Giải mã từ khóa “vướng, chậm, khó và bí”

Chiều 5/4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên thường niên năm 2024. Phát biểu tại hội nghị, TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể bật lên là 1 giải pháp quan trọng.

TS. Vũ Tiến Lộc đánh giá, VNREA là một trong những hiệp hội có hoạt động sôi nổi nhất, có đóng góp tích cực đối với việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, có nhiều kiến nghị, góp ý với Quốc hội, Chính phủ.

Các đại biểu tham gia thảo luận tại hội nghị. Ảnh: TN

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế quốc dân, nên có thể nói rằng VNREA đã có trách nhiệm cao không chỉ với thị trường bất động sản, mà còn cả nền kinh tế.

Nền kinh tế vừa bước qua quý I, chỉ số kinh tế vĩ mô được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều lo lắng để có thể tăng tốc thời gian tới. Trong khi đó các động lực tăng trưởng đang suy yếu. Vừa qua chúng ta dựa nhiều vào FDI, xuất khẩu, đầu tư công nhưng những động lực này đang có xu hướng suy giảm. Tăng đầu tư công không phải là động lực dài hạn cho tương lai. Đầu tư nước ngoài thì chúng ta lại ít có dự án lớn về công nghệ cao. Xuất khẩu tăng trưởng nhưng không cao, còn khu vực tư nhân trong nước đang suy yếu.

Nghị quyết 41-NQ/TW của Bộ Chính trị lần đầu yêu cầu cần thúc đẩy cho khu vực tư nhân nhưng thực tế khu vực này lại đang suy yếu, trong khi đây mới chính là khu vục chính có vai trò dẫn dắt nền kinh tế trong tương lai.

Theo đó, việc tháo gỡ cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể bật lên là 1 giải pháp quan trọng. Vì tăng trưởng trong bất động sản liên quan đến cả chuỗi cung ứng, bất động sản tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh là nơi ở người dân, là nền tảng cho sản xuất, là cuộc sống của người dân…, tạo ra tăng trưởng cho các lĩnh vực kinh tế khác. Theo đó, trong thời gian tới, cần dồn lực khôi phục thị trường bất động sản.

TS. Vũ Tiến Lộc cho rằng, Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng, như 3 mũi giáp công có thể thúc đẩy, là cứu cánh thị trường bất động sản và chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của các luật này đối với sự phục hồi và phát triển của thị trường. Tuy nhiên, hành trình trước mắt có thể sẽ còn gian nan, bởi vẫn còn những điểm chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để, và việc thực thi luật sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế.

TS. Vũ Tiến Lộc đưa ra nhận định, thị trường hiện nay gắn liền với những từ khóa nổi bật: “Vướng và chậm, khó và bí”. Cụ thể là vướng pháp lý, chậm thủ tục dự án, khó nguồn vốn và bí về thanh khoản.

Kể cả khi các luật đã được thông qua bắt đầu có hiệu lực, theo đó ông Lộc cho rằng, thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới.

Theo ông Vũ Tiến Lộc, VNREA cần chỉ ra các điểm khó khăn cụ thể, các điểm bất cập cụ thể trong chính sách thì mới gỡ khó được cho doanh nghiệp. Chúng ta không kiến nghị hay bàn luận các vấn đề chung chung nữa mà cần đi vào chi tiết.

Doanh nghiệp khó tiếp cận gói vay vốn

Phát biểu ý kiến về những bất cập trong chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trong phiên thảo luận, ông Đào Ngọc Thanh - Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, thị trường bất động sản hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn, dù trong thời gian qua, Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ.

Theo ông Thanh, hiện Vinaconex có 20% quỹ đất xây dựng NƠXH trong một khu đô thị ở Thừa Thiên - Huế với 8 toà NƠXH nhưng hiện chưa thể bán được. Bởi việc quy định các dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện. Cụ thể, một toà nhà của Vinaconex có 180 căn hộ, nhưng 140 căn còn chưa bán được thì cho ai thuê?

Cần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp tiếp cận gói hỗ trợ về vốn để phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: TN

Trong khi đó, 140 căn hộ này để được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện bán thì Vinaconex đã phải trải qua 4 lần duyệt. Không được Sở Xây dựng duyệt thì không ai mua. Bởi muốn mua NƠXH ở Huế thì những tiêu chuẩn đầu tiên để được duyệt mua NƠXH phải là thường trú ở Huế, các tỉnh đến thường trú thì không được mua. Giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là không có nhà đất thì mới được mua. Như vậy, không phải người ở Huế thì không thể mua được nhà. Nếu phường, xã không xác nhận thì Sở Xây dựng không ký.

Như vậy, dự án của Vinaconex có 8 toà là NƠXH, với toà thứ nhất sau 4 đợt mở bán đã bán được 140 căn, còn lại toà thứ 2 vẫn chưa được duyệt bán. Có lẽ phải đợi đến tháng 7, khi Luật mới chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được khó khăn này.

Ông Đào Ngọc Thanh nhấn mạnh, thử tưởng tượng, nếu cho một mảnh đất ở nơi xa xôi hẻo lánh làm NƠXH thì bán cho ai? Vậy thì người nghèo mãi mãi khổ, vì không tiếp cận được khu đô thị có hạ tầng tốt nhất, có giao thông tốt nhất.

Mặt khác, người mua NƠXH được quyền vay ngân hàng chính sách, lãi 4,5% còn bản thân doanh nghiệp vay vẫn 9%. Trong khi đó, chủ đầu tư không được quyền thế chấp đất làm dự án NƠXH để vay vốn. Nếu doanh nghiệp thế chấp tài sản trên đất thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của ngân hàng chính sách xã hội vì NƠXH đó đã được thế chấp.

Ông Đào Ngọc Thanh phân trần, sau nhiều năm tham gia làm dự án NƠXH, chúng tôi nhận thấy rằng, làm đến đâu, vướng đến đó. Hy vọng, VNREA có thể ghi nhận ý kiến, chia sẻ và làm rõ hơn các vướng mắc pháp lý và kiến nghị để có chính sách tốt hơn cho các doanh nghiệp phát triển NƠXH./.