Loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn yếu. Ảnh: TL

Nguồn cung căn hộ thấp nhất 10 năm qua

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại TP. Hồ chí Minh, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 10.700 căn vào năm 2023. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn được săn đón.

Theo Bộ phận nghiên cứu của Savills, lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua giảm liên tục 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà cao, thị trường chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch trong cả năm vừa qua.

Cụ thể, nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu, chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Phân tích về giá bán căn hộ hiện nay, bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M cho rằng, trong năm 2023, TP. Hồ Chí Minh không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Nguồn: Savills Việt Nam

“Trong giai đoạn từ 2024 - 2026, lượng căn hộ giá 2 - 5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5 - 10 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn” - bà Giang cho hay.

Căn hộ vùng ven vừa túi tiền sẽ chiếm lĩnh thị trường

Theo thống kê từ Savills, giá bán sơ cấp trong quý IV/2023 tại TP. Hồ Chí Minh quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2 - 5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Trong giai đoạn 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2 - 5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5 - 10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở TP. Hồ Chí Minh có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn.

Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng. Do đó, đây được xem là lời giải cho “cơn khát” nhà ở giá rẻ tại khu vực TP. Hồ Chí Minh.

Bà Giang phân tích, các sản phẩm căn hộ ở Bình Dương, Đồng Nai vẫn giữ được mức giá bán cạnh tranh so với thị trường TP. Hồ Chí Minh. Điều này làm cho các khu vực trên trở thành điểm đến hấp dẫn cho người mua nhà.

Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương đang tăng mạnh do sự phát triển của công nghiệp cùng tỷ lệ nhập cư tăng. Điều này tạo ra một sự ổn định về nguồn cầu thị trường và đảm bảo cho việc tiếp tục phát triển của thị trường bất động sản khu vực.

“Tuy nhiên, với tốc độ phát triển khá nhanh trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ thứ cấp đã được bàn giao và nguồn cung tương lai dự kiến tại Bình Dương sẽ tăng mạnh, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các dự án mới. Điều này có thể gây thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới, đặc biệt là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày càng tăng” - Phó giám đốc Savills nói thêm.

Theo bà Giang, với sự quan tâm từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước như CapitaLand và Deawoo, thị trường Bình Dương vẫn đang nhận được nhiều dự án mới.

Dự kiến giá căn hộ sơ cấp từ các dự án mới sẽ tăng nhẹ do chi phí phát triển tăng, trong khi giá căn hộ thứ cấp có thể giảm nhẹ trong ngắn hạn do tốc độ hấp thụ của thị trường chậm lại./.