Gánh nặng chi phí chuyển đổi đất

Sau một năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều bất cập, nhất là về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gây khó khăn cho người dân. Tháng 6/2025, việc hộ gia đình ở Nghệ An chuyển đổi 300 m2 đất vườn sang đất ở, phải nộp thuế gần 4,5 tỷ đồng là một vụ việc gây xôn xao dư luận. Hay như hộ gia đình bà Lê Phước Thiên Thư (Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh) cần sửa chữa và mở rộng căn nhà cũ. Bà làm hồ sơ chuyển đổi phần đất liền kề lên thổ cư, tuy nhiên, theo bảng giá đất mới, mức thuế phải nộp lên đến gần 600 triệu đồng, vượt xa khả năng chi trả…

Quy định mới buộc hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở đang bị áp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạn mức. Trong khi các địa phương hiện ban hành bảng giá đất quá cao vì tích hợp luôn hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vào trong bảng giá đất. Điển hình tại TP. Hồ Chí Minh, bảng giá đất tăng từ 3 đến hơn 38 lần so với trước đó. Điều này đang tạo áp lực lớn cho người dân khi tổng số tiền người dân phải nộp lên mức quá cao, vượt xa khả năng tài chính.

Đất trồng cây lâu năm được phép lên thổ cư nhưng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Ảnh tư liệu.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, thành phố hiện còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn. Trong đó, những hộ gia đình, cá nhân có nhà đất vướng quy hoạch, chưa được chuyển mục đích sử dụng hoặc muốn hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu, đều gặp khó khăn khi giá đất tăng cao, chi phí chuyển đổi biến động mạnh.

Từ thực tế đó, ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) thừa nhận, trước đây, theo Luật Đất đai, có hai loại giá đất gồm giá đất cụ thể và bảng giá đất được áp dụng trong trường hợp cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đã nảy sinh một số vướng mắc đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, chi phí thường rất lớn

Hài hòa lợi ích khi thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với việc người dân chuyển đổi sang đất ở mất chi phí lớn, ông Mai Văn Phấn cho hay, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì xây dựng nghị quyết để tháo gỡ vướng mắc thực tiễn. Trong dự thảo này nghiên cứu giải quyết tốt nhất cho người dân khi có nhu cầu thực sự trong chuyển mục đích sử dụng đất hiện có sang đất ở.

Hiện nay, dự thảo đang được xây dựng theo hướng: nếu người dân chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất; còn nếu vượt hạn mức sẽ nộp theo tỷ lệ nhất định, từ 30% đến 50% tùy trường hợp. Bộ Tài chính đang tiếp thu ý kiến các bộ, ngành để hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành.

Về giá đất, Luật Đất đai sửa đổi hướng tới cải cách mạnh mẽ về định giá đất và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Người có đất bị thu hồi phải được bảo đảm quyền lợi chính đáng; Nhà nước có nguồn thu ổn định; doanh nghiệp và nhà đầu tư có môi trường thuận lợi để triển khai dự án. Nếu chi phí đất quá cao, không chỉ người dân khó khăn mà cả nhà đầu tư cũng mất động lực, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển chung. Do đó, hệ số điều chỉnh giá đất được đặt ra như một công cụ quan trọng để cân bằng.

"Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này, sẽ hướng tới sử dụng bảng giá đất nhưng áp dụng trong các trường hợp cụ thể và áp dụng theo các hệ số” - ông Mai Văn Phấn nhấn mạnh.

Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Phùng Đức Tiến cũng cho rằng, đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhưng đặc biệt quan trọng. Thời gian qua, Trung ương đã ban hành nhiều nghị quyết, song chính sách không thể bao quát hết mọi tình huống. Vì vậy, việc tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách là cần thiết để giải phóng nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Theo ông Tiến, giá đất phải được điều chỉnh sao cho vừa không quá cao khiến nhà đầu tư khó tiếp cận, vừa không gây thiệt thòi cho người dân. Chính sách phải hướng tới sự minh bạch, tạo niềm tin và đồng thuận xã hội. Các vướng mắc thực tế đã và đang được Bộ tập trung giải quyết, đồng thời tổng hợp để báo cáo, xử lý kịp thời ở cấp cao hơn khi vượt thẩm quyền. Đặc biệt, tại Kỳ họp thứ 10 sắp tới, Quốc hội xem xét, cho ý kiến sửa Luật Đất đai.

Bàn thêm về giải pháp, ông Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam đồng tình với việc nâng giá đất nông nghiệp trong khu đô thị, nhưng đề xuất mức điều chỉnh hợp lý hơn, chỉ nên ở mức 20% thay vì 65 - 70%. Ông Phượng đề xuất cụ thể mức thu tiền chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp: 30% đối với đất trong hạn mức và 50% đối với đất ngoài hạn mức.