hay y tế, đồng thời việc xây dựng second home không thực sự hoàn hảo và bền vững.

Chính vì thế các nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định đầu tư dựa trên mức độ chấp nhận rủi ro cũng như khả năng, trường vốn của mình để lựa chọn phân khúc đầu tư cho phù hợp.

Các chính sách cũng cần có thời gian để tạo ra hiệu quả thực sự và nhà đầu tư cũng cần lấy lại niềm tin trước khi tiếp tục đẩy mạnh tham gia vào thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, về lâu dài chúng ta cũng cần có những biện pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản tốt hơn, tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực và hạn chế tình trạng đầu cơ ở thị trường này để mang lại sự minh bạch cho thị trường cũng như tạo ra mức giá hợp lý cho những người có nhu cầu nhà ở thực.

Đảm bảo việc an sinh xã hội cho người dân cũng như tránh việc hình thành bong bóng bất động sản và các cuộc khủng hoảng trong tương lai là mục tiêu cốt lõi để bắt đầu một chu kỳ mới nhiều triển vọng nhưng bền vững hơn cho thị trường bất động sản./.