Trong 11 tháng đầu năm 2024, nhà ở TP. Hồ Chí Minh 100% là phân khúc cao cấp. Ảnh: Kỳ Phương

Giá bất động sản có thể tăng 15 - 20% trong năm tới

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong 11 tháng đầu năm 2024 chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ, bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây.

Trong đó, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà và 100% đều là nhà ở cao cấp, giảm 90% số lượng nhà ở so với cùng kỳ năm 2023 (19 dự án nhà ở thương mại với 17.753 căn nhà đưa ra thị trường).

Tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn nhà ở thương mại cao cấp là 15.142 tỷ đồng, bình quân giá nhà ở thương mại cao cấp rất cao lên đến 9,39 tỷ đồng/căn

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và tại thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.

Hệ quả là, cơ cấu sản phẩm nhà ở trong “mô hình kim tự tháp nhà ở” TP. Hồ Chí Minh trong 11 tháng đầu năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng, bị lộn ngược đầu” kể từ năm 2020 cho đến nay. Bởi lẽ, năm 2020 nhà ở bình dân có 163 căn chiếm 1%, nhưng các năm sau đó thì không còn nhà ở bình dâ. Cụ thể, năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng đầu năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.

Tình trạng số lượng nhà ở bình dân bị sụt giảm mạnh trên thị trường bất động sản còn xảy ra tại các đô thị lớn trong cả nước, trong lúc nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất lớn.

Ngoài ra, giá nhà bình quân của 1.611 căn nhà ở thương mại cao cấp thuộc 4 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường trong 11 tháng đầu năm 2024 đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn, mà đây mới chỉ là “giá nhà sơ cấp” do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường sẽ còn cao hơn.

HoREA dự báo, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật “cung - cầu” với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15 - 20% trong giai đoạn 2015 - 2023 và theo Bộ Xây dựng nhận định, với “Bảng giá đất điều chỉnh” năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ lên đến 493 triệu đồng/m2, trong khi giá biệt thự khoảng 700 tỷ đồng/căn. Ảnh: Kỳ Phương

Thị trường 2025 vẫn còn những khó khăn

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, xu thế phục hồi, tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và cả nước kể từ quý II/2023 cho đến nay là chắc chắn và không thể đảo ngược, nhưng thị trường bất động sản thành phố và cả nước sẽ vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025, bởi các lẽ sau đây.

Thứ nhất, từ khoảng tháng 8 đến cuối năm 2025 là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 2 năm được gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP với tổng giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng, cao nhất trong 3 năm, giai đoạn 2023 - 2025.

Thứ hai, có “độ trễ” để cho các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành đi vào cuộc sống và để khắc phục các “bất cập”, trì trệ trong công tác thực thi pháp luật của một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.

Thứ ba, có “độ trễ” do quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng và triển khai thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn nên mất nhiều thời gian, nhất là giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến lúc được cấp Giấy phép xây dựng (trước đây, giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản thường mất trên dưới 3 năm hoặc thậm chí lâu hơn, trong lúc tại các nước trong khu vực chỉ mất khoảng 6 tháng).

Thứ tư, Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030” vừa nhằm để thực hiện mục tiêu bảo đảm “an sinh xã hội về nhà ở” đối với các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, đồng thời vừa tạo “cú huých” tác động tích cực đến thị trường bất động sản để “cơ cấu lại” sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực nhằm thúc đẩy phát triển nhiều nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân để cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Nhằm khắc phục những bất cập, tạo điều kiện cho thị trường 2025 được phát triển tối đa, HoREA đã có kiến nghị một số giải pháp để cho các luật, văn bản dưới luật vừa được các cấp có thẩm quyền ban hành sớm đi vào cuộc sống.

Đồng thời, HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn hành động trên tinh thần thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư theo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” và nỗ lực tối đa để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở thương mại hướng đến nhu cầu thực, “kéo giảm giá nhà” về mức hợp lý và tích cực tham gia “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030”./.