Nguồn cung khan hiếm

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, bất động sản văn phòng cũng là một trong những phân khúc nằm trong dòng bất động sản bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề. Về lực cầu của phân khúc này, dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Việt Nam phấn đấu đến năm 2020 có 1 triệu doanh nghiệp nhưng do dịch bệnh nên thực tế mới chỉ có khoảng 800 nghìn doanh nghiệp chính thức được cấp phép hoạt động. Cùng với các doanh nghiệp này còn có các hoạt động của những văn phòng chi nhánh....

Ngoài ra, theo tính toán của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mỗi năm có khoảng 150.000 doanh nghiệp mới được hình thành. Dù trong hai năm 2020 và 2021 rất nhiều doanh nghiệp do gặp nhiều khó khăn nên bị giải thể, nhưng số lượng doanh nghiệp mới thành lập cũng gần như tương đương với lượng các doanh nghiệp bị giải thể. Đây là đối tượng có nhu cầu sử dụng văn phòng cao.

Bên cạnh đó, Hà Nội hiện còn có gần 200 nghìn doanh nghiệp với nhiều chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp tỉnh khác vẫn hoạt động trên địa bàn. Nhu cầu của các đơn vị này phải đạt trên 10 triệu m2 sàn văn phòng là tối thiểu. Tuy nhiên, văn phòng chính thức có ở trên thị trường Hà Nội mới đạt khoảng 200 dự án và cung ứng ra thị trường khoảng 3 - 4 triệu m2 sàn văn phòng. Số lượng để đáp ứng cho nhu cầu vẫn còn đang khá nhỏ. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa đã phải lựa chọn những phân khúc văn phòng rẻ hơn như nhà dân hoặc các phần diện tích thương mại của tòa nhà chung cư....

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng về tổng quan chung, hiện trạng của cung và cầu bất động sản văn phòng vẫn đang có sự chênh lệch. Nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là phân khúc văn phòng hạng A. Tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai nơi có nhiều doanh nghiệp hoạt động nhất thì vẫn khá thiếu nguồn cung đáp ứng cho nhu cầu bất động sản bán lẻ, trong đó có phân khúc văn phòng cho các doanh nghiệp.

Cung cầu của phân khúc bất động sản văn phòng có sự chênh lệch lớn. Ảnh: T.L

Đồng tình với quan điểm trên, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, đối với Hà Nội, tổng nguồn cung thị trường văn phòng đang đạt mức trung bình khoảng 1,8 triệu m2 sàn văn phòng, mức độ hấp thu thị trường của phân khúc này đang đạt khoảng trên 90%. Đây là tỷ lệ hấp thu trung bình rất tốt so với các hạng mục bất động sản khác trên thị trường.

Về nguồn cầu, từ khi dịch bệnh Covid-19 diễn ra từ năm 2020, có nhiều doanh nghiệp phải thu nhỏ diện tích văn phòng, thậm chí phải đóng cửa. Tuy nhiên, bù lại vẫn có những mảng ngành nghề, dịch vụ kinh doanh lại đang tiếp tục gia tăng rất tốt. Trong số đó, mảng công nghệ thông tin, sản xuất là những ngành được ghi nhận đánh giá có tốc độ phát triển kinh tế tốt nhất trong 2 năm trở lại đây, kéo theo nguồn cầu mảng văn phòng dịch vụ. Các doanh nghiệp thương mại điện tử, IT, sản xuất phần mềm, xưởng sản xuất... Đây là những kênh chính có thể khai thác tiếp cận nguồn cầu.

Còn nhiều tiềm năng phát triển

Theo ông Đính, thời gian tới để phát triển các dự án văn phòng cho thuê, nhà đầu tư cần lưu ý lựa chọn vị trí và quy hoạch phù hợp, đồng thời phải phân loại đúng các nhóm nhu cầu. Nếu ở các tỉnh, văn phòng nên đặt gần các hệ thống giao thông để thuận tiện cho việc điều hành. Hoặc hoạt động liên quan đến quản lý nhà nước thì phải vào những khu vực gần các cơ quan bộ ngành trung ương. Nhưng mấu chốt là dù có ở đâu với quy mô như thế nào thì phải luôn lấy khách hàng làm trọng tâm. Các chính sách dành cho khách hàng chính là cách “giữ chân” khách thuê hiệu quả nhất.

Bà Nguyệt Minh cho biết, Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây rất sôi động với hoạt động M&A (mua bán sáp nhập) các tòa nhà văn phòng. Cho đến nay, đa phần đây vẫn là sân chơi mà các nhà đầu tư nước ngoài có lợi thế hơn nhiều. Rất nhiều các dự án tòa nhà văn phòng đã được bán lại trong những năm gần đây đều có sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài và rất ít các nhà đầu tư Việt Nam.

Các nhà đầu tư, đặc biệt là Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore rất coi trọng mảng phát triển thị trường văn phòng ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Một trong những nguyên nhân là do các công ty Nhật Bản, Hàn Quốc tập trung mở trụ sở ở Hà Nội nhiều hơn trong TP. Hồ Chí Minh. Trong khi các công ty, tập đoàn đa quốc gia lại mở trụ sở trong TP. Hồ Chí Minh trước. Vì vậy, khi các nhà đầu tư tập trung phát triển các tòa nhà văn phòng, đã có sẵn một nguồn khách để có thể tiếp cận các nguồn khách, hàng đối tác từ các nước khác và tiếp tục mở rộng văn phòng thuê tại Việt Nam.

Đó là một trong những lý do vì sao các khách thuê, các nhà đầu tư nước ngoài rất tập trung vào việc xây dựng, phát triển hay mua lại các tòa nhà văn phòng khi đi vào hoạt động rồi. So với các phân khúc khác của bất động sản như nhà ở khi đã bán hết dự án tức là không còn tiềm năng để phát triển tiếp. Hoặc với mảng khác sạn, căn hộ dịch vụ thì tốc độ hợp đồng, thu tiền rất ngắn. Với văn phòng, trung bình các khách thuê ký hợp đồng từ 3 - 5 năm, thậm chí có những mảng doanh nghiệp ký 10 năm… nên sẽ mang lại dòng tiền rất đều cho các chủ đầu tư khi vận hành phân khúc này. Đây cũng là một trong những kênh mà các nhà đầu tư châu Á, đặc biệt là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore đang rất chú ý đến ở thị trường Việt Nam trong những năm gần đây./.