Mỗi doanh nghiệp một cách xoay vốn

Thị trường bất động sản đang cho thấy một nghịch lý là dù doanh nghiệp có thể sở hữu quỹ đất lớn, tổng tài sản lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, nhưng vẫn phải căng mình xoay dòng tiền. Nguyên nhân nằm ở đặc thù của ngành khi phần lớn vốn bị “giam” trong đất đai, chi phí phát triển dự án, xây dựng dở dang và hàng tồn kho. Trong khi đó, doanh thu và dòng tiền chỉ được ghi nhận khi dự án đủ điều kiện mở bán, bàn giao hoặc hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Khi thị trường tăng trưởng mạnh, vòng quay vốn diễn ra nhanh, áp lực dòng tiền được giảm bớt. Nhưng khi thanh khoản chậm lại, lãi suất cao và quá trình hoàn thiện pháp lý kéo dài, khoảng cách giữa tài sản và tiền mặt bắt đầu bộc lộ rõ hơn. Bởi vậy, gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc không còn tập trung vào việc mở rộng quy mô bằng mọi giá, mà chuyển sang ưu tiên cân đối dòng tiền, cơ cấu lại nguồn vốn và tìm cách đưa tài sản thành tiền nhanh hơn.

Gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc không còn tập trung vào việc mở rộng quy mô mà chuyển sang ưu tiên cân đối dòng tiền. Ảnh: An Thư

Một trong những trường hợp đáng chú ý là KITA Invest. Doanh nghiệp này từng ghi nhận quy mô nợ phải trả hơn 14.000 tỷ đồng vào cuối năm 2024, cao gấp 11,4 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ vay ngân hàng 1.602 tỷ đồng, trái phiếu gần 795 tỷ đồng và “nợ phải trả khác” 11.678 tỷ đồng.

Song, đến 6 tháng đầu năm 2025, tổng nợ phải trả giảm còn 12.394 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu khoảng 1.274 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp không còn ghi nhận nợ vay ngân hàng và nợ vay trái phiếu, trong khi toàn bộ khoản nợ còn lại nằm ở mục “nợ phải trả khác”.

Ở quy mô lớn hơn, Novaland cũng đang theo đuổi một hành trình tương tự. Tuy nhiên, thay vì chỉ cơ cấu nợ, doanh nghiệp tập trung khơi thông pháp lý, đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bàn giao sản phẩm tại các dự án trọng điểm.

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, Novaland thông qua nhiều phương án liên quan đến huy động vốn, tái cấu trúc tài chính và kế hoạch kinh doanh. Doanh nghiệp đặt mục tiêu hoàn tất quá trình tái cấu trúc vào cuối năm 2026, tạo nền tảng trở lại quỹ đạo tăng trưởng từ năm 2027.

Điểm quan trọng trong chiến lược này là dòng tiền không thể chỉ đến từ việc vay thêm. Doanh nghiệp phải đồng thời gỡ pháp lý, đưa dự án trở lại thi công, bán hàng và bàn giao sản phẩm để chuyển hàng tồn kho thành doanh thu và tiền như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet...

Tập đoàn Đất Xanh (nay đổi tên thành Bluemarq Group) lại chọn hướng đi khác. Sau các đợt phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ của Tập đoàn đã tăng từ hơn 10.206 tỷ đồng lên hơn 11.141 tỷ đồng vào cuối năm 2025. Sang năm 2026, doanh nghiệp tiếp tục thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu thưởng với tỷ lệ dự kiến khoảng 14%, qua đó đưa vốn điều lệ lên hơn 12.600 tỷ đồng.

An Gia cũng lựa chọn cách tập trung nguồn lực vào các dự án có khả năng tạo dòng tiền sớm. Sau khi hợp nhất The Gió Riverside, doanh nghiệp kỳ vọng nguồn thu từ dự án này sẽ cải thiện đáng kể bức tranh tài chính trong giai đoạn tới.

Dòng tiền khách hàng trở thành “phao cứu sinh”

Dù lựa chọn những con đường khác nhau nhưng điểm chung của các doanh nghiệp là đều đang tìm cách rút ngắn khoảng cách giữa tài sản và tiền mặt. Song, một điểm đáng chú ý trên thị trường hiện nay là dòng tiền từ khách hàng đang dần trở thành nguồn lực quan trọng giúp nhiều chủ đầu tư duy trì hoạt động.

Theo thống kê từ báo cáo tài chính quý II/2026 của 16 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn, tổng giá trị người mua trả tiền trước đạt gần 236.000 tỷ đồng, tăng hơn 70.800 tỷ đồng, tương đương gần 43% so với đầu năm. Riêng 3 doanh nghiệp gồm Vinhomes, Sunshine Group và Novaland đang nắm giữ hơn 205.000 tỷ đồng tiền người mua trả trước, chiếm khoảng 87% tổng giá trị của nhóm doanh nghiệp được khảo sát.

Đây là khoản tiền khách hàng đã thanh toán theo tiến độ mua nhà nhưng doanh nghiệp chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Xét về bản chất, đây là nguồn vốn được hình thành từ hoạt động bán hàng, giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai dự án trước khi bàn giao sản phẩm.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng mạnh ở khoản mục này trong nửa đầu năm nay như Taseco Land, Đất Xanh (Bluemarq Group), Nam Long hay Hoàng Huy Group… Điều này cho thấy, dù thị trường chưa hoàn toàn phục hồi, nhưng các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu thực vẫn có khả năng hút tiền từ khách hàng.

Ở góc độ tài chính, dòng tiền ứng trước từ khách hàng đang giúp nhiều doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng và trái phiếu. Tuy nhiên, đây cũng là nguồn vốn đi kèm trách nhiệm rất lớn, bởi doanh nghiệp phải bảo đảm tiến độ triển khai và bàn giao sản phẩm đúng cam kết.

“Pháp lý, vị trí và uy tín chủ đầu tư là ba yếu tố được khách hàng ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn bất động sản. Khách hàng hiện không còn đặt nặng yếu tố giá đơn thuần, mà có xu hướng đánh giá tổng thể giá trị sản phẩm, bao gồm tính pháp lý, khả năng khai thác sử dụng cũng như các giải pháp tài chính dài hạn. Điều này phản ánh sự trưởng thành của người mua và xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường trong giai đoạn mới” - bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Dat Xanh Services (DXS) chia sẻ.