* PV: Thưa bà, bà đánh giá như thế nào về xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương? Việt Nam đang có những lợi thế gì để thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh hiện nay?

Bà Nguyễn Lê Dung: Thị trường đầu tư BĐS châu Á - Thái Bình Dương đang bước vào giai đoạn ổn định hơn trong năm 2026. Savills dự báo hoạt động đầu tư toàn khu vực có thể tăng khoảng 7% trong năm 2026. Tuy nhiên, dòng vốn xuyên biên giới vẫn duy trì sự thận trọng trước rủi ro địa chính trị và có xu hướng ưu tiên các thị trường có nền tảng vận hành ổn định, khả năng tạo dòng tiền và triển vọng tăng trưởng dài hạn.

Bà Nguyễn Lê Dung

Trong bối cảnh đó, Việt Nam có lợi thế nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, đầu tư hạ tầng và quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Đặc biệt, việc đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông với các tuyến cao tốc, đường vành đai và những dự án quy mô lớn như Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang từng bước cải thiện khả năng kết nối giữa các trung tâm kinh tế và các khu vực lân cận.

Những dự án này mở rộng các hành lang phát triển đô thị, qua đó gia tăng số lượng địa điểm có khả năng thu hút vốn đầu tư ngoài các thị trường lõi.

Song song với đó, Luật số 43/2024/QH15 đã đưa thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS từ ngày 1/8/2024. Sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, FDI, hạ tầng và một khung pháp lý ngày càng hoàn thiện là nền tảng quan trọng để Việt Nam duy trì sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế dài hạn.

Theo chúng tôi, lợi thế của Việt Nam hiện nay không nằm ở một yếu riêng lẻ mà là sự hội tụ của các yếu tố: tăng trưởng kinh tế cao, dòng vốn FDI sản xuất bền vững, hạ tầng được đầu tư mạnh và môi trường pháp lý đang tiếp tục hoàn thiện. Những nền tảng này đang giúp Việt Nam ngày càng có vị trí rõ nét hơn trong chiến lược phân bổ vốn dài hạn tại châu Á – Thái Bình Dương.

* PV: Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư ngày càng được lựa chọn kỹ lưỡng, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi chiến lược ra sao để nâng cao khả năng tiếp cận vốn và đáp ứng yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước?

Bà Nguyễn Lê Dung: Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn đáng kể, lãi suất cho vay VND bình quân đối với các khoản vay mới và dư nợ hiện hữu ở mức 8,1 - 10,5%/năm. Vì vậy, hiệu quả sử dụng vốn và khả năng kiểm soát rủi ro ngày càng trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư.

Trước hết, doanh nghiệp cần có kỷ luật hơn trong cấu trúc vốn. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng hoặc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án có chu kỳ phát triển dài sẽ tạo áp lực thanh khoản rất lớn khi thị trường thay đổi. Doanh nghiệp cần chủ động cân đối giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng, trái phiếu, hợp tác đầu tư và các hình thức liên doanh, đồng thời xem xét chuyển nhượng hoặc tái cơ cấu những tài sản đã trưởng thành để thu hồi vốn cho các dự án có hiệu quả cao hơn.

Dòng vốn chọn lọc lại cơ hội trên thị trường bất động sản. Ảnh: Đức Thanh

Thứ hai, minh bạch và chuẩn hóa quản trị cũng là một trong các yếu tố then chốt để đa dạng hóa kênh huy động vốn. Báo cáo tài chính, cấu trúc sở hữu, nghĩa vụ nợ, giao dịch với các bên liên quan và dữ liệu dự án cần được trình bày đầy đủ, nhất quán và có khả năng kiểm chứng. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, chất lượng hồ sơ và mức độ sẵn sàng cho quá trình thẩm định có ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian ra quyết định, mức độ rủi ro mà họ đánh giá và cuối cùng là chi phí vốn của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ESG cần được tích hợp ngay từ quá trình phát triển và vận hành tài sản, thay vì chỉ được xem là một tiêu chí bổ sung. Sự gia tăng của các dự án đạt chứng nhận công trình xanh như LEED, EDGE, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp và logistics, cho thấy các tiêu chuẩn bền vững đang ngày càng được thị trường quan tâm.

Việc đáp ứng các tiêu chuẩn về tiết kiệm năng lượng, sử dụng nước, vật liệu và hiệu quả vận hành không chỉ giúp nâng cao chất lượng tài sản mà còn tạo cơ sở để đo lường, đánh giá và so sánh minh bạch hơn. Đây cũng là yếu tố giúp bất động sản đáp ứng tốt hơn yêu cầu ESG của nhà đầu tư tổ chức, đồng thời gia tăng khả năng tiếp cận các nguồn vốn và cấu trúc tài chính xanh.

Cuối cùng, doanh nghiệp cần lựa chọn nguồn vốn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của dự án. Dự án đang ở giai đoạn chuẩn bị pháp lý sẽ có mức độ rủi ro và yêu cầu về vốn khác với một tài sản đã hoàn thành, có khách thuê và dòng tiền ổn định. Việc sử dụng đúng loại vốn, đúng thời điểm sẽ giúp giảm đáng kể áp lực tài chính và nâng hiệu quả sử dụng vốn.

Trong chu kỳ mới, khả năng huy động vốn sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng đáp ứng tiêu chuẩn của nhà đầu tư tổ chức - từ quản trị, minh bạch dữ liệu đến chất lượng vận hành và ESG thay vì chỉ dựa trên quy mô doanh nghiệp.

* PV: Bà dự báo như thế nào về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong những tháng cuối năm 2026? Những yếu tố nào nhà đầu tư và doanh nghiệp cần đặc biệt theo dõi trong thời gian tới?

Bà Nguyễn Lê Dung: Trong những tháng cuối năm 2026, chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục cải thiện, nhưng đây sẽ là một quá trình phục hồi có chọn lọc thay vì tăng trưởng đồng đều giữa các phân khúc và địa bàn.

Các chỉ báo vĩ mô cho thấy nền tảng tăng trưởng vẫn tích cực, nhưng điều đó không đồng nghĩa với một chu kỳ phục hồi đồng đều trên toàn thị trường bất động sản.

Ở cấp độ thị trường, sự phân hóa đã thể hiện khá rõ. Thị trường nhà ở vẫn khá nhạy cảm với mặt bằng giá, chi phí vốn và khả năng tiếp cận tài chính của người mua. Trong khi đó, các phân khúc bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu sử dụng thực. Dòng tiền và nhu cầu thuê có xu hướng tập trung vào những tài sản sở hữu vị trí phù hợp, chất lượng vận hành tốt và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, trong đó giá trị khai thác thực tế ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư.

Trong những tháng cuối năm 2026, chúng tôi nhận định thị trường tiếp tục cải thiện theo hướng phục hồi có chọn lọc. Nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào các tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng hấp thụ đã được kiểm chứng, vị trí hưởng lợi từ hạ tầng và dòng tiền có thể dự báo.

Nhà đầu tư cần đặc biệt theo dõi diễn biến lãi suất - tín dụng, tiến độ hạ tầng trọng điểm và tốc độ thực thi các quy định đất đai mới tại từng địa phương, bởi đây sẽ là những yếu tố trực tiếp tác động đến định giá, thanh khoản và quyết định phân bổ vốn.

* PV: Xin cảm ơn bà!